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  既存住宅(中古住宅)活性化一考察(海外の不動産・政策・金融について)


 近年の既存不動産・建築の時代背景


住宅産業の変化は新築から既存住宅(中古住宅)リノベーションの兆しもあるが、戦後の新築政策・国民体質・海外中古市場との歴史・制度や不動産の価値基準に違いもあり、日本は高度成長期後の住宅ラッシュ時と混本的には建築・不動産の価値査定方法も現在も変わっていません。

海外の既存住宅の流通は、英国88%フランス68.4%ドイツ73.5%米国93.1% 日本14.7%【1】と他の先進国に比べ低い水準となり、海外との建築・不動産の中古住宅流通違いが明確です。
2000年頃から既存住宅活性化が取り上げられていたが現状は平衡状態やや上昇であり海外先進国に比べ根本的な違いがある。空き家率は英国2.6% ドイツ1.1% 米国11% 日本13.5%(入居可≒8%の統計もある)と統計法の違いによる差違はあるため単純比較ができないが特に日本の空き家には、戸建て比率が高い水準に達しています。今後、インバウンド効果(海外観光・民泊等)もあるが、現状のままでは2030年までに30%近い空き家ができる推測されます。
不動産・建築の資産比重が高いが日本は土地による資産価値によるもので、建物の価値が中古になると激減するシステムが変わらない限り、未だに土地神話が抜けない新築推進が強い傾向が日本には根強くあります。



既存住宅流通比較/日本・アメリカ・英国・フランス 2013【1】 日本家庭部門資産残高推移(1970-2015)大和総研【2】


今後の既存住宅(中古住宅)の活性化について考察しています
  目次
既存住宅概略欧米と住宅ローンの違い欧米住環境・都市計画の違い考察1不動産取引(情報の非対称)不動産鑑定・評価
原価法マニュアル改正指針
総括
考察2(Click) 




 日本と海外既存住宅・流通の違い


 日本と欧米の既存住宅の違い・わかりやすい概略

欧米














建物は永遠に残る文化(歴史:隣国侵略があり土地抑制政策) 石造文化、建物内部は木造も多い欧州、近年木造化傾向)
米国は木造も建物資産価値が高い
買い手の既存住宅認識.、建物の価値判断が日本と異なる。中古住宅のリスクの低さ。新築と中古の競合はしない。新築抑制政策。
建物と土地の比率がおよそ全体で
7:3(建物・土地区別がない同一登記の国が多い)で、都市部は異なるが、建物価格が主軸となるため、建物評価が高く保存意識が強い。建物価格が反映し土地価格は大きく反映しない。築年数に大きな関係性はない
バリューアップ補修をすることで価値が上がり投資資産としての機能が成立している
米国は月に平均3,000円の補修費をかける。
米国
27.5年の会計上、原価償却年数(注1)だが会計償却と売買との慣行はない
中古住宅も購入後新たに
27.5年の償却になる。木造・RC造・鉄骨、同じ減価償却(米国)
建物の減価償却費は基本定額法(
建物はイギリス25年、ドイツ40年会計基準IFRS(注2)だが、売買は取引事例比較法(家賃相場)による取引になり、実質は建物経済耐用年数注3)で、原価法は用いない。
不動産取引と減価償却の乖離があり、売買時では建物評価が年数に関係なく再評価される。
住宅ローンの返済分が純資産の増加として蓄積されている(米国
住宅担保価値が高くノンリコースローン(非遡及型)・ホームエクイテイローン普及(
米国)欧州はドイツを除きノンリコースローンは約50%
都市機能のしての都市計画・地区計画・ 国対策・自治体・民間が一体化、建物保存意識が高い(欧州)

日本










建物は、朽ち果てる文化(歴史:島国隣国侵略がない土地投機を民間誘発)木造文化(本来、木造の経済耐用年数は高い)
建物資産価値、木造は
22年から25年会計上の償却年数と原価法が不動産・銀行の業界慣行になる。
木造住宅が主であり付加価値をを生まない
実質木造
25年の建物価値はゼロとなり、取引価値として土地評価が対照なり建物評価基準の適正はない。土地価格が反映し土地価格が主軸となり建物価格は付随事項となる
建物が無価値になる前提からメンテナンスを行わない。欧米と対照的に建物資産評価も下がる。
スクラップアンドビルドが慣行。新築文化。建築に限らず日本の使捨て経済が蔓延。
日本もDIYが近年流行増加、個人でも日曜大工等も多少増加。資産が上がると思ってDIYをする訳でなくあくまで趣味の範囲
住宅担保価値が低くホームエクイティローン普及しない。リコースローン(遡及型)が主であり個人的には賛成する。
都市機能としての都市計画・自治体・民間が市場頼みで規制が緩い、建物保存の意識が薄い


(注1)原価償却年数資産(家屋・機械など)が使用するにつれて財としての価値を減ずるのを費用に計上し、新しいのと替える場合に備える会計手続き
注2)IFRS-国際会計基準審議会(IASB)によって設定される会計基準である
注3建物経済耐用年数-継続使用するための補修・修繕費その他費用が、改築費用を上回る年数

日米住宅投資累計・住宅資産額【3】1969-2009(現況大きな変化はない)【3】

先進国新築着工戸数1998-2016【4】 4カ国投資リフォーム率(2013統計)【5】


日本は戦後から住宅は新築産業であり、現況も年間2016年90万戸(世界先進国三位)(全工事:国土省着工戸数)の新築を、住宅投資リフォーム(マンション等は含まず)の割合は28.4%(2013年以降、数%上昇だが統計比較が投資割合のため海外と比較は明確数字でない。参考までに掲載)
米国は住宅着工戸数(注5)年間117.4万戸(世界先進国第二位)、人口は日本の2.5倍強あり先進国唯一人口増であるが、住宅産業の92%が既存住宅産業です。
ドイツは住宅着工戸数、年間15-17万戸常に推移(2016年には欧州南部移民を受け入れ初めて新築33万戸に達する)住宅投資リフォーム73.8%と高く既存住宅産業でリフォーム産業がメインになります

欧米に比べ、日本の既存(中古)住宅産業の比重の低く新築によるスクラップアンドビルド(建て壊し)の文化は海外からは異質な国と思われます。

日本の木造国と欧州の石造国と文化の違いがあるが、米国の木造住宅も資産価値も高くなり、資産家から日本の償却法が適用でき減価償却が可能となるため節税対策として海外不動産購入をする方々も微増ではある。

日本の空き家予測図2033年【6】下図このように30%を超えることは個人的にはないと考察します。
820万戸13.5%(2013年:2018年が来年統計開示)の空き家のうち320万戸がその他に分離し、二次的住居であり、入居不可の建物も含みます。220万戸が戸建てであり固定資産税対策(小規模宅地の特例減税1/6(注)の空き家にしてる場合も多く、実質空き家は8%前後で海外とは統計違いがあります。入居不可の空き家は、海外でも減築政策・強制解体・税金増等決行すれば、空き家率は下がり、日本の統計法での空き率30%以上になることは国策が許すことでなく、30%を超えると町としての機能がなくなり、国はこの統計法で20%越えになる場合本腰で空き家対策になると個人的見解です。

しかし、既存住宅の活性化は海外に比べると産業の遅れであり、スクラップアンドビルドを変えていく必要性は今後人口減の国に必要と思われる



(注4小規模宅地の特例減税1/6日本の固定資産税の特別減税であり、200㎡までの土地に建物を建てると標準課税の固定資産税1/6都市計画税1/3軽減される。新築政策を促す特別減税であり海外ではない。平成27年空家等対策の推進に関する特別措置法により、適切な管理が行われていない空家で防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていると認められる場合には、本件特例の対象から外すこととなった。
実質、自治体が動いてる様子はあまり聞かない。
(注5)住宅着工戸数-床面積10平方メートル以上の住宅の着工数、国土交通省統計。増築も含む

日本/空家予測 (1970-2033予測)【6】




 米国と日本の住宅ローンに違い

リコースローン・ノンリコースローン概略

 ノンリコースローン

 (基本)米国、
 英国(50%)
オーストラリア、中国







融資に伴う求償権の範囲を物件担保物件以外は、担保物件を売却して債権額に満たない場合でも、それに対する一切の債務から免責される。
借り手の属性に関係なく、不動産の担保価値だけで貸すローンなので保証人など不要、勤務先の会社名なども問われません。返済できなくなっても、最悪、家を手放せば、残債はなくなる非遡及型融資ローン

審査基準の厳格化を図ったり、金利を高く設定したりと、リコースローンの融資条件よりも貸付側にとって有利な条件を設定します。融資サイドではリスクはあるが利息として高い収益性が見込める。









