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白崎建築企画
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   113        違法建築について
隣の新築が違反建築でないのかお尋ねします
自宅の外壁から隣の家まで90㎝しかありません。民法で境界から50㎝とわたしも
知っています。入居してから一部の壁を壊し増築をしています。
これは違反でないのでしょうか
あまり、隣とのトラブルは避けたいため黙っているつもりですが、色々な方々に 尋ねてから考えようと思っています。よろしくお願い致します。



民法では、外壁から50cm以上(正確には軒先から)の境界からの離れが必要です
自宅から90㎝はどちらかの家が50㎝未満になります。
実際問題として、古い造成地等を新たに測量をする場合このようなことがよくあります
双方の話し合いによる解決がほとんどです。(司法書士・土地家屋調査士仲介)
燐家が検査済書を発行後でならば、行政はおそらく動かないとは思われますが、、新築した工務店は故意に隣地離れを50cm以下にするとは思えません。なにか、他に原因があると考えます
後に増築した部分は、増築面積や容積が基準を満たせば違法ではありません
正確な面積規模がわかれば回答できます



   114     敷地内計画道路について
お忙しいところ相談させていただきます。

このたび市の計画道路が事業決定となりまして、測量会社の人が敷地内の測量を済ませました。
近く、市の担当者が家に来て補償についての話をするそうです。
ただ、うちは家を購入後に騒音と排気ガス対策でベランダを囲っています。
そのことで容積率をオーバーしてしまいました。
容積率オーバーの家では補償額が低くなってしまうのか、教えていただきたく思います。
囲うのにも結構な費用がかかりましたが、元に戻すのも、また大変ですので、できればこのままがよいのですが。

よろしくお願いします。



建物に計画道路がはいっているのか?
敷地だけに計画道路の予定か内容が正確につかめません。

補償額が建物容積率で減額するとは思えないのですが、詳細がわからず、正確な判断はできません。
市役所に直接尋ねた方が、早く解決する事と考えます

住所が明確でない場合、メールでの相談は基本的に受けておりませんのでご了承下さい。



   115     猛暑と住宅
賃貸マンションに住んでいます。
住宅建築に小さなことまで興味を持ち7年後をめどに新築を考えています。
住宅雑誌・モデルハウス・インターネット検索など暇があれば情報を in put しています
(中略)
今年も、地球温暖化のためか私の住んでる地域も夏場は猛暑と突然の鉄砲雨が多い日々が続いています。
今後このような猛暑では、必ず、エアコンは必要不可欠ですが
電気量も増えイニシャルコスト・ライニングコスト共にかかる住宅になります
建築にも自然との調和と環境が必要で、住宅にエアコン等がなく快適な住宅で猛暑を乗り切るためには住宅本体も数年後は変わっていくものと思います。
今後の住宅建築の猛暑に対する動向が知りたいです

宜しくお願い致します


現在の異常気象は私の地域でも感じ取れます。
日本は、多湿国と考えられていますが、他国の方が高温多湿国が多いと認識しています。
日本の国土形態・四季・風向などに関係するため、住宅建築の寿命が短い原因の一つともいわれています。
古来の住宅は、縁側のある風通のある窓の面積が南面に広い住宅が多く
夏場は梅雨・カビ等を通風によって快適さがあり、冬場は厚着で過ごす。
夏場をしのぐことが優先でした。
近年は、北欧の高断熱・高気密住宅の推進や耐震性を考慮する事で窓面積が全体に小さくなり、冬の快適さを追求する傾向に変わりました(特に北国では)
気密化故の問題などあり、結露やシックハウス等、近年は換気・通風が重要視されます。
近頃の猛暑が多い夏場にはエアコンに頼る部分が多く、技術促進の遅れを感じとります

