１)都市計画内外か都道府県庁.市役所の都市計画課・申請課にたずねる。 市計画区域内の場合は市街化区域か市街化調整区域かを調べ内外における一般住宅の建築の不可がわかる ２)用途地域は何か、建ぺい率、容積率の限度はどうか、用途地域は１種低層住居専用地域から 工業専用地域の十二種類でそれぞれ地域に応じた建物の制限を確認する 建ぺい率（建坪）と容積率の限度 ３)前面道路幅員による建物の高さ制限、北側斜線、隣地境界線による高さ制限 ４)外壁の後退距離の制限　。建物の外壁又は柱の面からの隣地境界線までの距離 ５)高度地区の指定ー市町村の告示で定めている ６)日影規制の指定ー軒高7mを超える建物による制限 ７)防火地域、準防火地域の指定はあるか ８)敷地に接する道路の幅位置、都市計画道路、土地区画整理事業の有無 ９)地区計画・建築協定ー分譲地などにある高さ制限、外壁後退距離等 以上、建築基準法における最小限度の計画すべき法規事項です

建築制限を受ける地域は１２種類の用途地域で制限は、基本的に住宅地、商業地、工業地の3つの系統が段階的に細分化しその中で建築できる用途とできない用途に分離しています。 住宅地は、住居系の１種低住専、２種低住専、１種、２種、中高層　住専、準住居地域に細分化され後述の地域のほうが大規模で、かつ建築物の種別も広く建築することができます。

民法では５０ｃｍの離れれば問題ありませんが、用途区域が第一種住専住居系は都市計画において外壁後退距離は１．５ｍ又は１ｍになります。

法的な平成１４年度の建築基準法の改正は、７月１２日に改正公布され、平成１５年１月１日から施行されました。　　　　　　　　　　　　 1）平成１５年７月１日以降に着工される建物　　　　　　　　　　　　　　　 ２）規制対象とする科学物質-、ホルムアルデヒドなどを含有する建材の面積制限　　 ３）クロルピリホスの全面廃止　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ４）換気設備の設置 ５）天井裏等の制限

規制緩和・規制の厳格化両方で時代背景により変化していきます 建物の欠陥住宅に対する厳しい社会風潮から住宅細部に対する法的規制は厳しくなります。 平成１２年の住宅品質確保促進法、平成１４年シックハウス対策に係わる規制などの施行。 これらの法規は従来あった法的規制と異なります。さらに住宅紛争による処理機関の充実などがあげられます。

住宅保障機構とは国（建設省、今は国土交通省）が昭和57年に欧米諸国の住宅保証制度を基本に設立した社団法人で、日本で初めての住宅保険制度です。内容は一定基準に達する一戸建住宅の１０年保証を行うことです。 その他に完成保証、既存住宅保証は近年制度化されました。利用するには保証機構加盟業者に建築すると利用できます。加盟業者は新築時の工事検査が義務付けられ竣工時に、お客様に保証書を渡すことになります。 加盟店はアフター報告提出、保証機構は最長(基礎、軸組み）の１０年保証をすることとなります。 詳しく内容は、ホームページをクリックしてください。

用途地域における高さの制限は、第一種・第二種・低層住居専用地域は１０ｍ、１２ｍまで地盤面からの高さ制限です。その他の用途地域での高さの制限はありません。基準法では斜線制限と日影による規制があるため、狭い敷地・間口のない敷地は斜線制限で高さが制限され用途地域が一種や二種以外でも高さが低くなる場合があります。 住宅規模で考えれば、北側斜線制限と日影規制を気をつければある程度高さは取れると考えます。 又、日影規制は１０ｍを超えると制限があると考えていいと思います。（用途が第一種はの軒高７ｍ）

平成６年度の基準法での改正で、地下室の容積緩和され居室における部分において住宅全体の面積の三分の一を限度として容積率に算入しなくてもよくなりました。１０年前では不可能なことで、最近地下室を造る住宅が増えました。平成１０年には、地下室の正式な技術基準が定められました。詳細は省きますが、換気設備・からぼりする面の開口部があること・湿度調節器・防水層を設けるなどです。又、居室以外（音楽室、オーディオ室等など）は無採光でも一定基準を満たせば可能になりました。今後の規制緩和に期待したいと思います。