【メリット】
債務責任範囲を限定できる
万が一返済できなかったとしても、他の事業や資産に影響が及ばない。責任範囲が限定されるため、申込ハードルが低い。他の資産や事業に影響を出すリスクを避けつつ資金を調達できる。投資家にとってメリットが多い。米国は政府機関による証券支援機構が成立している。
【デメリット】
リコースローンよりも融資条件面では不利。審査基準が厳しい。利率が高くなる傾向。選択できる不動産担保ローンが限られる。通常自己資金20%以上は必要とされ、LTV(担保掛け目)を常時レバレッジ管理(家計債務)をローン購入後も米国は監視



 リコースローン

(基本)日本・ドイツ



不動産融資で担保物件を売却しても借りた額に満たない場合、借り手は、他の資産の処分によって返済を求められます遡及型ローン。
債務者の信用力や、不動産担保などの重点を置いたローンで、もしも返済できなかったときには、担保不動産以外に債務者の全財産を処分してでも返済が求められることになる。



【メリット】 
貸付リスクが少ない
日本では100%ローンを人的信用で行う。
基本はリコースの先進国が多い
【デメリット
責任範囲が限定されない
他の事業や資産に影響が及ぶ



日米の比較
 米国のノンリコースローン史



世界恐慌後1930年から、20年の長期住宅ローンの創設とともに反・担保不足法が作られた。
担保物件を競売したあとは担保不足額の請求を制限、阻止できるようになる。
金融機関の返済請求権に対する制限を課すという思い切った規制を行っていることである。
米国国民に、現況の当然のローン形態となる。米国、家計債務の3/4を占める。米国経済指標となる
 
 米国税法の違い



残債の支払い義務を債権者が免除することが多く、税務当局へ届け出ることによって放棄した債権を損金として扱うことができる。弁護士費用が高いなどのコスト意識から、残債務を損失計上したり、債務者と話し合って売却する任意売却を選んだりする傾向が強い。低所得者はいざとなれば売れば良いと勘違いや、住宅上昇がない場合米国経済は、ローン債務は増える。サムプライムローン(低所得者ローン)は米国の歴史と証券業界の発達と共にアメリカンドリームが生んだ産物でしかない。詳細:特集金融・為替の歴史による建築と不動産の関係:次回予定
 日本のリコースローン史





戦後、焼け野原となった進駐軍、連合軍総司令部(GHQ)が取り組んだのが住宅の復興計画建築三法が確立されたのが1950(昭和25)年、日本でも住宅金融の専門機関住宅金融公庫により住宅ローンが策定されましたGHQが持ち込んだノンリコース住宅ローン債権の証券化は、不安定な国情では金融界から拒否され、ノンリコースの策定が困難になり固定金利リコースローンが始まり日本に浸透するローン体系となる
金融機関の返済請求権に対する制限返済請求権に制限がなく
物件担保以上の請求権の制限はない
日本国民の当たり前のローン形態となる
 
 日本税法の違い

日本は債務者が破産しない限り、残債の貸倒れが税務上基本的に損金として認められない。
日本がノンリコース取り入れた場合、キャッシュフローによる利払いの裏付けがないだけでなく担保の値下がりリスクも金融機関が取らなければならなくなるため、貸出しのLTV担保掛目は大きく下がり、金利は大きく上がることになる。 実質米国のノンリコースローンは利息は高く、日本は土地担保価値の上昇度による判断となる。



 
 ホームエクイティローン・リバースモゲージ

米国の実体経済は、個人消費は住宅価格の変動で左右されるという特性もあり、平均的米国家計が持つ資産は借り入れ金額を差し引いた後の純資産としての住宅価値にできるローンもある。住宅を担保とした家計の借り入れ余力であり、住宅ローンの返済分が純資産の増加として蓄積されている。30万ドルの住宅ローンがあっても住宅価格が40万ドルなら10万ドルの借り入れができる。住宅価格が上昇すれば借入額も増加することができる。このシステムが日本に普及するには建物評価を根底から変えなければならないが、建築需要は増えローン活用がリフォーム等のバリエーションは増えることは可能にはなる。日本でもリフォームローンはあるが担保基準が低く、ホームエクイテイローンを採用するとキャッシュフローを産まない住宅ローンとなり住宅建物担保のローン活用は、ほぼ活用範囲はない。

 リバースモゲージローン

日本は近年、自宅を担保にして老後資金を借りることができるローン商品で、担保不動産を自分の死後に売却して一括返済する商品で家を現金化する。土地評価額がおおむね1千万円以上なら利用できる例が目立つ。都市部の戸建て住宅であれば対象になりやすい。高齢世帯が増える中で新たな収益機会として融資に積極的な金融機関が増えている。これも日本は建物評価額はなく、土地評価額による。エリアや物件に制限がある・担保評価に対する融資限度額が50%程度と低め・金融機関は1~2年ごとに再評価し変動金利金利上昇や不動産価格下落・住宅を相続させることができない等リスクがある。預金はあまりないけど、自宅だけはあるという高齢者世帯にとって、リバースモーゲージは有力な選択肢の一つになり年々上昇傾向だが、ノンリコースもあり適応条件は厳しい。リコースローンで行うのが一般と思えるが、詳細内容は簡略致します。



 米国の住環境についての考察

■ 都市計画・地区計画・資産向上としての違い

アメリカの多くの都市は都市計画(土地利用計画)が、需要>供給=年価格上昇数%を超えないバランスをとり、住宅の需要に応じて新築の供給数が抑制的にコントロールされています。欧州も同様です。アメリカの都市計画は、アメリカ連邦政府で都市計画の法律を定めておらず、憲法で規定された基本理念に基づいたものを州法にて規定する。州による授権法(州が一つの国単位の発想)よって、自治体に都市計画 の権限を委任、 ゾーニング(注1)や、サブディビジョン(宅地分割基準)・コントロールの内容は自治体が自由に条例で決めるため各州による規定となる。ゾーニングによる例として、店舗規定を例に上げるとリテールサイズキャップ制注2)事前影響調査(CIR)(注3)があり財産権の保全計画・排他性が日本の規定はなく、都市計画においても資産価値を高めるビジョンが明確化している(他:長文になるため簡略)

米国土地利用規制制度 米国分譲住宅

住宅金融機関が融資した後、長い融資期間中に融資額より資産価値が下がらないための担保が必要となり、 建築三法・分譲地内における住宅地管理組合環境管理約款・管理組合・正しい販売価格を評価する公的な不動産鑑定評価確立による金融機関にとってはリスクを回避するため、分譲地の資産価値の維持と向上を図るこれらの仕組みができあがり、債権の証券化を可能にしこれらが連携・確立されて長期ノンリコースローンが実行できた海外の住宅が分譲住宅多いのも管理組合制度、環境管理が、法的権限があり分譲内での環境設定により資産上昇の仕組みが多少異なることもあるが、欧州もおおむね同様であり地区計画による不動産価値が確立されているところが多い。

日本の建築三法は現況は高度化した法律だが、分譲地の環境管理約款には法的な縛りも建築するだけの法になり、建築後は住民との間に立つ自治会任意団体で、法的な権限は一切持たぬ組織による管理となる。

米国の地区改善例 (官・民による地区政策)
ニューヨークのスラム化改善等などのため
BID・TIF(特別地区制度)をもうけて、
指定された地区でその事業者から(不動産所有者から)強制的に負担金を徴収し、事業者の利益を代表して付加的なサービス提供し事業環境を向上するシステムを創り
(BID)税収だが資産税が固定され評価額が上がれば開発財源に還元するシステムTIF)は近年の米国地域開発財源として活用されている。BIDはNPOに近い組織だが影の自治体としてのの性能があり、民間による法律に基づく組織運営と民間発想の事業運営団体であり、連邦政府への集権を嫌い、行政サー ビスが出来る限り身近なところで実施されることを好むアメ リカ 国民にとって、支払った負担金が地域にそのまま還元される。 また、BIDは資産所有者である会員負担金で運営さ れてはいるが、その活動は地域の活性化とい う公的な目的を持つものでもあり、米国は都市開発や地区計画においては、マネージやファイナンスの仕組みを創るが大事であり日本の第三セクターやPPP(注4)の多くがうまくいかないのは、自治体へのおつきあい事情で出資することが多く、建築はその場しのぎの利益でしかなく長期的な地区展望が薄いため、日本は不動産評価を上げるすべが土地でしかない場合が多く、地区計画としての資産ビジネスの損失もしている。
米国の地方自治制度はきわめて多様のため、州ごとに事業に要する費用を便宜的な付加税方式ともいうべき強制的な方法で徴収することが地区活性民間マネージを可能にして還元方法を構築する。日本は模倣するが地方自治体権限が薄く建設的発想が抜けず米国BID等の規模組織は生まれない。
(他:簡略)米国と日本の都市計画・建築等の差違については機会があれば掲載したいと考えます