今後は、パッシブ住宅(省エネルギー住宅)(無暖房住宅)の推進の傾向と考えられます。
パッシブ住宅も様々な見解があり、北国に無暖房は無理ですが、暑さ対策として自然換気を床下から吸入・天井に排気する考え方の住宅は増えると思う。
床下の換気もでき土台・大引きなどの木材の湿気・防虫・防腐も防げます。
同時に、床近くに窓と天窓を設けて簡易的な換気方法もプランのなかで増えます
(床面近くの窓は、熱を外部に放出しやすいため注意が必要)
窓は、3重トリプルガラスLOW-E(遮熱高断熱サッシ)が推奨され、ガラスの遮熱と高断熱化がより高くなります。

熱源では、現時点でのオール電化はあまり薦めません。電熱での高い性能で一台での給湯・暖房機を補う熱源機(ボイラー)がまだ少ないため、10年先を考えるべく配線等を考慮するのが良いと私的には考えます(電気自動車なとの考慮)(石油・ガスを薦めるのでなく、建物規模や施主の要望等で変わることはあります)
熱源ランニングコストは、どの熱源を使用しても大きな違いは現況ではないと考えます
今後、太陽光発電(塗装太陽光発電等)やガス促進などの技術進歩によりイニシャルコストはわずかですが低減されていくものと考えます
ご意見がありましたらご連絡下さい



   116     布基礎と独立基礎の違いについて?
引退時期が近づいてきたので、千葉県の農村部にある築41年の二階建てを購入し建て替えで100年住宅にしようと考えています。

100年住宅にするためには、100年に一度の地震でも半壊しないこと、石油事情、原子力事情がどうなったとしても木部乾燥状態を維持できることの二つを条件に、高床式の木造平屋で、落とし板壁構造で、平面トラスを使用した洋小屋を組み、アルミ材のルーフィングで葺く計画です。ちなみに立地は年間最低気温が零下にならない場所です。

質問は、上記のように上物が軽量な場合でも、重量の嵩む布基礎やべた基礎が必要か否か、ということです。
千葉県農村部で関東大震災をサバイブした築100年以上の住宅を見ると、
独立基礎(基礎石)を使った平屋が多いです。貴HPをはじめ、いろいろな情報で布基礎とべた基礎の違いに関する情報は十分ありますが、独立基礎に関する長所、短所などの情報がありません。
私としては、100年に一度の地震に遭遇後の被害復旧や不等沈下の修正などにかかる補修費用面で、独立基礎が一番優位なのではないかと想像しております。

専門家としてのアドバイスをいただければ幸いです。


平面トラスの工法ですと、推測ですけど、住宅荷重は内部間仕切り壁に少なく、外部四方に屋根荷重を載せる方法と考えます。
外部は(外周部)布基礎にはなります。内部は、建物の形状・重量・地盤強度が問題なければ独立基礎でもできると考えます
震災や100年保つには、独立基礎かベタ基礎の判断ですが、地震に対する住宅の基礎における耐震性を考えますと、関東大震災は90年近く前の震災ですので、現在の住宅基礎との比較はできません
不等沈下の修正は、内部独立基礎のほうが地震後崩壊して修正しやすいと思いますが、地盤を適切に判断した上で布基礎にするかベタ基礎にするか独立基礎にするかを判断をしなければなりません。

独立基礎は、鉛直による荷重のみによる小さい応力度になるため平行に受ける応力に弱い
許容応力度は、独立基礎は布基礎より計算上は劣ります。ただ、経費や沈下の修正、平屋根、トラス工法を考えますと内部は独立基礎にすることもできると解釈したほうが良いのではと考えます。

独立基礎が地震に強いとは思えません。布基礎のように、壁全体で受けるせん断破壊は、布基礎が連続性があるため一度せん断破壊をすると、損傷は大きくなり、独立基礎のほうが大地震の場合損傷補修は少ない(躯体崩壊するため全体改修となりやすい)と思われますが、建物からの分散過重を考えると総体的には布基礎をおすすめする事になります。



   117     第三者として検査をお願いしたい
リフォ-ムを検討中です
新築時には、確認申請後の市役所の現場検査などありますがリフォームの場合
ほとんどが施工店にお任せになります。

