初回メール相談の中から抜粋した相談解説です
マイホームの取得にあたって、まず考えるべきことは「無理のない資金計画」です。住宅ローンを組む前に、頭金はいくらあるのか、毎月無理なく返済できる金額はいくらなのか、いつローンを払い終えるのか冷静に判断する必要があります。
無理なく返済できる金額の目安として「年収負担率」というものがあります。年収（税引き後、手取り額）に占める返済金の割合のことをいいますが、一般的に年収負担率が２５％程度ならば、無理なく返済できる金額といわれています。
しかし現在の経済情勢を考えると、不測の事態が起きて年収が下がった場合でも対処できるように、年収負担率を２０％程度以下に抑えておくほうがよいのではないかと考えます。
住宅金融公庫 ：面積、構造等により融資額が異なります。土地取得に対する融資もあります。
財形住宅融資 ：財形貯蓄を行っている勤労者に融資するもので、他の建設融資と併せて建設費の80％
以内を上限に融資されます。（詳細は省きます）
年金住宅融資 ：厚生年金等の各種年金制度の加入者に融資するものです。他の公的融資と併せて建設費の80％以内を上限に融資されます。(詳細は省きます）
地方公共団体融資：地方自治体（都道府県、市町村）により条件がまちまち
です。以上が、公的融資です。詳細については関連リンク先にありますので
ご見解して下さい。
さらに気をつけることは、土地・建物を共有名義にするということです「住宅取得等特別控除」、「住居用財産を譲渡した場合の３，０００万円特別控除」、「居住用財産の買い換え及び交換の特例」は土地のみを所有している場合には適用がありません。土地を夫名義、建物を妻名義としたような場合には、夫はこれらの特例の適用を受けることができなくなります。
特別割合を決めるにあたって、贈与とみなされないためには特別割合をそれぞれ出した購入代金の割合にすることです。
ご夫婦ともに収入がある場合でも、特別割合によっては贈与とみなされ贈与税が課税される場合があります。
共有名義にするにあたっては、贈与税の課税に気をつける必要があります。無収入の配偶者が共有名義人となった場合には、収入のある配偶者から無収入の配偶者への贈与とみなされ、贈与税が課税されるからです。
財産を分散することにより相続税について有利に働く。
「住居用財産を譲渡した場合の3、000万円特別控除」や「住居用財産の買い換え及び交換の特例」がご夫婦２人で受けられる。（最高で２倍受けられる）
「住宅取得等特別控除」が、ご夫婦それぞれで受けられる。（最高で２倍受けられる）
長くなりますので、ここでは住宅ローン控除について述べます
平成１６年度の住宅ローン控除は平成１３年度に改正された制度の延長になりました。平成１６年１２月３１日までに入居した場合、住宅借入金額残高の5000万まで所得税から控除されることになります。
・一律1.0％
・控除期間は１０年間
・控除最高金額500万
・床面積５０㎡、所得金額が3000万を超えると控除は受けられない
・平成１４年より地震に対する一定基準に適合されるための修繕、模様替えがつけ加えられました。
平成１７年度からは、借入金残高が4000万に下がり一律１．０％が８年目までになり、９・１０年目は０．５％になる予定です。
実際、住宅ローン控除は所得税から控除されるものであり、所得金額から差し引かれる金額ではありません。一般的には年末調整時の還付金が
少し増える程度に考えておくべきです。（あくまで一般的に）
平成１６年度の公庫は１年を通じて融資の申し込みができるようになりました。
その他、定期借地つき住宅の融資改善、民間金融から受けられなかった人の融資上限の特例など特典が多いのが特徴です。２００５年末廃止になりますが、国土交通省は、長期固定化ローンを維持する新法案を固め、民間金融機関が実施する借り入れ期間の長いローンを公庫の業務を引き継ぐ新法人の設立が２００６年から始まります。