(注1)ゾーニング地区計画-米国は連邦政府は限定された権限のみを行使可能な法制度とな っている。土地利用に関する規制権限を有しない。州政府及び州政府に権限 を委任された郡や市町村の権限、市町村の都市計画法となる。日本より遙かに厳しい地区計画となる。
(注2)リテールサイズキャップ制-一定規模以上の小売店の出店を認めない制度。
(注3)事前影響調査-地区計画に・既存店舗への影響・低所得者用住宅の減少の可能性・公園・緑地、コミュニティセンターの取り壊しの可能性・低価格・高品質な云々・経済活性化の可能性・撤退空き店舗の事後利用に対する制約など、財産権の保全・排他性を重視している
(注4)PPP-小さな政府を志向し、民間にできることは民間に委ねるという方針により、民間事業者の資金やノウハウを活用して社会資本を整備し、公共サービスの充実を進めていく手法。

■ 住宅ローン組織体簡略図

金融機関が押さえている債権に対し、融資保険制度により政府が債務保証を行うこと、現況は米国の住宅ローンは70%~80%が証券化され住宅ローン担保証券(RMBS)として販売されます。ファニーメイ(連邦住宅抵当金庫:政府支援機関)、フレディマック(連邦住宅貸付抵当公社:政府支援機関)、ジーニーメイ(米国政府抵当公庫:政府機関)で、プライムローン(高所得者から中所得者主)を一部金融機関にを引き受けさせ、不動産担保保険発行して資金調達をはかり、証券化によりオフバランス化して流動化を図っているのが、米国では一般的なローンである。近年約30億ドルずつ準備金を追加し住宅ローン債務の支援もリーマンショック後は強化されている。
(詳細:簡略)

日本も90年バブル時、住専のち公的資金導入・廃止となったが同系統の会社ではあるが内容は異なる(詳細:簡略)
日本は住宅支援機構(旧住宅金融公庫等)による住宅融資保険はある
米国ローン概略組織図


歴史的背景より、融資の違いがあるが制度による住宅の価値を高める下地は米国にはあった。

欧州も基本リコースローンだったが米国の影響を受け90年代からノンリコースも扱うようになったが国により頻度は異なる。
ドイツはノンリコースローンが9%少ないが、70%以上の中古流通であり環境大国でもあり、米国とは異なった中古不動産産業が盛況である。

米国は、リーマンショックの痛手もありサンプライムローンによる破綻経験から、米国経済回復は3年後と俊敏に回復している。米国融資審査は元々は厳格であり、自己資金等がなければ本来不動産を購入することができない。公的機関以下は、中所得者・低所得者に広がりを見せ建物査定によるLTV(担保掛け目)を金融機関が常時レバレッジ(家計債務)管理も厳格化することにもなり、人的責任要素も含めたローンも近年でき多様化しすぎる面もあるが、中古住宅産業としては成り立つ。米国の家計債務の3/4は住宅ローンであり、国の成長力に必要となる。日本は人的保証で100%のローンも可能で低金利ではある。どちらが正しいローンのあり方かは正確には答えは出なく両方にリスクは伴うが、借り手はノンリコールを好む場合もありローンの広がりがあるが米国のローン実体はさだかでない部分もある。
米国民は、移動転居が5年~7年のサイクル中古物件が多く賃貸で払う価格と差がなく家のローンが払える、手入れをよくしておけば家を売る時に結構な値段で売れる場合もある考え中古住宅が活性化する。先進国で長期的に人口増が見込めることが後押しすることにもなる。

欧州は形態は違うが都市機能による中古住宅の資産形成がなされていて、新築建物の規制が強い。
建物の価値基準が高くなるように需給バランスをとり、資産が下がらないように、国・自治体・民間が一体化。都市計画の違い(米国も同様)が大きな差となる(許可制による厳格な建築体制)

ただ中古住宅の活性化には、日本の今までの住宅政策は新築でしかなく、空き家対策は必要にはなる。
共通していえるのは、手入れを怠らず、築年数が経っていてもできるだけ新築時の状態を維持したりそれ以上の状態にすることが最も大切ではある。





  欧州・ドイツ中古住宅事情


日本と経済内容等も比較される、ドイツの住宅事情の考察です
日本は、戦争終了時焼け野原になり、ドイツも都市により瓦礫の山となりました。
日本と経済等で比較されるが、住宅の中古市場は70%以上を超えています。

現状のドイツの住宅(不動産)価格の上昇傾向であり、米国の住宅産業とは異なった国の住宅対策によるものが大きい

不動産税制が低い国としても知られています。現在欧州ではスペインに次ぎ不動産人気がある国でもある

ドイツには、戦後、国庫による賃貸住宅政策による国民全体に住居が行き渡る政策で、日本は所得倍層計画による間接的な持ち家制度が始まりになる。戦後政策が反映され、日本は新築政策に、ドイツは50%以上の賃貸住宅を占め新築は年15万~17万棟となり他中古住宅産業が主流となる
ドイツはイギリス・フランスとは異なり、一度、
第一次世界大戦後ハイパーインフレを起こした国でありデノミも経験している
日本は明治維新で円に変わり、デノミはあるが、終戦・90年バブル時、高いインフレになったがハイパーインフレまでは過去は一度もない

経済は内需拡大政策・輸入国・技術輸出大国として日本と類似点も多く、高いインフレに強い警戒心があり住宅政策にも表れている


日本
 戦後
 住宅史概略
戦後、政府は住宅を直接供給する策よりも、国民の所得向上による間接的な住宅の自己所得策、持家政策。1950年に設立された住宅金融公庫がその大きな役割を果たしている。戦後のめざましい経済成長により、1968年には住宅数が世帯数を上回り、量的な充足は得られた。平行して、産業の大都市集中による住宅問題が表面化してきた60年代後半以降は、住宅不足緩和や居住環境向上のための対策として、5カ年毎に住宅建設計画が策定されることになる。新たに住生活基本法となり現況に居たる。住生活基本法は全国法による10年計画、平成22年~32年までの計画書があり、毎年報告書が国土交通省より閲覧できる。

ドイツ
 戦後
 住宅史概略
戦後、旧西ドイツ政府は国民のすべての層への安定した住宅供給を戦後の政策の中心課題に掲げ、1950年以降住宅建設法に基づいて国庫融資による賃貸住宅建設を始めた助成による社会住宅と呼ばれるもので、1970年頃までに建設された住宅のほとんどが社会住宅である。1953年法律が改正され、最低居住面積が2割以上増加し、このころから既に住宅の質を求める住宅政策が始まっていた。1970年代に入ると、住宅は量的に充足し質向上のための政策が始まった。1977年には既存住宅の住宅の質改善のための助成、石油ショックの経験から、省エネルギーへの助成も始まった。このようにして省エネルギー製作への取り組みは1970年代に始まり現在に至っている。東部ドイツは、ドイツ民主共和国として社会主義政策をとってきた。1990年のベルリンの壁崩壊後は、ドイツ連邦共和国に吸収される形で統一がなされた。それまでは社会主義による住宅政策がとられ、低廉な家賃で労働者に住宅が供給されたが、西ドイツに比べると内容は粗末なものであった。統一後は旧西ドイツの住宅政策を取り入れている。

 *日本とドイツの住宅に関する比較研究 沖野桂子 引用



  都市計画・建物資産向上/概略

ドイツ国土整備体系 独土地利用規制


日本・土地計画概略比較
土地利用計画 ドイツ





都市計画、自治体ごとに20年先までの土地利用計画を策定義務付
土地の公共性、有限性に立脚した強行法的な土地利用規制である

F‐plan
都市 将来 土地利標都市の土地利用の目標建設許容地域と建設抑制地域に分けています。準備的計画
築定への住民参加は、
早期参加及び縦欄手続き可能。
都市計画と環境計画の連携􀁡環境計画の体系 L-plan=風景計画G-plan=緑地計画等が細かい(
重要:日本と異なる
民間事業者が実施したいと考える事業の実現を可能にする都市計画を、自治体に策定が可能ではある
日本


日本に築定義務はなし国土利用計画(全国計画及び都道府県計画)都道府県原案計画審議会(学経験者・議員・関係行政機関役員等30人)を経て知事・国土省大臣の同意により都市計画決定。(詳細:簡略)機械的自動的決議
都市計画マスタープラン築定への住民参加は公聴会・説明会のみ
地区詳細計画
 建築基準
ドイツ
B‐plan
物レベルの詳細な規制、連邦国土整備法により国土全体の中で都市計画と農村計画の方針を示し、各市町村が建設法典(建物レベルの詳細な規制)大きな土地利用変更の際の公益および私益を相互に衡量しなければならないという衡量原則の遵守が法的に義務。拘束的計画。都市計画法制度において中心的な役割。環境規定がより詳細。Bプラン策定による将来像の検討築定への住民参加は、早期参加及び縦欄手続き可能
日本



国土利用計画(全国計画及び都道府県計画)に基づき行われ市町村原案策定、計画審議会(学経験者・議員・関係行政機関役員等20人)を経て知事・国土省大臣の同意により都市計画決定。(詳細:簡略)環境計画がドイツと異なり希薄である
都市計画マスタープラン築定への住民参加は公聴会・説明会・地権者の意見書のみ

