初回メール相談の中から抜粋した相談解説です
自宅は築１6年になります。知り合いの工務店で施工をお願いいたしました。今どきの住宅の方が耐震性が高いとお聞きします。どのような違いがあるのでしょうか？
（メール内容簡略）「構造：木造在来工法」
阪神大震災をさかいに、行政は、建築基準法や建物の構造指針などに大きな変化がありました。平成12年（２０００年）の基準法改正では、木造住宅において
・地耐力の応じて基礎の特定（特集６：詳細）・地盤調査の義務化・
・筋交いの端部と耐力壁の脇の柱頭・柱脚の仕様の明確化
・壁倍率の高い壁の端部や出隅などの柱脚ではホールダウン金物が必須
・壁配置の簡易計算、編心率の計算
・仕様規定に沿って計算する場合、壁配置の簡易計算が必要
簡単に述べますと、改正以前の在来工法の弱点の土台と柱・筋交いの締結・建物全体のバランス・壁の耐力向上です。
この改正法を基に、国土交通省は2005年住宅や建物の耐震化促進を目的とした「住宅・建築物の地震防災推進会議」を設置。10年で700万戸の耐震化を目指す。としてます。
最近は、住宅も様々な耐震構造・免震構造・制震構造による工法や金物等が開発されています。日経の記事では耐震産業は将来20兆円産業になると述べています。
阪神大震災の被害例では、１９８１年以降の新耐震基準法での建築物は無害か軽微な
被害であるとの報告があります。これは、公庫がはじめて金物や耐久性仕様の住宅を
定めたものです。２ｘ４やプレハブ住宅はほとんど被害はありません。
16年前に建てられた住宅ですので、上記の新耐震基準法での住宅と考えます。
詳細は、ご自宅を拝見しなければ、的確な耐震性の判断はできません。
いずれ、又、改正法によって建築物は、耐震構造の向上になりますが、設計上は建物の重心や、耐力壁のバランス配置は変わることはないのですから、近年、流行のデザイン重要視の設計には危険を感じさせます。
耐震・免震・制震について特集を考えています。
現在二世帯住宅に住んでいるのですが、２階の足音が階下にとても響いて困っています。又、雨の降ったときは、雨音がぱちぱちと響いて気になります。これらを、解消するするにはどのような工事が必要ですか。費用はどれくらいかかるのでしょうか？
費用のことなどで、在来工法が一番無難と思うのですが？現場ではどのようなところに
注意をして監理すべきですか？
（メール内容簡略）「構造：木造在来工法」
先日中古物件を購入しました。主人と床下を見てみると水がかなり溜まっていて、排水用のポンプが付いているのを発見したので、それが作動するように新しいものをつけてもらいました。
業者側はポンプの存在に気が付かず、砂利を敷き詰めて床の水を隠そうとしていました。砂利も砂の多い砂利だったので、ポンプが目詰まりを起こす可能性もあるので砂利も撤去してもらいました。
そこまではどうにかなったのですが、今度は水が引いた後に、床下の鉄筋コンクリートの梁が一部分壊されているのを発見しました。５０ｃｍ幅ぐらいの破壊した跡があります鉄筋も切られており、コンクリートも大きく切断されてました。お風呂場と脱衣場の敷居のところです。たぶん業者がお風呂場をユニットバスに新しく交換する際に作業しやすいように壊したものと思われます。あれだけ大きく基礎の部分を壊してしまって家の倒壊を招かないか心配です倒壊はしなくとも、耐震性、耐久性などの面でもどのような支障があるか心配です
中古住宅購入時における、不動産の中古住宅重要事項説明書とは切り離して、住宅の耐震性等について解説いたします。
ポンプが必要な敷地ということは、湧水のある少し弱い地盤と考えられます。まず地盤の強度を確認することが先決です。地盤に絶えられる基礎強度・建物重量ならば、総体的なことは問題ないと考えます。
ここでの問題は、購入の際、床下コンクリートの梁が一部破損していることです。お風呂場と脱衣室の敷居の部分、おそらくユニットバスが、１坪と考えると１８２０ｍｍの幅の布基礎の立ち上がり部分と推測いたします。
建物外部の布基礎がこのような状態でしたら、建物に影響は出ます。内部の布基礎において、その切断された部分上部に柱があり、上部２階の荷重を受ける構造でしたら、問題はあります。おそらく、荷重を受ける構造ではないと考えます。（あくまで推測です。）
基礎梁（布基礎）部分が、壊されることは良いことではありません。処置が悪ければ問題も大きくなる場合もありえます。詳細的なことは、ご自宅を拝見しなければ明確な判断ができませんが、上記に述べたように内部の基礎が２階上部の荷重を受けない構造で、ユニットバスだけの荷重を受ける布基礎構造であれば、問題はないと考えます。