地域指定が防火地域か判断します。防火地域であれば、階数が３階以上、床面積１００㎡を越える場合は建物を耐火建築物にしなければなりません。その他は準耐火建物以上です。 原則として木造は５０㎡以内でも可能の場合もあります。 都市の中隔値ならともかく住宅地なら防火地域の指定はほとんどありません。 中核値で既存の木造住宅の場合、既得権が定められ地域指定以前に建ててある住宅の改築は上記５０の木造でも可能になる場合があります。 準防火地域では５００㎡以下であれば木造３階建てが可能になります。

第一種低層住居専用地域内ですね。 地盤面から７ｍを超える建物と地上３階建ての建物が規制の対象になります。 条例で定める水平面に落ちる日影の時間が対象になります。 規制を受ける建築物は、冬至の日の真太陽時（太陽が真南にきた時を正午とする時間）による午前９時から午後３時まで（北海道）の間に敷地境界から５ｍを超える範囲と１０ｍを超える範囲に、条例で定める時間以上の日影を落とさないように高さと、建物形状を決めなければなりません。 用途が第一種ですと敷地が広くなければ厳しい制限になります。

実際どういう状況か把握できてませんので正確なお答えをすることはできませんが、契約時においてどの様な契約内容なのかによって変わると考えます。

すでに着工していますので、建築基準法上の確認申請（設計審査）は日影規制の基準が通っていると思います。建築主を相手に裁判するしか方法はないと思いますが、日影規制に関することは、裁判所では緩和的な考えであると聞きます。 地域の事情、本人の事情を考慮することで日照権を定めようという考えであり、民法では、明らかに受忍限度を超える場合、建築の差し止めや損害賠償請求を行うことができます。まずは、弁護士、建築紛争委員会等に相談してから権利を救済できる状態にすべきと考えます。

都市計画区域内では、建物の敷地は、道路に２ｍ以上接しなければなりません。これは道路の接地義務としての法律で基準法で定められています。建物の敷地が接していなければならない道路は、幅員４ｍ以上で、その他条例（都市計画方、土地区画整理法、道路法等）が定めたものは、道路として扱われます。 又築造する道路・私道は、特定行政庁から指定を受けなければなりません。４ｍ以下でも道路として扱われるのは、行政庁が指定したものであること、また、道路の中心線から２ｍ未満のところに、川、線路、岸地などのある場合は、境界線より道路側に４ｍをとった線が、その道路の境界線とみなします その他、特殊建築物での道路幅員６ｍ、接地４ｍの場合の基準もあります。道路の基準と道路か道路でないかは特定行政庁に確認すればすぐ返答してくれます。

高さ１３ｍ、軒高９ｍ又は述べ３０００㎡を超える建築物は、原則として柱、はり、壁などを木造としてはいけません。高さと軒高は、緩和規定はあります 防火地域内は原則として木造は建てれません。５０㎡の平屋建付属建築物は可能です特殊建築物で、多数の人々が利用する建物や、火災の危険のある建物は、規模にもよりますが木造では建てれません。木造でも一定の防火被覆をした建物は、可能の場合もあります。

住宅性能表示制度は、平成12年に住宅の品確法と同時に住宅を建てる人のために安全で快適な家を造るために、自分の家の性能価値がわかりやすくなる制度です 住宅の性能評価は９つの分野に区分、さらに２８の項目に分離され各項目の 性能についての等級によるランク付けがされています。必須項目があり、設計・施工業者と協議することになります。この評価には、ちなみに建築基準法だけで性能評価すると、最低の等級１に相当します。性能評価には、設計評価と建設評価があり両方の評価を受けるかは選択することができます。 問題は費用と活用すべきかどうかを考えますと、費用は申請費+工事費になりますが、ハウスメーカーや工務店で少々ばらつきがあるのも事実です。まずは申請料を情報収集し確認する事です。一般的には申請等の手数料は、設計評価と建築評価をあわせて15万から20万前後と思われます 工事料に対しては、施工店により変わるので一概には言えません。 活用すべきかどうかは、安心料だと思います。 メリットとしては住宅に資産価値判断が確保され将来の転売等に有利になるのと、銀行ローンの金利軽減が可能になることです。