市町村に権限が少なく自らの街、建築を創り出していくためのルールであるという意識が乏しい。民間事業が育たない
建築計画 ドイツ
許可制、許可申請時には隣地土地所有者の同意が必要であり、建設する建造物概要が事前に公開
日本
確認制(法律上実効力薄)隣地土地所有者同意・事前公開なし


ドイツは規制が地区計画・環境計画による建築規制が特に厳しく日本より新築建物の自由度はない。日本の土地利用・開発規制については、欧米諸国と比べ規制が緩い。ドイツはたとえ地価が上がってもプランに記載されていなければ、住宅建設のための土地売買はできないことになっている。厳格に規制等による、家の価値が保証されることが多い。社会住宅からの住宅保護政策が低所得者までの税制還付・助成が制度で行き渡る。
都市再生プロジェクトが数多く存在し、 旧西ドイツ地域でも宅地の不足が深刻化しており、法的な制限を考慮したう えでの公私協働による行為の可能性が拡大されなければならなくなり住宅規制緩和が進んでいる現状でもある

元々、抑制政策から入り社会住宅が多いドイツは民間事業に変わるべく投機を与えて、現況は不動産上昇傾向になっているものとも思われる。
ただ無差別的に行うのでなく、米国のように税負担と規制を入れ土地の抑制・資産向上を細かく州・地方自治体が対処している。

ドイツ・VEP条例制度の例(民間事業による地区計画)
事業主(民間事業者)の発案によって作成される 事業・地区整備計画。VEPの実現にかかる費用の全部または一部は民間事業者が負担しなければならない事業関連Bプ ラン市民参加を軸とした衡量原則の遵守が原則となり、民間事業者の利益追求にとってのみ有利で、第三者私人や公益的見地からみて望ましくない内容を排除し協議決定をする。BプランFプランの基本尊厳傾向はあり地方自治体の計画高権の維持を保つ。
民間事業に対する日本の都市計画提案制度類似する制度であるが、成立の経緯、既存の都市計画との融合の強度、手続的規定の整備状況、事業実施の担保の有無などの点に相違が見られる。ドイツは基本社会住宅から公共物件を民間へと移動する事業が、ベルリンの壁崩壊90年を過ぎたころから盛んになり、その都度VEP条例の改正を行い地方自治体の計画高権の維持を保ちつつ民間へと事業展開を図る。
Bプランとは全く異なる発案は可能であることは日本と違いはある。日本との相違点はドイツでは提案型制度から既存の都市計画への融合という順番で事業関連Bプランが成立したのに対し、日本では都市計画から提案制度という逆の順番で、都市計画提案制度が成立する。
米国もドイツ同様だが融合の仕方が、日本では民間発信になる場が少なく、自治体のおつきあい地区計画か分譲による一時しのぎの民間企業利益で町としての人口減の将来像は、現況は特に見えてこない。




欧米と日本の都市計画・地区計画の違い


欧米は、市民共同の意志が都市空間の形として計画に現れているか、計画に示された空間の形が現実のものとなるよう公共事業の実施体制や建築規制などが計画に結びついているかである。先進国に比べると日本きわめて弱体である。
日本は機械的自動的に指定が行われているのが実状である。市民の関心も低く、予算と労力をかけて広汎な市民参加を行ってみても意味がないということになり、市民の意志や要望と、都市計画とはますます離れたものになってしまう。日本の都市計画とは、都市成長を通じた都市の近代化を導くことを主眼においた制度である。欧米の都市計画制度は、新しい街を開発する際に、あらかじめ明確に街の形を定めた上でこれを造り、こうしていったんできた街の形はむやみに変えない、一度できあがった街の形を変える場合には新しい街を造る時と同じように考え、あらためて新しい街の形を定め直すという考え方にのっとっている。
日本は、街が大火で丸焼けになった時には、ここぞとばかり一気に復興区画整理事業を行い、道路だけはなんとか最低水準のものにしようという考え方にのっとっている。日本では街の姿が変わって行くことを期待して、変化を妨げない緩い規制をかけておくのが伝統である。規制は現状に比べて単に緩いというだけでなく、その規制の枠の中で、どのような街の形ができあがってくるかということについても漠然とした自由度の高いものになっている。将来の街の姿をピンポイント的に狙い定めたものではないのである。良く出来ていた街についてもなりゆきで変化することを容認する都市計画・規制の制度になっていることにある。
日本の都市計画の仕組みには、市民の意志をひとつにまとめる公式の場が欠けているのである。全体を(つまり都市や都市圏や国土、地球を)考えながら部分を(つまり建物や街区や地区を)造る仕組みとして、都市計画の(さらには農振計画や森林計画を含む国土の土地利用計画の)全体系を官治的硬直的構造から、市民の合意形成プロセスに基礎を置いた自治的・分権的構造に抜本改編することが、都市再生という課題だけでなく、国土全体において質の高い持続可能な生活圏域を形成するという課題に応える道である。

計画なき都市再開発大方潤一郎市民合意なき都市再開発を推進する都市再生本部の誤り:参照一部引用
      


実際に、ドイツ・米国や日本の都市計画の仕事を従事してないため、専門家の論文を引用させて頂きました。

欧米と比較するのは歴史的相違がある。政治の世界も然り、民意が国まで届くのはフランス革命など欧州人が市民革命によって絶対王権を変えた欧州の民意意向が都市計画にも表れています。日本は江戸時代よりお上に従い成り立つ国でもあり、民主主義国家でありながら社会主義である部分もあり、都市計画においては、戦後 国民の所得向上による住宅の自己所得策、持家政策の間接的な制度の始まりが、まず所得を上げ住居は二の次となり、今日の都市計画にもつながり、個々の所得から個々の住宅となり不動産投機をに無差別に与え、都市計画を機械的に自動的にすることで、市場が勝手にやってくれる。
働く農耕民族は自己所得上げるべく地域全体まで見る余裕がなく、ただがむしゃらに高度成長にこぎ着き島国としての盲点に気づかず進んできた結果でないかと思われる。

米国・ドイツは州と市による都市計画に権限力が大きく、日本は土地利用計画自体の規制は緩く民間事業も粗末な部分も多く建物評価は都市計画においても現状はマイナスになる部分が多い。
他人の芝生はよく見えると言いますが、欧米の都市計画は建物評価を上げる方法として一理あり、日本に模倣できない部分多々もあり、欧米の都市計画がすべて正しいとも思えず、ドイツの法改正の俊敏さは見習うべきとも思える。




 中古住宅政策・不動産/概略
ドイツ築50年賃貸リフォーム
ドイツは2000年前半は実質GDP1.1%と低経済成長であり、東西ドイツ統合、財政悪化、失業率10%であったドイツが、ユーロ創設、欧州新興国経済拡大等で2005年以降は輸出も70%伸びたこともあり復活した。

ドイツでは
2006年連邦は新築向けに出していた補助金廃止をし住宅政策はこれまで以上に多くの部分が州に委ねられるようになった。中古の改修・補修向けに手厚い補助金を付けることに住宅政策転換をした。大胆なリフォーム事業への転換でドイツならではの法の改正の早さでもあり70%以上の既存住宅産業でもあるため、省エネとセットでの補助金制度に変わる採算ができていた。これにより多くの建設会社や工務店がリフォーム・リノベーションへと業態を変えています。社会住宅の時代からすべての層への安定した住宅供給の政策の継続であり住宅に対する手厚い助成金等は他の先進国より多く活用されている。欧州の高い付加価値税(消費税)により国の回収も問題ない。

日本は補助金・助成金の額も小さい。広く知られてない場合が多い。
政治同様日本人の参加意欲は欧米に比べ乏しい

年間の新築着工件数は、年15万~25万戸総世帯数とほぼ同水準の4000万戸超で推移している。米国同様需給がバランスの構築が徹底しているため、最低でもインフレ上昇分は自動的に家の資産価値が高まるメカニズムになっている。土地の抑制、土地評価額をできるだけ上げず上物で取引価格を変えることにしている。人口が減少する町は減築政策をし、空き家対策を地方自治体による、空き家の近代化命令・修繕命令に加えて、取り壊し命令が可能な法制度を用意し、一定の条件下で空き家所有者に費用負担を義務づけるようにしている。空き家の有効活用としての築40~50年利用価値を高め賃貸住宅活用法が多種にあり盛んである。州・市・民間での再利用プロジェクトもありNPO的団体も存在する。