（一般的には、ユニットバスを受ける布基礎構造になっているはずです。）建物内部布基礎には、上部荷重が受けない部分で床下換気口や基礎点検口として開口部があるのが一般的です。
中古住宅を購入時に対しては、施工業者・不動産業者に再度、確認して解決するのがよいと考えます。
はじめまして。
物件の購入を検討しています。昨日家を見に行ってきたのですが、窓の大きさが小さい為か家の中が暗い感じがしました。
窓は内側が木製で、結露の為窓の木製部分にカビが生えています。住宅を所有しているのですが、そちらも退職後住むとなるとリフォームが必要なるとは思っているのですが、上記の物件の程度がよければこちらを購入してリフォームして住もうかとも考えており、まだ8年は転勤してあるかなければならないのでその間は別荘として使用したいと思います
そこで、実際来ていただいて物件の診断をして頂くことは可能でしょうか？
可能であれば、いかほどの費用で診断して頂けますでしょうか？
では、ご連絡をお待ちしております。突然のメールにて失礼を致しました。
（メール内容簡略）
ホームページでの物件内容を拝見させていただきました。敷地がとても広く、建物の外観・建物内部内装写真・物件概要・間取り図からは、特に問題と思われるところがなく、退職後の生活拠点には、とても良い環境に感じ取りました。
ご丁寧なメールを頂きましたが、弊社はリフォームについてのご相談等については行っていますが、中古住宅の診断に対する業務はしていません。
誠に申し訳ないのですが、専門的に中古住宅を診断している業者に依頼するほうが、詳細で的確なアドバイスを頂けると考えます。
隣家の騒音は、多い相談の一つです。メール内容から、隣家と自宅の離れが１０ｃｍとは、かなりの住宅密集地域と思われます。離れが１０ｃｍしかないことについては、ここでは触れません。
施主様の自宅地域の地質・地盤がどのような状況か把握はしていませんが、地盤の振動によるものか、単に隣家との離れが少ないだけなのかは、メールの内容だけでは的確な判断はしかねます。
ここでは、隣家の荷積みか荷卸の時の重さの振動によって、住宅が壊れる状態もしくは、住宅が傾くことがあるのか？という問題ですが、荷積み重量ぐらいでは、住宅が崩壊・家が傾くとは、一般的にはあまりない話です。
あまりにも振動が大きいのであれば、隣家との離れがないことにより基礎部分（ベース基礎）が、隣家の基礎と、つながっているような状況であれば、振動は大きく伝わると考えます。ベース基礎は目に見えない地中の基礎で、外部布基礎より、外側に数十ｃｍ大きくなります。隣家との離れがないのであれば、ベース基礎部分が、密接していると考えます。
メール内容から、振動が伝わりやすい環境であることは確かです。詳細な判断は基礎・地盤・地質・隣家の建物等を見なければわかりませんが、住居部に問題があるから振動があるとは思えません。
隣家が密接している住宅は、地中部分の把握は重要なことと考えます。基礎と地中部分がどのような状態なのか、再度、専門機関に尋ねてみるのが、早期解決になります。
実際自宅を拝見することができず、建築一般的な解説にて失礼いたします。
結露は、日本の建築物には切り離せない問題です。他国の住宅は結露が起こるのか？を、考えると他国の先進国の方が、高温多湿である場合が多いのがわかりました。
しかし、他国の住宅が結露が多いという事例はあまり聞きません。私の認識不足なのか、これから再度調べて、ホームページ上で他国との比較できればと思います。
施主様の問題点として、結露には、建物の内部（グラスウ－ル等が湿る）結露と窓の表面水滴などの表面的な結露がありますが、ここでは、押入れの内部結露と判断いたします。
結露の原因はさまざまですが、一般的には、各居室の温度差・湿度差によるものと考えられ、北側押入れはもっとも温度差・湿度差が表れやすく住宅では結露が発生しやすい場所です。
業者の手直しをしているので、おそらく、断熱材を入れ直していると考えます。それでも、結露がするのであれば、原因として、押入れのある居室内の温度差・湿度差が大きくあることと考えます。または、押入れのある部屋に多く水分を含んでいると考えられます（２階の押入れ：下部１階玄関などは、断熱不足の場合結露は起こりやすい。）