建築基準法では、単体規定と集団規定がありまして、都市計画区域外では単体規定は、建築基準法に準ずることになります。単体規定とは、たとえば「3000㎡を超える建物は木造住宅にしてはいけない」など、建物自体の構造的・防火的・衛生的安全等に対する規定です。 集団規定とは、「この地域にはこの規模の限度の住宅を建てることが出来ます。」と言うように建築物の集団化によって形成された規定です。 あまり、難しく考えることはありません。法的制限は緩やかです。 敷地が農地の場合は、農地法や農振法に関係することがあります。農地法には建物に対するの規制がありませんが、敷地の地目が農地の場合、住宅建てる時は宅地に変更しなければなりません。市町村農業委員会に確認することになります。申請書類提出で済むと思われます。 確認申請（建築設計審査：市役所などに提出）としては、木造で２階建て延べ５００㎡以内の建物、木造以外では平屋建て延べ２００㎡以内の建物なら、申請は不要になり建築工事届けだけで済みます。特殊建築物（学校・病院・集会場・共同住宅・倉庫等）の場合は、１００㎡を超える場合は、確認申請は必要になります。(建てる事ができる法的制限の解説ですので、建築できるか？については別問題はあります） 大規模な住宅は可能です。

建築確認申請上（設計審査）は何も問題はありません。親子の別名義の土地に一軒の家を建てる建築上の問題はありません。 建築主を・親・子供・連名にするかで提出書類が増えるだけです。 登記上は借り入れなどによって所有者を決めることになります。 親が建物の半額を負担する場合は登記を1/2にするほうがよいでしょう。 又、２世帯住宅として、親と子の両方で公的資金(公庫）などで借り入れする場合などは、建物を区画割りすることになります。（一軒内に２つの区画） 贈与・相続を考えることで建物の名義等も変わります。 税的なことは、このメールにての解説は、差し控えさせていただきます。

新築として考えますと、住宅の車庫の面積は容積緩和としては、車庫面積+住宅床面積の１/５までの車庫面積ならば車庫の部分が床面積に算入しません。 又、物置を考えると、床高（内法）１.４ｍ以下、かつ その存する部分の床面積の １/２未満までは階とみなされません。ただし、1/８を超えると構造耐力上必要な軸組み等に関する床面積への算入が適用されます。（物置までの階段・はしごは、平成１２年に緩和され、常時固定でも問題ありません。） 屋上の物干し場は、可能であると考えます。 （屋根上に上がるはしごや階段等の見解は、その地域の市役所建築指導課により多少の違いはあります）

隣家のクレームは、多い相談の一つです。 建築基準法上、用途地域における制限は、建物を建築する上での制限となります。建築後は、近所の合意などでの行政の指導は考えられますが、よほどのことでない限り行政は動かないと考えます。隣家は建築基準法上（竣工時）は、問題はなかったと推測いたします。 住宅を建てる上での、第一種住居地域(第一種低層住居専用地域の場合）制限はあります。 工場や倉庫は建築することはできません。兼用住宅として延べ面積１/2以上が居住の用を供し、店舗・事務所などその部分の床面積が５０㎡以下のみ建築が可能です。（地区計画がある場合は多少制限は緩くなります。） 隣家が、発動機や原動機を使用する場合は、出力0.75ｋｗ以下までが建築する上での制限になります。出力0.75ｋｗの土木用機器の場合は、小規模のコンプレッサーぐらいになります 上記は建物を建築する上での制限であり、それ以降は民法の範囲になります。 双方の話し合いによる解決になります。仲介を頼むのであれば、民法上は、お知り合いなどの弁護士に頼む方が早く解決ができると考えます。築指導課により多少の違いはあります）

この先、一軒家の建設を予定しています。あちこちで聞くのですが、確認申請という言葉を耳にします。私も実際に必要なのかどうか、善く分かりません。 建築地は都市計画外と言われ、確認申請が必要ないとも言われ･･･ このような時には、どうすれば宜しいのでしょうか？ 業者を決定して依頼すれば終わりですか？ 初めてですが、教えてください。 宜しくお願いします。