 省エネ政策/概略
ベルリン・プラス・エナジーハウス
1976年輸入国であるドイツはオイルショックから、国策として住宅の省エネ対策を行っている。
現況、EUで義務化されたエネルギー・パスと呼ばれる住宅の省エネ評価制度に基づき、1980年以前に建てた既存住宅省エネリフォームが国策としてあり補助金低金利・無利子の融資、新築は限定されている。ストック住宅は1/3を占め断熱材が入っていない住宅であり改善案が構築された。中古活性化として年40~50万戸の省エネリフォームされている。このリフォームで2006年から2011年まで約250万戸が改修され家庭平均400~500万円(総額11兆円)投資が行われていたが、この投資は15年から20年でエネルギー支出額の削減により償却できるものとされている。
エネルギー支出額の削減の償却が可能かどうかは定かではない。実際ドイツ太陽光による、売電電気料が安くなり償却年数は長くはなっている。
個人的には省エネは難しい一面もあり、ゼロエネルギーは可能だがイニシャル・ランニングコストのバランスになる。日本で一概にプラス収支になるものでもない。
(あまり過剰広告の建築施工店は注意するべきと思われます)
古い資料のため
省エネの内容については前回の特集をご覧下さい。
中古不動産活性化には省エネは日本も必要政策と思え、省エネ等が2020年義務化されるが、建物だけを規制化にし市場動向の予測など希望でしかなく、中古と新築の将来的展望が見えない規制でしかない。
日本での中途半端な規制と緩和は効果をもたらさない。






ドイツ住宅は過剰建築されない都市計画を構築。住宅の需給バランスが取れ、新築の抑制させる政策である。古くから土地急上昇にならない政策をしている。
歴史的に公共住宅が多い。公共開発で利益を社会的還元に図っていて民間投機する機会余地を狭め土地の上昇を抑えることができた。土地を民間に充てると過剰上昇することも良く理解し、所有者・地上権者における建築義務や譲渡の制約をし投機出来ない法典が多い。(詳細:簡略)
実質、有限物の土地は、世界中、国により政策法は変わるが上昇すると抑制・増税・移民禁止等を行う。
今の中国は国ぐるみで不動産バブルを起こしている。抑制に入ったが止まらない。欧米の抑制対策とは根本的に異なる。
ドイツは細かく法典を幾度も改正し、現状のFプランBプラン(都市計画・建築許可制度)も場に応じて追加改正はしている。国柄というか法による厳守が強くあり、都市計画も市民参加・自治体権限が強いのは米国同様である。都市計画において、自治体資金不足の場合の民間事業者丸投げをする場合もあるが、一時しのぎの利益にならず徹底した地域活性マネージメントが根本にあり、法の緩和はその都度行われている。

土地と建物で一つの不動産にし分離していないのはローマ法の「地上物は土地に属す」、欧米は基本、土地・建物の分離がなく一つの不動産(登記上)です。
(評価基準は別々にあり、一概には言えないが土地評価を低く設定し、建物評価による差額で高低差ができる場合が多い)
日本は明治維新より土地建物の分離をし地租改正をし土地のみを課税の対象としたのが始まりで建物が課税されなかった。不動産の流通が頻繁になり建物だけの取引も増えたため、不備のため建物に関する紛争が増え建物の公証制度を作り、明治19年に制定された登記法において、土地登記簿と建物登記簿が作成され、これが不動産登記法に引き継がれた。こうして、建物は土地から独立した不動産として現在に至っている。日本の不動産税制は土地が上がってさえいれば税収になり国内での投機余地を土地に与えたことになる。日本は島国で海外影響が少ない。土地抑制がないわけでないが有限物の土地に対する法的には緩く、後に90年代国内での土地バブルの高インフレを起こす結果となる。

欧米の土地区画整理においても上物がつき、そのため町の完成度が高い。都市形成の規制義務することで、無差別に個別新築が建てることも禁止している。土地の上昇抑制にもつながることにはなる。日本の土地区画整理は土地と上物を分離した土地だけの事業であり、都市づくりとしては簡便であるが、建築が無秩序に建つ場合が多く長期間建たない場合もある町としての付加価値を生まない、土地・建物分離が地価だけを上げる要因の一つとも考えられる。
欧州・米国は土地の抑制も考慮した土地区画整理・分譲事業(建物含み)として成立させ、人口動向、需給対策により数%の価格(不動産)上昇のできる町並みを構築するシステムを米国・独、他中古住宅先進国はしていると思われる。すべてが欧米がうまくいくわけでもなく不動産価格減少地域もあるが、マネージメント力や組織体制は日本の機械的・自動的な都市計画より、遙かに民意や公平性や住む人の環境理念は反映されている。

欧州のように土地に対する隣国侵略の経験が日本にはない。土地に対する考え方が、守る土地としての観点がずれていたのかもしれない。

グローバル化してる今日は多少異なるが、米国は、自由に海外人でも表向きは不動産購入(土地だけは異なる)ができるが審査は厳しく、欧州はEU以外の海外人の取得は制限されている国も多い。近年、海外不動産投機や、世界的金融緩和で不動産価格は総体的に上昇している。

ドイツは、高インフレが怖い国であるため、住宅・不動産によるは厳格に国で対策を行っている印象である。
自治体権限が強く(米国同様)、人口動向による過疎化都市の減築政策も90年以降あり、現況は欧州の中でも空き家率が最も低い。
社会住宅全盛時の時から、国・自治体賃貸事業が盛んな国であり、賃貸住宅は50%を占める。空き家対策のバリエーションが豊富である。
省エネ自体、見本にするべきところもあるが、太陽光発電等は日本も模倣してるが、効率はまだ悪いと個人的には思う。省エネの難しさは一筋縄ではいかない。

ドイツは新築建物の規制が日本より強いが、近年の日本は建物だけの規制が強くなるだけで、土地利用計画における需要>供給=建物価格年数%上昇による人口動向が明確な地区計画及び減築計画はできていない。歴史的にも異なる。ドイツ土地利用計画の詳細までは把握できていないが、日本自治体が推測する人口の増減は六大都市すべて外れていて人口増のままで、特に首都圏の人口増は土地・不動産価格の上昇にはつながるが、空家対策としてのビジョンが国・自治体として感じられなく人口減をただ煽っているだけで市場頼みの土地上昇でしかない(木造中古住宅・建築は微上昇どまりと推測)

日本はバブル時と全く同じことをしているとしか思えない。

経済がスクラップアンドビルドで新築で経済が回り、個人資産の預金率が高い日本の内向きな拝金主義傾向は、家を資産価値にする方法論が現状では足りない。国・金融が先頭に立ち、本気にならない限り既存住宅活性化はわずかのみで終わる。
日本でも大阪、民泊など、国際空港によるリバウンド効果があるが自治体が多少緩い規制となるだけで、住宅対策は明確なビジョンがない。
(民泊新法が30年6月施行になるが、家主不在型の規制が厳しく北海道届け出はわずかであり違法民泊の懸念はある。一部の地域に集中すると思われる)
近年、全国版空き家・空き地バンク等も自治体による移住援助金制度も微増成約傾向になってはいるが、総体的に機能しているとは思えず、自治体の誘致活性化努力は感じられるが、人口増減の二極化が進む傾向は変わりようがないと思われる。

ドイツのように新築補助金廃止しても日本は新築文化のままで、土地を抑制させ建物評価を上げる政策に変えければ中古住宅活性はない。
日本は土地の上昇が米国は住宅(建物)評価の上昇が景気バロメーターであり、日本は建物評価を下げることによりバランスを取っているが、土地だけにによる上昇は高インフレを起こしやすい。日本のバブル時代も、不動産総量規制前まで土地上昇による抑制規制や増税もあり、総量規制前に土地抑制を80年代後半行ったが無理で総量規制となった。後の不良債権は、小渕内閣の公的資金導入までめどがたたず、この導入がなければさらに不況であったと思われる。今の中国のように抑制しても不動産価格は上昇しつづけGDP家計債務比は韓国に次ぎに悪い。日本もバブル後、土地は緩和と規制を少しずつ行い調整を図っているが、本気で中古住宅を活性化するのであれば大幅な土地抑制と建物評価を変えなければならない。需給バランス・ファイナンスマネージ(財務管理)が大事になり、ドイツ並に新築補助金等を全部中古にあてることは建設業・不動産業の混乱も起こり、適切の範囲がわからず市場頼みとなる。

ドイツも人口減になる高齢社会であるが、移民受け入れ、現況はユーロ通貨の不安定、金融緩和策等から堅実ドイツ民も不動産投資が増えている状況であり、不動産上昇は世界的に進んでいる。グローバル化や低金利がそうさせているが、独・米国に言える事は抑制方法を国が心得ていて俊敏だが、日本はどこか後手に回ることが多く市場動向から入り、すべてにおいてビジョンを感じさせない。

私が勝手に思っているのかもしれないが、日本はビジョンがなくてもGDP世界3位の国である。基本的には、働く農耕民族で規則正しく商才がある。
ドイツも似た国民性があるが、現況の住宅政策や家に対する考え方は欧米の方が上と言わざるを得ない。
住宅対策にビジョンがなくても、市場が土地上昇した90年バブル前まではうまくできていたが、現況はなにもしないでようす見で、市場が90年バブルのようにになる前までは放っておく、土地から建物のシフトは今後の人口減を列島全体で考えるのであれば必要になる場合もあるとは思われる。