できましたらリフォーム中に第三者として検査をして頂くことは可能ですか
ご返事お待ちしています。


検査をする事はできます。
正確な住所と電話番号とリフォーム内容を再度メールでご連絡下さい
詳細的に打ち合わせをする事になります。
宜しくお願い致します。


   118     地震の液状化について
(挨拶文:略)
ご被害に遭われた方々には大変なご苦労と今後の早期復旧を心からお祈り申しあげます。大震災の後、幸いにも私の地域では震災の被害はありませんでしたが、これほどの震災の怖さを目の辺りにしますと自分の災害危機のなさを痛感しているしだいです
(内容:中略)

住宅規模の軽量な建物は液状化現象の影響が顕著にニュースなどに伝えられており私たちの地域でも、昭和50年頃からの埋め立て造成地で幸いにも、今は影響はないのですが、今後の事を考えますと対策を講じなければならないと思い、県庁などに問い合わせする事も少々恥ずかしい一面もあり、建築相談している貴社HPを見てお聞きすることに致しました。

住宅の液状化についてわかることがありましたらご回答を頂きたいしだいです
どうか宜しくお願い申しあげます、


私達も、震災の早期復旧をこころからお祈り申し上げます。
微力ながら少しでも建築の復旧活動のお役に立てればと考えます。

液状化現象は,、比較的緩い砂地盤に振動により圧縮され地上に水分が逃げる現象ですが、比較的海岸部に多いと認識しています。今回の大震災は、海岸部だけでなく内陸地にも沼地・旧河道にも被害が確認されています
液状化現象が起こりやすい地域の選別として、行政にハザードマップがあります。
一つの目安としての判断はできます。
ハザードマップとは、その防災危険度を地図化しているもので、液状化危険頻度図としても公表しています。
検索するとすぐにわかります。
ハザードマップでは地域的には把握できますが自宅だけに限ると、地盤下に水脈があり埋め立て地の場合は、液状化になる危険性はあります。土地購入時その他の情報収集が必要です。

地盤と建物の液状化対策については次回に致します
再度ご連絡下さい



   119     耐震改修をしたい。工法と価格を知りたい
自宅を耐震改修をしようと考えています
どのような耐震法が住宅に合うのか
工法と価格の比較をしたい



住所・氏名、現況の図面があれば再度送信して下さい
図面等を拝見してから検討させて頂きます。




   120     長期優良住宅?トップランナー制度?住宅性能保証制度 等々?
ご相談お願い致します
最近の住宅に対しての規制や法規が細かくすべてを理解する事が素人には難しい。
行政や不動産会社などに同じ質問でも違う回答が返ってきたり余計に迷ってしまいます
(中略)
長期優良住宅制度?
トップランナー制度?
住宅性能保証制度?
住生活基本法?住宅エコポイント
住宅瑕疵担保履行法など大雑把には理解してるつもりですがどの基準が適しているのか
わかりやすい回答をご期待しています。
(中略)
金銭問題もありますが、どの範囲が妥当なのかを教えて下さい。
よろしくお願い致します


品確法の中で良質な住宅供給を目的として、瑕疵担保履行法と住宅性能保証制度が平成12年に施行しました。
この法律が現況の住宅建築の改正の基本で、付随して長期優良住宅制度等が施行

時代背景その他法改正施行の理由は多々ありますが、メール内容が長くなりますので、法の技術詳細の説明と合わせて今回は省略させて頂きます

現行では長期優良住宅をお薦めします。価格が高いのではないかと思われますが、優遇措置もあります。
ローン減税(所得税少々還付です)国の補助金(中小企業に最大100万円)・融資がフラット35Sエコの場合0.7パーセントの金利引き下げはあります。
長期優良住宅と通常住宅の価格差を優遇措置でまかなえるかという事ですが、優良住宅にする事で建物費用がかかる費用は全体の15%未満です。
(通常住宅をフラット35:旧公庫建物技術水準と仮定)仮定ですので語弊のないようお願いします
寒冷地の現況の新築住宅は、優良住宅の基準に近い住宅が多いと思われます。安心料という意味でも技術水準を高くするほうが良いと考えます。