住宅を建築する場合、都市計画内区域では、確認申請の提出が必要です。市街化調整区域　（都市計画内）ならば、既存建物がある場合や、農・林・魚業従事者等でなければ基本的には住宅建築は不可です。自治体による相違があり開発許可が必要な場合や、敷地の条件により異なり建築不可が決まります。敷地の詳細を自治体で確認する事です。申請以外に厳しい条件になる場合もあります。 都市計画外区域では、住宅として考えると、木造で２階建て述べ５００㎡以内、木造以外では平屋建て述べ２００㎡以内の建物なら、申請は不要になり建築工事届けだけですみます。 建築工事届けは、建築する意思表示で、確認申請は、おもに設計図書・建物検査が必要になります。提出先は、市または支庁の建築指導課・民間指定確認検査機関です。 電気・水道・汚水等の経路を把握することが重要です。都市計画内より経費もかかります。 住宅を計画するにあたり、予算・建物規模・設備を概略や想像でよいのですから計画をたてて、住宅を建築できない地域はごくわずかですので、あまり枝葉にとらわれず、確認申請等・書類は後のことですので、まず、どういう家を建てたいのかを、自分なりに考えてから、各専門業者に相談するのがよいと考えます。

20坪ほどの土地に2ｘ4で4階建てを建てたいのですが可能でしょうか、防火地域で80の400の建蔽率、容積率で角地です。（メール内容簡略）

（社）日本ツーバイフォー建築協会が、ツーバイフォー工法による「耐火構造認定」を国土交通大臣から取得し、防火地域の１００ｍ以上・４階建て住宅が可能になりました。 建築計画に対しては、２０坪の防火地域の土地に４階建ての住宅を建築することは 可能です。単純計算で容積８０坪まで可能ですが、建蔽率・市条例・地区計画・その他建築基準法等で、建物の大きさは変わります。詳細（敷地図など）がわかれば建物の規模も限定できます。 ４階建て住宅を建築するには、２ｘ４協会の耐火認定が特許認定のため、設計者は講習受講者施工者は自主検査員の資格が必要になり、設計・施工者が限られてきます。 現在、防火区域４階建ての建築物の報告例は２例（住宅なのかは確認できず）あり、住宅になるとさらに、構造的な見直す必要性があるのではと考えます。協会では、性能向上等のため４階建て住宅の実験住宅を竣工し検証により、安全性が確認されると考えます。 検証実例が多くなるまで、木造では控えるほうが良いと考えます 現況RC・S造などコストとの比較で検討しましよう。

マイホームの取得にあたって、「無理のない資金計画」は住宅ローンを組む前に、頭金はいくらあるのか、毎月無理なく返済できる金額はいくらなのか、いつローンを払い終えるのか冷静に判断する必要があります。 無理なく返済できる金額の目安として「年収負担率」というものがあります。年収（税引き後、手取り額）に占める返済金の割合のことをいいますが、一般的に年収負担率が２５％程度ならば、無理なく返済できる金額といわれています。 不測の事態が起きて年収が下がった場合でも対処できるように、年収負担率を２０％程度以下に抑えておく。利率できまる。 総額を検討することです

住宅金融公庫：面積、構造等により融資額が異なります。土地取得に対する融資もあります。 財形住宅融資：財形貯蓄を行っている勤労者に融資するもので、他の建設融資と併せて建設費の８０％ 以内を上限に融資されます。（詳細は省きます）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 年金住宅融資：厚生年金等の各種年金制度の加入者に融資するものです。他の公的融資と併せて建設費の８０0％以内を上限に融資されます。(詳細は省きます：２００６年度）　　　　　　　　　　　　　　　　 地方公共団体融資：地方自治体（都道府県、市町村）により条件が異なります です。

銀行などの民間融資を使うことになります。公的融資に比べ条件は悪くなります。公的融資を受けられない場合や融資の不足分を補うために利用します。都市銀行・地方銀行・信託銀行・長期信用銀行・信用金庫・信用組合・農協労働金庫・生命保険会社・勤務先の社内融資制度等があります。 公的資金中心とした計画が一般的でしたが、平成６年の住宅ローンの規制緩和によって大幅な商品改正があり、多種多様の融資商品がでてきました。経済の流れによって銀行融資が利得の場合もあります。 社内融資（勤務先など）と積立てによる財形融資は利率が低く公的資金より有利になる場合がありますので、活用すべきと考えます。