米国・独のような中古住宅の活性化することは現日本では少しずつであり、米国・独も地域により不動産の下降しているところもあり、すべてが資産上昇で特異点があるものでもないが、世界基準にするべきところは世界GDP3位の経済大国がしなければならない事にはなる。



  海外の不動産取引の違い

 情報の非対称問題(米国不動産と比較)

情報の非対称とは

売り手と買い手の間において、売り手のみが専門知識と情報を有し、買い手はそれを知らないというように双方で情報と知識の共有ができていない状態のことを指す。不動産に限らず人による情報化産業すべての職種にあり、不動産業者における顧客管理を公平にし透明化することにより産業としての成熟化を図ることである。レインズ(不動産流通標準情報システム)の独占的な運用、宅建業者のみのサイトによって生じる顧客の囲い込み(仲介業社が両手仲介によって儲けを得ようと、買い主を自社の顧客だけに限定してしまうことが大きく取り上げられるようになった。海外の既存住宅の先進国は右図のように両手取引を禁止にし、新興国は未だ両手取引が多い状況でもある。
情報の非対称を改善することにより、買い手の不安・疑念が払拭され、既存住宅の活性化につながることにはなる。



 日本の場合
不動産売買において仲介業者は出来る限り両手(売・買主の仲介が同じ)にしようと考えています。民法ではそもそも禁止事項ではある。(賃貸は異なる定義)仲介業者が売主側の立場で動く仲介業者が多い事を意味している。集客・売却物件査定・物件調査・契約決済等すべて日本は仲介業者による不動産売買を許している。こうなったのは、売り手も買い手もメリットがあったからである。一方向による契約のシンプル性や無駄な経費がかからない等があるが、顧客競争で情報管理する上で買い主に不利になる場合が生じるため、先進国の不動産売買は片手仲介による、両方からエージェント制や公証人等の中間会社が成立する。日本は異質な国で、土地さえ上がれば新築で経済が回り、中古不動産流通は15%は野放し状態と言ってもおかしくはない。

 米国の場合
両手取引は売主と買主の利害対立があるとして、問題視(瑕疵担保責任、売買価格の操作)された結果、双方に仲介を付ける取引を採用する不動産屋が多くなっている。情報の非対称による問題をなくす。専門的な知識を持った不動産鑑定士によるインスペクション(物件検査)やタイトルカンパニー(売買を担保する会社)による権利瑕疵保険や手付金詐欺の保護など、買主にとっても公正な取引形態が確立されています。 
米国では、一般の方でも物件についての過去履歴が見れる様になっている。
MLS(すべての米国不動産情報が登録)物件スペックや築年数、過去の売買履歴、物件価格推移、固定資産税推移、現在の予測価格など確認する事ができます1990年代にIT化されるまでは、物件の囲い込みが行われていたが、今ではそのようなことは見る影もなくなっている。日本では、売買履歴や物件価格推移など過去の情報は確認する事が出来ないため、日本と比較するとアメリカの不動産売買は非常に透明性がある。


平成28年中古市場活性化の8つの提言(自民党)
抽象的な文面から割愛しますが、28年から中古住宅の改正案と税制等に多少の変化は見え出し、平成28年より、一般顧客がレインズ(不動産流通標準情報システム)を(一部機能ではあるものの)見ることができるようになったということは大きく、ステータス管理3種類があり、公開中と書面による購入申込みありと売主都合で一時紹介停止中のどれかが表示されます
不動産取引の透明性がほんのわずかですが日本も改善される方向性となる。世界基準には、不動産・建築には改善面はまだまだ多いことがある。

 米国・日本既存不動産の流れ比較

購入者契約までの流れ
売却者契約までの流れ

 米国中古不動産仲介業者・第三者機関
 モゲージブローカー
住宅ローンの貸し手と借り手を結びつける仲介業者。
利率や条件の良い金融機関を探してくれる業務を行う役割です
 エージェント制仲介








日本では仲介業者。米国は弁護士・医者同様に地位が高い不動産仲介代理人(エージェント制)による不動産取引となる。
バイヤーズ(買い手)・セラーズ(売り手)のエージェント(取引交渉仲介代理人)により
プロ同士が取引交渉を行う
相場6%の手数料は売主のみが支払い、エスクローエージェント(第三者機関:弁護士等)を通して売主・買主業者に振り込まれる。買主が手数料を払う必要がないことから、買主は自分のことをしっかり主張してくれる買主のバイヤーズエージェントを通じて取引となる。 直接に売主のセラーズエージェントや、売主と交渉することはない。

米国では一人のエージェントが売主と買主の両方を代理することはない。
必ず、売主と買主が別個のバイヤーズ・セラーズ各エージェントを採用する。(大リーグプロ野球等と同様な仲介形式)
不動産会社自身が売主になっているケースは米国では少ない。(不動産業は仲介業が主)
日本は、仲介不動産業者の宅地建物取引主任者が主に売買の重要事項の説明等から売手買手両方の交渉にあたり契約・ローン決済等のことまで一任することが多い
 エスケローエージェント
  (第三者機関)
 
代金と商品の安全な交換を保証するサービス業
買主から売買代金を受け取り、保持し、売買が完了する際に売主に支払いを行う。買主が不動産ローンを利用して物件を購入する場合には、買主と債権者間での借用証書等の契約書の締結をサポートする。売主がその不動産を担保とした不動産ローンを組んでいる場合には、その債権者に対する不動産ローンの完済の事務手続きのサポートする。不動産譲渡税を当該当局に支払う。(不動産譲渡税を売主・買主のどちらが払うかに関しては売買契約書の中で取決めをしておくことが最も一般的。)
 タイトルインシュランス(保険)
当該不動産に対する所有権、抵当権、先取特権、地役権、未払税金などの登記や税金の全てについてまとめたレポートを発行。物件の引渡しの際に国や州のガイドラインに基づいたタイトル保険(CLTA、ALTA等)を発行する。、その内容は、レポートの中に書かれていない所有権や抵当権等、買主に不利となる事項が将来的に判明した場合には、その損害額を保証する。
 物件調査-不動産鑑定士


アプレイザル-銀行が行う担保評価(費用負担は買主)不動産鑑定士(州資格)が実施物件実査 (現地実査15分程度)を行い、最終的には 周辺事例を中心に評価価格を算出
インスペクション-建物インスペクション・設備の使用可否、劣化 ・建物の安全性
三井不動産リアリティマテイアル 米国詳細取引例 米国不動産流通調査報告書



MLS(不動産情報システム:情報開示の透明性と仲介エージエント制・第三者機関エスケロー・保険タイトルインシュランスの役割が不動産売買の透明性を担っている。特にエスケローの役割は大きい。引渡し後に瑕疵や錯誤が発覚した場合でも保険で補完する。エージェントの資格制度は各州で異なるが、マナーやコンプライアンス教育は、NARや全米不動産ライセンス協会(ARELLO)が行う徹底をしている。中間にかかる費用(エスケロー・タイトルインシュランス等)は売買代金の1~2%となり、州により異なるが日本の売買手続きにかかる印紙税や登録免許税等がなく仲介手数料も買い主負担にならない。


米国は法律で仲介業者が売り手、買い手のどちらを担当しているか、立場を明らかにすることが義務付けられており、ニューヨーク州でも2011年より、すべての売買および賃貸において、Agency Disclosure Formという書類にサインをもらうことを義務付けている。仲介業者が売り手と買い手の両方を担当する場合も、この書類にサインをもらい、その場合のリスクについても書類内で言及されているため、消費者保護の観点から見ても安心といえます。
契約の際にも、売り手と買い手の両方に不動産専門の弁護士(州によりエスケローの役目)をつけて、物件の価格や条件に口頭合意したあとは、売り手の弁護士が売買契約書を作成し、買い手の弁護士と詳細の交渉を進めます。MLS・中間業者による資格制度・会社等の制度設定により、現況米国は世界一の不動産透明度と言われるようになった。ドイツも同様に、公証人による教示義務の手続きとなり法的にも厳格です。日本のように不動産仲介業者に一任するシステムはない。
 
日本での両手取引廃止は、2009年民主党が働きかけたが日本ではそのままで規制はない。世界的先進国は囲い込み慣行はなく問題は少ない。
ただすべての日本不動産業者が悪い訳ではなく、不動産業者も熱心に情報公開や販売活動をする担当者も数多くいる。
米国も90年代に両手仲介による囲い込みが問題になり、現況の制度化になったが、米国の住宅産業は国策に近く、システム対応体制が早く日本との違いは明確である。需要によるビジネス拡大がここまでシステム化することになるが、日本に米国のようにする意味があるのかは今後の中古需要により変わるが、中古住宅売買件数、
年間米国530万件と日本の年間17万件(国統計局:住宅・土地統計調査)、不動産流通経営協会は、統計54万(所有権移転登記をベース:市場実態に近い)とでは米国の10%(54万件と仮定)の件数では米国エージエント組織の必要性は生まれることは低く、ドイツのような契約時の公証人制度と似た制度はあり得るかもしれない。