建築価格はその業者により異なるため、優良住宅にする金額との差額を明確にしておく方が比較検討はしやすくなります。メリットと長期的な展望をどのような視点で施主が価値判断をすることで建物の基準も決まると考えます。
前文での品確法が現住宅の基本であり、震災の影響等で法的内容は今後少しずつ変化していくとと思えます



   121     妻の名義で新築?相続放棄しないと無理では?
主人の実家は農家で両親はすでに他界しております。主人は長男ですが実家には弟(独身)が住み実質は家業を継ぎ農家で生計を立てています。農地を幾つかと自宅以外の白地も1つ(現在敷地内に農業用倉庫が建っている)あります。

私には兄が二人いますが近所に土地を貰って家を建てました。現在私達は私(妻)の実家に住んでおりますが子供が大きくなり手狭なので家を建てたいと思っています。両親も高齢で近くに住んでほしい、私達も子供を転校させたくないという理由で主人の実家ではなく私の実家近くの農地に家を建てたいと思っています。しかしこの土地は市街化調整区域にあり開発申請が必要?と聞きました。主人が実家の相続放棄しないとそれも難しいと近くの工務店の方に聞き悩んでおります。
(中略)

主人が実家の相続を放棄すればよいかとも思いましたが相続しても弟は独身でこの先も結婚する気持ちはなくこのままでは相続する人もなく主人の実家はなくなってしまいそうです。古い家系なので長男としてそれだけは避けたいという思いもあるようです(中略)
この場合開発申請は私の名義で出し、建築申請は主人の名前で出し主人の名前で住宅ローンを借りることは出来るのでしょうか?ちなみに主人の実家はまだ両親からの相続はすんでおりません。まとまりのない文章で長々と書きましたがご教授よろしくおねがいいたします。


奥様が土地の所有者で開発申請した場合の、住宅ローンはご主人で可能かの判断ですが、一般的には不動産担保価値によるものです。

ご主人が土地の所有がないのであれば、建物だけの担保価値を銀行でどのように判断するかで決まります。
担保価値がなければ、建物を共有名義にする方法もありますが、詳細的なことは、敷地・建物規模・現況の住宅ローン残高・年収等がわからなければ、何とも言えません。

現行、銀行での住宅ローンは多様にありますので、ご使用の銀行に尋ねるのが近道と考えます。
建築する上での申請等は特に問題はないと思われますが、ご主人が相続放棄しなければ家を建てることができないのは、税務上のことと思いますが、メール内容での判断は差し控えます。
詳細的なことはお知り合いの税理士さんとご相談した方が早期解決すると考えます。

又、建物に対する法的なご相談等がありましたらご連絡下さい。



   122     コンクリート住宅どうですか?
今は、マンションで鉄筋コンクリート4階建ての1階に住んでいます。
将来的に漠然と新築1戸建てを購入しようと思います。
購入時期など消費税増税による駆け込み購入は避けようと思います。
マンションは、特に1階冬場は結露に困る時があります。色々対策をためしているのですがあまり効果はありません。
コンクリートの建物はこのようなことが多いと知人も同様の感想です
(中略)
北海道でのコンクリートの住宅も最近よく見かけるようになりましたが、結露対策はどのような施工なのですか。
外観デザインや頑丈そうで私は好むのですが、結露が心配です。
やはり住宅は木造のほうが結露はしないのですか?
不躾な質問ですが、ご返答お願い致します