契約内容により異なります。工事中に変更が生じた場合、増額分については減額分がない限り、追加請求されます。また、融資等の申し込みを施工店に任せた場合、事務代行料や、工事請負契約の　印紙代、登記料など引き渡す時に清算になる場合が多いため、契約前に、諸費用の説明を受け、施工店によって違いがあり、見積書・契約書類にはよく目を通し、建物が契約内容通りであるか確かめておく必要があります。

不動産取得税土地建物を取得すると、固定資産税評価額の４％で課税されます（平成１５年４月１日から平成１８年３月３１日までに取得した場合は３％） 登録免許税取得した土地を登記するに際して不動産の価額に対して課税されます。  消費税土地の取得については非課税ですが、建物の取得や売買手数料等に対しては取引価額の５％で課税されます。 印紙税売買やローンの契約文書について記載金額に応じて課税されます。 相続税住宅を相続によって取得した場合には、取得時の価額に応じて相続税が課税されます。 贈与税住宅を贈与によって取得した場合には、取得時の価額に応じて贈与税が課税されます。 取得後の税金 ここで軽減措置等の詳細は述べませんので実際の課税金額は異なる場合があります。 固定資産税市区町村が税額を決定しますが標準税率は評価額の１.４％です。  都市計画税市区町村が税額を決定しますが最高でも固定資産税評価額の０．３％です。

「住宅取得等特別控除」が、ご夫婦それぞれで受けられる。（最高で２倍） 財産分散する事により相続税に有利になる。 共有名義するにあたっては、贈与税の課税に気をつける必要があります。 無収入の配偶者が共有名義人になった場合は、贈与とみなされ贈与税が課税されます。 夫婦共に収入がある場合でも、特別割合によっては贈与と見なされる場合もあります。 贈与とみなされないためには特別割合いをそれぞれ出した購入代金の割合いを決めることです。 さらに土地建物を共有名義にすることで、住宅取得特別控除、居住用財産を譲渡した場合の３０００万円特別控除、居住用財産の買い換え及び交換特例は土地のみ所有の場合は適用はありません。 土地を夫名義とした場合には、夫はこれらの特例の適用をうけることができなくなります

住宅ローン控除について 平成１６年度の住宅ローン控除は平成１３年度に改正された制度の延長になりました。 平成１６年１２月３１日までに入居した場合、住宅借入金額残高の５０００万まで所得税から控除されることになります。 ・一律１．０％ ・控除期間は１０年間 ・控除最高金額５００万 ・床面積５０㎡、所得金額が３０００万を超えると控除は受けられない ・平成１４年より地震に対する一定基準に適合されるための修繕、模様替えがつけ加えられました。 平成１７年度からは、借入金残高が４０００万に下がり一律１．０％が８年目までになり、９・１０年目は０．５％になる予定です。 実際、住宅ローン控除は所得税控除されるものであり、所得金額から差し引かれる金額ではありません。 年末調整時の還付金が少し増える程度と考えておきましよう。

公的資金から考えるのが基本だと思います。 (公庫は２００５年廃止です） 今後の状況から考えると長期金利の上昇が明らかになってくると、長期金利は住宅ローンに影響するのは明らかです。金利上昇しつつある時期に固定金利を借りる方が、変動のようにあがる心配がありません。 時期の見極めが大事だと考えます。 金利の上昇局面では固定金利、金利の下降局面では変動金利が有利ですが、この局面の時期がわからない場合が多いのは当然です。私も正確にはわかりません。 公庫資金の借り入れの時、１０年までは借換をしないで１１年目のとき借り換えすることを、お客様に話します。 現在、新築してから２、３年で借換えする人は少ないと思います。（よほど金利差がない限り） 金利水準に敏感になり、各銀行等（最近は信金も長期固定で低価格ローンがある）の特典を生かし、総金額(金利を含めた）で考えましょう。