手直しの方法も誤れば、結露は起こリます。（断熱不足や構造体：壁内部の構造による結露）ご自宅を拝見しなければ、的確なことはいえないのですが、私の経験上では、手直し次第で、完全ではないが、直ります。また、カビなどの対策では表面的に、防カビ材などを散布することを忘れてはいけません。
一度、各居室の温度計・湿度計を配置し比較してみると早期原因解決になると思います。一般的には、２４時間換気システム・全室暖房を併用する方法が今、高断熱住宅に結露を防ぐ最も良い方法と考えられています。
間取りの問題や地域格差はあるにしろ、１０年前の住宅やマンション等と比較すると、現在の新築住宅の方が、結露が少なくなっているのは事実です。
築２年ですので、まだ業者の瑕疵にあたると考えられ、直らないのであれば何度も業者に手直をしてもらうべきです。
一般的な解説になりましたが、ご自宅を拝見させて頂く機会がありましたら、ご連絡をお待ちしております。
些末なことなんですが、ひとつ、質問にお答え下さい。構造合板を柱に釘打ちし終わったのですが、これが、いくつも、釘が柱からずれて飛び出しているんです。
何本と言われるとハッキリ数字は分からないですが、１本の柱に１～３本位は外れているでしょうか。
施工会社（不動産会社が請負になってます。）の営業マンに大工が下手なのではないかと聞きましたら、「上手い下手は別にして、エア式の釘打機でダダダダと打つので、一筋はずれると連続して外れてしまう。構造計算書の指定＠１５０より多く釘打ちしているので、いくらは外れていても、構造の問題はない。
大工には注意しておきます。」といった返事でした。私は施工のことが分からないのですが、打ち損じで、ある程度はずしているのは、普通なんでしょうか。それとも、そんなことは、本来あってはいけないことなんでしょうか。大工が下手もしくは雑な仕事ぶりのではないかと、気になっています。（大工を代えてもらった方が良いような話なんでしょうか。）ご意見をお聞かせ下さい。（メール内容簡略）
釘が柱から外れることは良いことではありません。あまりにも釘が外れるのが多いと業者の瑕疵あたることもありえます。
構造計算書＠１５０より多く打っているから、いくらはずしても問題はないとは言えません。
程度によるもので、まったく釘を柱からはずさず打つのは、腕の良い大工でも不可能です。(住宅１棟に対して、構造用合板は約１００枚必要になり、特に間柱３６ｍｍのＮ５０釘は、はずしやすい)
外れた釘の数が多くて、それを放置するようなことがあるのであれば、写真等を撮り、後に釘による建物の影響が出た場合は、証明になるようにするのが良いのではないかと考えます。
構造用合板の釘打ちで、建物の影響が出るのは、よほどの本数を減らさない限りありえません。
今、建築中の木造建築なのですが基礎は、地盤改良の柱状改良を施し そのあと捨てコンを２００Ｈぐらい打ったあと（布基礎の施工部分のみ） その捨てコンの上に配筋をして
布基礎を、作ろうとしています。
捨てコンと布基礎は、全く鉄筋などで、つながっていない状態です。建物と布基礎は、一体化しますが布基礎と地盤とは、全くつながりのない状態です。添付ファイルに 施工図を添付しています。ご参照下さい。
私は、今までＲＣ構造の建物を、見てきているので地中からの基礎と建物がつながっていない建築方法に違和感を持ってしまいますが、本当にこの状態でいいのでしょうか。
よろしければ 教えていただけないでしょうか？
よろしくお願い致します。（メール内容簡略）
捨コンが２００ｍｍとは、あまり見たことがない工法ですね。
捨てコン自体は通常、住宅基礎の場合、定圧砕石２００ｍｍの上に水平と墨付けをするため５０ｍｍが普通と考えるのですが、地盤改良のための２００ｍｍのコンクリートなのか判別はできません。
図面上は、捨てコンは５０ｍｍになっているのですが。。。。
上記どうり、住宅基礎の場合、砕石上の捨てコンは砕石と一体化として考えるため、どちらかというと、捨てコン＝砕石となります。または、砕石＝地盤として、捨てコンまでは地盤となります。
４層までの建物では、固い地盤の場合ラップルコンクリートとして無鉄筋のコンクリートを支持地盤に、打つことがありますが、この場合もラップルコンク－トと、基礎部分（鉄筋部）は、一体化はしません。地盤改良です。（ラップル＝砕石・くい打ち等は一体化）ラップル＝地盤という考えになります。
施工者側の考えでは、砕石とベース基礎の間（または砕石下）に水脈などによる隙間ができるなど詳細的な問題は色々とありますが、現住宅で、地質調査が問題なければ、住宅規模の自重では砕石による工法で十分と考えられています。（実際：問題があった住宅は、突然の自然災害以外、私の知っている範囲ではありません）