最近コンクリート住宅が多い(特に建売)のが気付きます。(札幌)
デザイン性と屋根の活用などが現在のニーズに受け入れやすいように思えます
工法では、寒冷地特有の寒暖差・冬場の一時的暖房・積雪などの考慮が必要になります。
結露は非常に難しい面もあり、工法の違いだけによって一概に判断はできません
個人見解では、鉄筋コンクリート造の内部結露はよく問題視されます。内部からコンクリートのウレタン吹きつけとボード(PB)の間の隙間から結露が起こりやすい状況になります
(詳細は省きます)木造住宅の通気層(外壁と躯体との間に空気が通る隙間)がある場合の充填断熱工法よりRC住宅の方が起こりやすい。
鉄筋コンクリート造では木造より熱容量が大きいため、本来は外断熱が必要です。
本州企業が北海道進出も結露メンテナンスが多く撤退していることも何度か聞きます。
最近のコンクリート住宅の施工内容は個人的には把握していません。
結露対策はあると考えますが現況私たちにはまだ詳細はわかっていません。
工法は、一長一短あります。大局的には、どの工法が自分のライフスタイルに合うかを考えることが先決で、どの施工業者も独自の施工観点があるため、結露が発生するかもしれないだけでの業者選択はしないほうが良いと考えます。

詳細的なご意見がありましたら再度メールにて承ります


   123     築7年のマンション シックハウスではないのか?
築7年くらいの分譲マンションなのですが、引っ越してきてから、シックハウス症候群になってしまいました。
ずっと窓を開けてたら少しはましになったのですが、倉庫として使っている部屋は窓もドアも閉じっぱなしなのですが、揮発性物質の匂いがツンツンと、とても強いです。

今まで住んだことのあるお部屋で、窓をしばらく開けなかったから揮発性物質の匂いで一杯になってしまうようなことはありませんでしたので、これは普通ではない気がします。  
それだけ、常に壁や床から揮発性成分が発せられているということだと思うのすが・・。
このように、換気をしないと揮発性成分の匂いが異常に強くなるマンションというのは、これでも建築安全法にそっているのでしょうか?


築7年の分譲マンションですので、24時間換気の義務化後のマンションと考えます
竣工時は法的に問題ないと推測致します。
個人見解として、換気だけを考えるとマンションの換気は住宅より進んでいないのが現状と言えます。
色々な要因はありますが、長くなるためメールでのお答えは割愛させて頂きます。
基準法は、各使用建材と換気の数的規制ですので、匂いや個人の心理的不安や体の体質また外気汚染などの法的規制はありません。
個人で調査して数的規制に誤りがあることを的確にすることが重要です
ネットなどの検索にも調査機関が多数にあります。一度数字を出して判断した方が良いのではないでしょうか?
シックハウス対策として、エアープロット(プラチナチタン触媒)なる商品が、日経にも紹介され効果があるとお聞きしましたが、個人的には効果の把握はしていません。

住所が明確でないと解説はしていませんのでご了承下さい




   124     3階建構造計算?
ご相談お願いします
地下1階木造2階建か地上3階建で検討しています
3階以上は木造も構造計算が必要となり設計費用も上がります
狭小敷地のためやむを得ないのですが4号特例で何とかしたいのです
民間の申請機関によりけりで、構造計算を添付しないでする方法ありますか


同業者さんですね。
ご存じのように、平成19年度から地下1階RC造地上2階木造の3号の建物でも壁式鉄筋コンクリート造と木造併用の建物取り扱いのWRC造の配筋の決定事項がなくなり、両工法に添付書類が必要になりますね
構造計算は必要になりますが、一度、構造設計屋さんに聞いて、ソフトがあるのであれば、建物が小規模で複雑でなければ意匠設計さんでも、木造の3階建はこなすことは可能と考えます。
私も、複雑になると構造屋さんにお願いすることもありますが、なるべく自社でまかなえるようにしています

現況は4号特例は木造2階でないと無理です
今後廃止になると言われてましたが、白紙になりましたね。
これからも申請等は厳しくなると考えますが、お互いに頑張りましょう
(自社は意匠設計もしていますが、工務も兼ねています)