ソニー不動産は片手取引により人気を集めているが、日本の不動産業者も、最終的には人によりけりになりすべて両手取引だけが悪いとも思わないが、世界的な不動産秩序として不動産業に欠けている部分は時期がくれば規制対象とはなる。

現行の
ニュージーランドも住宅供給不足のため不動産上昇が過剰に高く、売り手不動産(両手取引)による売買が成立している。
中国人の投機対象とされ1018年海外移住者を禁止する等の規制になり一端は過剰な不動産上昇はなくなったが、再度上昇している状況で不動産規制が緩い新興国は抑制する制度が整っていない、中国も現況抑制をしているが、中国の国民は戸建住宅をほしがる国民性で歴史的背景から住宅の執着心が強い。潜在需要は日本の比ではない。2008年以降に行われた4兆元の景気対策等により、すべてが過剰となり現在は抑制政策が多くなりつつある。日本も今後の不動産上昇は一部の都市圏だけとはなる。(
詳細:次回建築費について・近年の建築・不動産価格の推移【1】全工事偏:進行中

自社では、不動産投資・株等の行為や、お薦めすることは一切しておりません。中古住宅に対する一考察です



現行日本での不動産売買は両手取引は当たり前と考え、売買主はできるだけ個人でも多くの情報収集をすることが先決です。
不動産業がすべて悪い訳ではなく、システムの変換期がくればおのずと法変更必要になり、現況よりは透明度も上がる





  日本の土地・不動産価格・不動産鑑定評価方法

日本の土地・不動産評価額
 公示価格
国土交通省が毎年1月1日時点で評価、国土交通省、土地鑑定委員会の選択
100%
土地取引の指標、不動産鑑定の基準、公共事業用地の取得価格査定、 土地の相続評価及び固定資産税評価の基準
 基準地価
都道府県地価調査、各都道府県が国土利用法に基づき公表する価格
100%
公示価格と同様、都市計画区域外も含む、7月1日のデーター
公示価格と調査地点が異なる
 固定資産税評価額
都道府県地価調査、各都道府県が国土利用法に基づき公表する価格市長村が固定資産評価基準に基づき土地・不動産評価
70%
固定資産税税金算出時の評価額土地・建物含む-公示価格の約70%
 相続税評価額
相続時の評価額、路線価x面積 固定資産税評価額x倍率
80%
相続税評価額は相続税を納める際に用いられる土地の評価額です。対象の財産にかかる相続税がどの程度かを算出する場合、相続税評価額が必要となります。路線価基準が異なる
 実勢価格
販売価格、実際販売している価格
売買価格
販売とは実際に取引が成立した価格で、成立しない場合、過去の似たような事例から実勢価格を推定することになります。土地総合システムサイト

日本の不動産価格・評価額には5種類あり、なじみのある評価額としては固定資産税評価額・相続税評価額と実勢価格である。
公示価格・基準価格等は国基準の鑑定価格であり、土地取引の指標は公示価格と基準地価を取り入れ実勢価格となる
銀行担保査定に路線価を用いる場合が多く、売買時は公示価格・実勢価格になる
実勢価格は、公示価格と乖離もあり平均値のため、土地ごとの用途による差違はあります。(詳細:簡略)

土地に対しては、評価額の算定の基準値が日本では多すぎるため、わかりずらい面もあり、不動産税制は根拠が理解不能もあり数字合わせとしか思えない部分は多々ある。ドイツの土地課税評価額は統一されている


固定資産税の違い(評価額の差違は掲載してません)
日本
固定資産税-固定資産税税金算出時の評価額土地・建物含む-公示価格の約70%標準税率は1.4%%都市計画税0.3%
固定資産税の場合、小規模住宅用地200㎡以下にかかる固定資産税額が6分の1の軽減

建物評価額は原価法であるが、物価上昇率により3年ごとの更新時でも変わらない場合があり会計減価償却と異なる
GDPに対する資産課税比率2.6%世界9位
米国
固定資産税、各州で支払い義務が発生。州や郡レベルで課税され、税率は不動産(土地と建物)評価額の1.14%が全米平均で、地方自治体や同じ地域でも物件の立地などによって細かく異なる。実効税率は、市場価格の0.8%程度。期日までに支払を行わないと、年率11%の遅延損害金が発生する所得税について、ローン利子及び取引費用・リフォーム費用の税額控除がある。
日本より少し高めの税収である
GDPに対する資産課税比率3.1%世界4位
ドイツ
標準課税評価額(統一:市場価格よりかなり低い)3.55%から6.5%不動産税土地の所有者は不動産税。税率は不動産のカテゴリーによってA、Bに分けられ、Aは農地や森林、Bは建物建設予定地または建設物が存在すると土地である。
不動産は年次ベースで減価償却の対象になっている。土地は減価償却されない。一般に、建築物は40~50年の間減価償却され、その割合は築年数に基づいている。1925年以降に建てられたものは毎年2%、1925年より前のものは毎年2.5%。賃貸収入は所得として課税され、累進税率の対象になっている。不動産購入、不動産管理(例:管理費、保険等)のための借入に対する利息は、課税対象額となる賃貸収入から控除されることもある。
標準課税評価額が低いため不動産税収も低い
GDPに対する資産課税比率0.9%世界28位(欧州は付加価値税(消費税)が20%前後まであり高いが、不動産税制はドイツは安い)

(細かな税収比較は機会があれば掲載したい考えています)


売買時に使う不動産評価方法
原価法 日本 再調達原価(注4)-原価修正=積算価格
基準となる構造別の単価
建物戸建て
これからの改善点により海外同様な建物修繕費修繕履歴も織り込んだ「期待耐用年数」を基にした評価手法に国土交通省指針にもなる
取引事例比較法 米・独日本 売却したい不動産と条件の近い直近取引事例による補正算出。 マンションと土地の査定
一般的に売買に行われる。賃料査定として広く扱われる
収益還元法 独・米 不動産が将来生み出すと期待される利益の総和としての収益価格を求める方法 マンション
直接還元法は、通常1年間における純利益を還元利回り(表面利回り)で割って、収益価格を求める方法です。

日本の現況の不動産取引には、土地・マンションは取引事例比較法を不動産業者が用いて行う場合がほとんどです
建物が原価法を用いて減価償却に基づく積算価格となります。再調達原価を重視し銀行査定にも使われる(原価法・取引事例法の例題は簡略いたいます。)
建物による売買時の減額があり、日本では建物の価格が売買時不明瞭になりやすい。
中古不動産建物に今後使用される原価法は、近平成26年国土交通省指針の戸建住宅価格査定マニュアルの改定(下記記載)が参照される

アメリカは原価法を行わず建物も取引事例比較法のため、地域による不動産価格差があまりない。
ドイツは収益価格方式評価される建物付き不動産、原則して収益価格方式で評価される。 その不動産の年間総賃貸料に市町村の人 口数等に応じて異なる倍率を乗じたものに,それぞれの事情に応 じて加減したものを評価額とするのである。土地価格の評価(取引事例比較法+収益還元法を混ぜたような評価額)
海外との評価の違いは機会がありましたら特集したいと思います

 戸建住宅価格査定マニュアルの改定(国土省指針)平成28年

(分譲マンション等SRC造とは異なります木造二階建ての査定マニュアルです)

国土省の指針によるもので実際の活用はこれからであり、実用化や実績はまだ不明ではある。不動産仲介業者に対してのマニュアルであり実用化が国単位で指針が施行になるまでの様子見でしかないが、中古建物資産の向上の道が多少開けた事にはなる

指針に基づいた改定のポイントは次の3点である。
【1】住宅を基礎・躯体部分と内外装・設備部分に大きく分類し、部位ごとに評価する
基礎・躯体の状態を5段階で評価し、それぞれ耐用年数を設定、
【2】基礎・躯体については、使用価値に応じて比較的長期間の耐用年数を設定し、維持管理状態やインスペクション(建物検査)結果などを反映して評価する
基礎・躯体の劣化状況の判定を評価に反映、内外装・設備のリフォームした部位毎に耐用年数を延伸。基礎・躯体は柱や梁、それらを支えるコンクリート構造部の評価。
【3】内外装・設備については、使用価値が回復・向上するリフォームを実施した場合に評価に反映する。内外装・設備は、屋根、壁、床、天井などの内装材、外装材と風呂、キッチン等の設備等があてはまる