地盤と建物の自重のバランスで考えるため住宅建築では、合理性や構造性を考えると、基礎部分は砕石＋捨てコンの工法になります。
はじめまして。46歳、自営業の者です。計画は流動的なところも
多いのですが、来年に５０－６０坪のＳＯＨＯ的な家を持ちたいと思ってます。
初期の考え方や業者選びの考え方など含めて相談希望してます。
最初から1時間強、お伺いしたいのですが費用などをお教えください。
ご相談のメールを頂きありがとうございます。
初回、相談は無料にて行っています。
日時を決めていただければ、こちらから伺います。
ご連絡お待ちしております。
初めてメール致します。この度、知人が木造2階建てのセカンドハウスを建てる事になり、今、建設会社を検討中ですが、1社から見積りをもらっています。
そうしたところ、基礎工事が約670万かかることが分かりました。こんなにかかるものなのか、判断がつかないということで私に相談があったのですが、私も分からず、たまたま御社のHPを拝見したものですから、何か教えていただければと思い、メールを送った次第です。
図面、見積り、基礎伏図、地盤調査の結果をPDFにて添付しております。知人の話では、「山の斜面に建築する・周りにも同じように家が建っている・地盤調査の結果、支持層まで深いところで約7メートルある」とのことです。
知人の知りたい事は、「間取りや構造、土地の状況からすると建築する場合、基礎工事費用は見積書の金額ぐらいはすると考えていた方が良いのか」ということです。お忙しいとは思うのですが、どうぞよろしくお願い申し上げます。（メール内容簡略）
ご丁寧なメールを頂きましたが、メールアドレスがメーカーさんでしたので、申し訳ないのですが、詳細な解説は辞退させていただきます。
図面・見積もり等を拝見させていただきました。見積もりの適正については、各工務店の経営内容や仕入れ等で見積もり内容が変わります。
また、地域により単価の金額差異があるため一概に図面等での適正であるかの判断はしかねます。何社か相見積もりをして比較検討するほうが、適切な判断ができるのではないかと考えます。
ホームページを拝見いたしました。
住宅や不動産に興味があり、本や自分で研究というのはおこがましいのですが、住宅を
建築をする場合、ハウスメーカーや工務店に頼まず、自分で建てる事は可能でしょうか
できれば、設計士に頼まないで独自で設計をして、独自で施工するようなことは可能
でしょうか？（メール内容簡略）
私は、以前、大工見習も経験があり、資材関係の知り合いもいます。
コストを少なくする考えもありますが、自分の家を自分で建てる夢を持ちつづけてています。現在の家は、古く築３０年経って２世帯同居です。
まだ、 プラン的なことを自分なりに書いている段階なのですが、この先、法的なことや施工の問題点など山積みのわからないことが多くあります。
独自で住宅を建てる場合の注意点など教えていただければ幸いです。よろしくお願いいたします。（メール内容簡略）
これからの住宅建築は、近い将来個人で建てることのできるシステムができるかもしれませんね。
個人（施主）さまが設計・施工することは可能です。
法的なことでは、延べ１００㎡を超える建物を新築する場合、１級・２級・木造建築士の
資格がなければ、設計・監理をしてはなりません。
また、確認申請（行政・民間提出 法規20）では、個人でも１００㎡まで２階建以下は提出可能です。
以上のことから、１００㎡２階建てまで、個人で設計・監理（施工）することは可能です。
請負をするのであれば、１５００万までは建築業の許可が必要なく個人で建築することは可能です。自宅ですので、何も問題はありません。
２世帯住宅ですので、１００㎡を超えるのであれば、個人で家を建てる場合、個人で書いたプランを建築士に依頼することになります。ここでは、施主と建築士の話し合いにより
確認申請だけをお願いすることは可能と考えます。
ただ、個人で設計するにも、建築基準法や関連法規を守って建築しなければなりませんので、施主様が法的な規制を的確に把握しなければなりません。
コストを減らすためには、施主様が施工をすることは可能（たしかに問題点は山積みとも思います）ですが、最小限度を考えると、建築士が必要になるのではないかと考えます
詳細的な、ご相談は、ご連絡ください。宜しくお願いいたします。