   125     コンクリート打設について
ベース基礎を打ってバタバタと工事が進み立ち上がりコンクリート打ち込み
朝から強い雨で少々心配してたのですが午前中に打ち込み終了です
当日は午後から小雨になり、翌日からは天気は回復し晴れました
終了後、立ち上がり基礎にブルーシートかけて養生
2日後型枠を外し
休日に仕上がり状態を確認-型枠外し後3日目
ベース基礎にはまだ雨水が残っており、打ち継ぎ部分もまだコンクリートが湿った状態でなおかつ穴が何カ所かある状態です。
業者監督に確認したところ、雨の日はベタ基礎以外は打ち込みは問題ないと返事
養生もしている。穴については、打ち継ぎ部に多少は起こる。
強度や穴の部分や雨の日の打ち込み。気になります
写真で問題ないかご参考にさせて下さい
お願い致します


写真を拝見致しました

雨の日の打設ですが、良いとは言えません。どれだけ配慮があるかを考えます
実際雨の日に打設している光景もあり、私も小雨で打設した経験はあります

養生の仕方が大事です。ミキサー車(生コン車の投入口)・立ち上がり基礎の上端(雨水と混合して骨材が出てくる等)打ち込み時と終了後の養生配慮がなされているかで、その後コンクリートの強度や出来映えも変わる面もあります
温度補正としては冬場などの低気温時はコンクリート設計強度を上げて打つ場合もあります。
打設後布基礎上部養生をしているのはとても良いと考えます。

写真からは、基礎完了から3日目ですがコンクリート表面が乾いているのがわかります
完了後は天気が続いたのでしょうね。ベース基礎にまだ雨水が残っているのが少々気になります。水はけの悪い敷地ですね。整地はまだですか?穴は斜めに何カ所か連続してありますが、問題になるほどではない。
あまり大きいジャンカや気泡があるのであれば、表面モルタル(樹脂含あり)をするといいですね。

総体的には、写真からの判断ではそう悪いとは思えません
強度不足の判定は、シュミットハンマーやコア抜き圧縮試験などありますが簡易的にはシュミットハンマーでも数値はでます。打ち込み時の設計強度と4週間後の数値と比較することです(業者立ち合い)



   126     耐震補強
関東では、大震災から耐震診断する住宅が増え、チラシや訪問販売なども自宅に来たり、インターネットでは情報過多になり少し手間取って迷っています
親代から自宅は築38年目になりました。
平成に一度8帖増改築とリビングとキッチンを改装、外装もして13年目です
耐震補強はしていません。外装ひびやクロスの割れなど多少なりとあるのですが、地震の影響なのか判別がつかず、特に生活に支障はないのであまり気にかけないようにしています。
近隣住宅では耐震診断をし補強をしている家が何軒かあります。自宅も診断し補強をしないと後のことを考えると少々不安です。納得がいかない診断ならやめますが、その前に予備知識をいれたいと思っています。近隣からの情報はほとんどありません。
寒い地域での診断基準もこちらの地域と相違することもあるのではと思い、素人考えですが簡潔にわかりやすい補強法などありましたら伝授して下さい。

宜しくお願い致します。


昭和50年頃の住宅と判断します
新耐震基準以前の建物と推測します(昭和56年度以降の住宅)
耐震補強でわかりやすいのは学校です。共用廊下や教室の窓に外壁にV字か山形に鉄骨補強しているのを見かけますね。住宅も同様です。
木造ですので、外からの補強法はないのですが、基本的に壁量、筋交い、金物による補強が基本です
闇雲に壁量筋交いを入れるのでなく、基礎から屋根まで、建物全体のバランスを考えることになります。
木造在来は基礎と土台の接合や、木材の継ぎ手や仕口など接合面での補強判断が必要になり、細かな配慮が必要です。数的根拠も必要ですが木造を熟知した人を選ぶことです。

こちらの地域での相違は、積雪荷重がありますので、総積載荷重は変わります。
建物強度(詳細:略)を上げる必要はありますが基本は同じ事です
業者により診断方法の相違はありますが、数的比較として住宅性能表示の等級3ないし2の値に適合すれば、現在の住宅耐震基準でも高い水準と言えます。

外装をしたのであれば改築した業者は筋交い等の耐震の事でなにかしてませんか?一度改築した業者に確認するのも良いのではないでしょうか

簡潔にしたつもりですが、詳細的な質問がありましたら再度メールにて承ります









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