平成１６年度の公庫は１年を通じて融資の申し込みができるようになりました。 その他、定期借地つき住宅の融資改善、民間金融から受けられなかった人の融資上限の特例など特典が多いのが特徴です。２００５年末廃止になりますが、国土交通省は、長期固定化ローンを維持する新法案を固め、民間金融機関が実施する借り入れ期間の長いローンを公庫の業務を引き継ぐ新法人の設立が２００６年から始まります。 実際２００３年度から証券化による公庫との提携がはじまり、公庫と民間融資の併用を公庫で融資を始めております。私自身の主観では、やはり民間がはいると、今まで借入れ可能の人が不可能になる割合が増えます。今後注意しながら判断する必要があります。

公庫の新築だけに関して説明いたします。 融資対象になる住宅部分の床面積は、新築住宅で８０㎡以上２８0㎡以下にしてあります。建築基準法と公庫の住宅部分の床面積が少々異なる場合がありますので注意してください。融資内容については、公庫等のHpで確認できます。

財形貯蓄金額の１０倍までです。 詳しいことは、銀行にお尋ね下さい

1)表示登記・・・・建物が完成すると、建物の所在地番、構造、床面積などを特定する登記 2)所有権移転登記　・・・・不動産を売買したとき所有権売主から買主へ移転することを所有権移転登記と言います。この登記をすることで、買主は第三者に対して所有権を主張できる要件を備えることになります。 3)抵当権設定登記・・・・抵当権とは、住宅購入のための貸付金のように、貸付金額が記定している債権のことで、この権利の登記を抵当権設定登記といいます。

不動産業者、ハウスメーカー、工務店それぞれ形式的に違いはあります。注文住宅での土地からの融資では、建物との融資条件が厳しくなります。 条件はありますが、一般的には建売形式の住宅は、土地と建物の合計金額の８０％は基本的に借り入れが可能です 近年、融資方法が多様にありますので、施工業者・銀行に確認のうえ資金繰りをするべきです。 住宅は公的融資が基本と思います 資金繰りは、支払い利子を含めた総額で検討するようおすすめします。

地主の承諾書が必要になります。 公庫では、借地の場合、地主からの抵当権を設定することに承諾が得られなければ抵当権の設定は免除されます。 民間資金では、金融機関によって変わるが、原則的には土地建物ともに抵当権を設定いたします。 公庫の借り入れ金額については、諸条件がわかれば資金繰りができます。 公庫に問い合わせるのも早道です。 特に、定期借地なのか・使用貸借なのか、地主さんとの承諾に関する問題点などと、住宅新築時の予定予算がわかれば、より詳細に解説できます。

一般論から解説いたします。住宅取得の税制上の非課税優遇処置は、住宅を購入時によるものであって、購入後はありません。 購入後は相続としてでは税務上の贈与税が課税されないことはあります。親が６５歳以上、子供が２０歳以上ならば相続清算課税制度の適用があり２５００万円まで無税になります。しかし、この適用を受けると相続時では贈与されたときの金額が相続税の計算に加わるため、総体的な判断が必要になります。 現在、年間１１０万円までの贈与金なら贈与税も非課税になるため、申告をせずに済みます。年々税制が変わりますので、注意をして情報収集すべきと考えます。 詳細は、私も専門分野でないので、よければ私の知り合いの税理士を御紹介いたします。 きっと、よい解決方法があると考えます。

札幌市の住宅の斡旋融資制度は、工事により無利子融資斡旋をしています。（金利は自治体で負担） 対象工事として、高齢者・障害のある方を良好にする目的で行う工事で、バリアフリー工事・対応設備工事・無落雪屋根等の改造工事・断熱化・安全性を高める工事（耐震工事等、詳細は省きます）については、新築・全面改築を除くリフォーム工事において、融資条件に適合すれば最大４００万円までの融資可能です。 又、環境保全融資斡旋としては、新エネルギー利用設備（太陽光発電・天然ガスエンジン給湯器・熱地中ヒートポンプの設備など）と、浄化槽設備・低公害車など条件適合により最大２００万円まで融資が可能です 融雪施設資金として、ロードヒーティング・融雪槽・融雪機において最大３００万円まで融資が可能です。 各自治体により多少の違いがありますが、活用できるものは直接自治体に尋ねて詳細を聞き検討しましょう。