実際２００３年度から証券化による公庫との提携がはじまり、公庫と民間融資の併用を公庫で融資を始めております。私自身の主観では、やはり民間がはいると、今まで借入れ可能の人が不可能になる割合が多くなる気がします。今後注意しながら見届け判断する必要があると考えます。
公庫の新築だけに関して説明いたします。
融資対象になる住宅部分の床面積は、新築住宅で８０㎡以上２８0㎡以下にしてあります。建築基準法と公庫の住宅部分の床面積が少々異なる場合がありますので注意してください。
融資内容については、公庫等のHpで確認できます。
地主の承諾書が必要になります。公庫では、借地の場合、地主からの抵当権を設定することに承諾が得られなければ抵当権の設定は免除されます。
民間資金では、金融機関によって一定してませんが、原則的には土地建物ともに抵当権を設定いたします。公庫の借り入れ金額については、諸条件がわかれば資金繰りができます。公庫に問い合わせるのも早道です。
もう少し詳細な内容を送って下されば、解説できると思います。
特に、定期借地なのか・使用貸借なのか、地主さんとの承諾に関する問題点などと、住宅新築時の予定予算がわかれば、より詳細に解説できます。
住宅を３年前に購入しました。できれば繰上げ返済（住宅ローン）をするため親からの贈与金で充当したいのですが、税制はどうなるのですか？税の
相談室にも一度尋ねたのですが、多方面の方々のお話をお聞きしたく、相談させていただきます。
（メール内容を簡略）
一般論から解説いたします。住宅取得の税制上の非課税優遇処置は、住宅を購入時によるものであって、購入後はありません。
購入後は相続としてでは税務上の贈与税が課税されないことはあります。親が６５歳以上、子供が２０歳以上ならば相続清算課税制度の適用があり２５００万円まで無税になります。しかし、この適用を受けると相続時では贈与されたときの金額が相続税の計算に加わるため、総体的な判断が必要になります。
現在、年間１１０万円までの贈与金なら贈与税も非課税になるため、申告をせずに済みます。年々税制が変わりますので、注意をして情報収集すべきと考えます。
詳細は、私も専門分野でないので、よければ私の知り合いの税理士を
御紹介いたします。きっと、よい解決方法があると考えます。
契約内容により異なります。工事中に変更が生じた場合、増額分については減額分がない限り、追加請求されます。また、融資等の申し込みを施工店に任せた場合、事務代行料や、工事請負契約の 印紙代、登記料など引き渡す時に清算になる場合が多いため、契約前に、ある程度の諸費用の説明を受け、そのつど費用の話をしていただくのがベストと考えます施工店によって違いがあり、見積書・契約書類にはよく目を通し、建物が契約内容通りであるか確かめておく必要があります。
住宅を購入の際、融資のことでお聞きしたいのですが、ロードヒーティング
など市からの融資斡旋があると聞くのですが、そのほかにどのような融資斡旋があるのですか？できれば活用したいのですがどうすればよいのですか？
（メール内容を簡略）
札幌市の住宅の斡旋融資制度として考えますと、現在いくつかの工事により無利子融資斡旋をしています。（金利は自治体で負担）
対象工事として、高齢者・障害のある方を良好にする目的で行う工事で、バリアフリー工事・対応設備工事・無落雪屋根等の改造工事・断熱化・安全性を高める工事（耐震工事等、詳細は省きます）については、新築・全面改築を除くリフォーム工事において、融資条件に適合すれば最大４００万円までの融資可能です。
又、環境保全融資斡旋としては、新エネルギー利用設備（太陽光発電・天然ガスエンジン給湯器・熱地中ヒートポンプの設備など）と、浄化槽設備・低公害車など条件適合により最大２００万円まで融資が可能です
融雪施設資金として、ロードヒーティング・融雪槽・融雪機において最大３００万円まで融資が可能です。
各自治体により多少の違いがありますが、活用できるものは直接自治体に尋ねて詳細を聞き検討すべきと考えます。