新しい中古住宅評価【7】

 法定耐用年数
現状は、金融機関・不動産鑑定に行われる耐用年数、木造22年資産価値ゼロになる。金融融資が中古住宅が耐用20年慣用が根強くあるため融資残高に比例し、建物20年後、無価値と判断するのが日本の通説であり、ローンが長くなっても同様に建物の価値は、経過年数の20%かみされ木造では22年が4年の償却期間が延びるのが最高でいままで取引でも活用されている。)
 経済的耐用年数
継続使用するための補修・修繕費その他費用が、改築費用を上回る年数
 物理的耐用年数
建物躯体や構成材が物理的あるいは化学的原因により劣化し、要求される 限界性能を下回る年数

【1】基礎・躯体の耐用年数は最大100年とし、最低でも、30年としていることは、これまでと大きな違いがある。
構造や部材の品質に応じて.物理的耐用年数を決めます。
実際に市場で価値を持って売買できるのは.経済的耐用年数です。それに対する.現実の築年数があり、経済的耐用年数-築年数=残存経済的耐用年数で、評価員・鑑定士が事実上の築年数を割り出します。この建物は築25年だけれども、事実上築10年であるといった評価ができるようになる。
木造住宅の物理的耐用年数を60年と決めると、経済的耐用年数は55年程度。現実の築年数が25年なら、残存経済的耐用年数は30年ですが事実上は築10年だとすれば残存経済的耐用年数は45年に延びることもあり得る。
このような評価手法を採用して、一定の築年数が経過しても、点検や修繕、リフォームを繰り返せば事実上の築年数は何度でも若返り、残存期間が延びるマニュアルではある。

【P.S】
査定マニュアルの展望であるが、原価法での評価には私的には限界を感じ、建物の評価差は大きくなる可能性は将来的にはあるが、市場が中古住宅建物までに反映するのは、中古住宅の土地優先志向の改善と買い手市場が変わらなければ建物が減額されることが根強くある
元々、建物の売買(土地同一)は原価法を先進国で採用してる国は少なく、個人的考察では日本の原価法の限界が中古市場を活性化をしない。金融機関での改正が望まれる。


劣化状況について
専門業者の住宅診断を受け、状態が良ければ耐用年数を延伸する仕組みが採られている。さらに、専門業者の診断でなくても、日頃の点検・補修が行われていることが認められれば、評価点が加えられる。
内外装・設備では部位によって耐用年数が異なることから、部位毎に設定できること。リフォームした部位だけを評価できる点も実際的と言える。

国交省の指針に基づく改正案によるマニュアルだが市場にどれだけ反映されるかはこれから宅建業法改正と共に変化するものと思います。

価格査定マニュアル改正2017公益財団法人 不動産流通推進センター
(上記クリックで内容がわかります)


   【P.S】

木造は経済耐用年数は、補修により長期化にすることができるが、RC(鉄筋コンクリート造)はコンクリート内部での劣化等により最終的に破壊する。
劣化破壊に至るまで長期間維持が可能のため、現建築物の重要資材となり得る。
木造は交換や保護により耐用年数は延ばすことが可能である。住環境として近年、木造が見直されてますが、欧州も高層建築にもCLT(クロス・ラミネーティッド・ティンバー木造積層構造体)を活用を始めたのも木造の長寿化が可能であると判断してることも考えられる。


日本の戸建注文住宅の顧客実態調査:建て替えにおける従前住宅の構成比:住団連
建て替えによる従前住宅の平均築年数は年々伸びている統計です。
注文住宅での住団連調査統計で、2016年従前住宅築40年以上による建て替えが40%を占め平均は築36.8年で木造比率は明記してないが、ほぼ木造と思われる。現行の木造建築では将来、従前住宅平均築50年以上となるのは明確であり、投資リフォームは増加傾向になり残存経済耐用年数は今後伸びると思われる。

米国の鑑定評価手法としては、日本と同様に、原価法・取引事例比較法・収益還元法の三手法があるが、戸建住宅の鑑定評価手法としては、実務上中心となるのは、豊富な取引事例から価格を導出する取引事例比較法であり、原価法はその次に位置づけられている。
原価法による査定より取引事例が市場が上回り、日本は建物に対しては原価法イコール取引・売買評価とはならなく、原価法を用いても日本より中古建物価格は高くなるのが米国の現状で、
高い基準での取引が増え、需給の観点の上昇論・土地抑制・不動産売買の厳格化等を行わければ机上の計算でしかない、米国では築100年以上のものも含み、不動産価格は新築時の平均75%を維持し100%を超えているものも珍しくはない。欧州は8割石造であり原価法を用いると40年~45年の減価償却であり、国際会計基準(IFRS)と変わらないが、木造も日本よりは建物価格が高くつくことにはなる。




【総括】 日本で既存住宅(中古住宅)活性するには 













金融査定が人的保証だけでなく、建物担保価値で高くなることを可能にすること。
建物査定に原価法をやめる。取引事例法をメインに収益還元法も加味した金融査定にしてを国土省マニュアル参照統一化。
年数減価償却でなく年数にこだわらない建物再評価基準にする。固定資産税の建物評価は会計減価償却基準に統一する(物価上昇なし)
土地を抑制・他先進国並新築抑制をする政策。(例)固定資産税、小規模宅地の特例減税1/6の変更(固定資産税のバランス化)。住居不可空き家戸建て強制撤去。中古をうながす減税・建築業者にもリフォーム特別補助金を大きく変更する。新築補助金廃止の方向。
不動産売買の厳格化、情報の非対称をなくす。(例)不動産の透明化。レインズの一般開示、契約中間業者エージェント制(需要大の場合)か公証人制度
土地と建物の分離をやめる。一つの登記にする(例)海外と同様に建物・土地の一括登記、評価額の算定法を変える。土地デノミを行い、現状価格に合わせるように建物評価上げを登記を一新する。(不可能)
分譲規制を変える、建物価値を上げる政策。(例)将来性のない建物基準の低い建て売り分譲を規制し、PPP・第三セクター・デベロッパー等の開発は10年~20年先までの資産向上の的確なマネージメント・ファイナンスをできる提案義務化、地区計画に新たな環境規定、強化し義務化する
地域環境(詳細なファイナンスマネージもできる)の国家資格による育成をし、官・民間の協議から入る第三者機関を入れ強化を図る。
(透明性と住民との仲介、地域活性の念頭)、現況の環境マネージメント等の社団法人・財団法人と異なり認証等でなく人で育てる。
個人購入者は
築年数が経っていてもできるだけ新築時の状態を維持したり、それ以上の状態にすることが最も大切ではある。木造は保護により長寿になる
賃貸物件でも年数が経っても維持管理をすることで家賃は下がらない場合も現状ではある。


以上のことが一考察による中古住宅の活性化総括です。項目ごとの詳細の明記は控えます。多方面においての可能性はあるため大きな題材として取り上げています。現況をすぐ変えることは業界の猛反対になるため、少しずつの法改正等が、今後空き家対策を含めて既存住宅の活性化になればと考察致しました
日本の文化から、新築・中古50%づつになる建築投資の減少にならない政策が望ましい。
市場の過剰な反応や海外からの投機等が進めばおのずと土地規制・新築抑制の規制化は早くなると思われる。





明治30年築の町家で、当時の技術を現代の熟練の大工が再現
京町家を貸切で宿泊できる宿として「たわら庵」
京都市地域連携型空き家流通促進事業の一環
中古住宅の評価基準の国土省の指針により、木造建物の原価法による改正評価(リフォーム前)等のマニュアル化として不動産業者等に価格査定の変更を推進することになるが、建物評価により建物の差別化が多少なり変わりを見せるようになるが、海外のように中古木造建物が資産価値としての値とはまだほど遠い。

査定価格が上がれば、ただ不動産価格も高くなるだけで、根本の総金額から手の出る中古価格でなければ市場は元通りとなり、土地価格と中古建物価格の比率を最低限5:5位(総体的に:都心部を含)までにならなければ、木造既存住宅の建物価格は査定しても建物重視の中古住宅とはならない。
欧米に比べると日本の既存住宅システムは悲しいくらい遅れている。

土地価格が大きく下がる見込みはなく、中古住宅の補助金・税制等の特典を大々的に一般的に根付くようにしなければ、特に木造中古住宅の活性化は大きくは見込めない。本来、活性化を図るには、市場頼みでなく国が本格的に行うべきで、実質の不動産業による査定では建物評価が売買時には曖昧となりやすい。曖昧でも土地が上昇でなく建物が上昇する売買にしていかなければならない。
国も、うかつに規制(金融以外で)することで市場混乱となり、指針による様子見でしかない。未だ住宅は新築政策の方が特典はある。(分譲マンション等は別)

日本の住宅は新築が根付いている。工法も海外は2X4工法がほとんどだが日本は他種に渡りあり新築の3割が注文住宅で海外の新築は分譲住宅が多い
不動産・建築規制も細かく繊細すぎる一面もありわかりづらくしていることが多い。良い面もあるが規制や基準はもっとシンプルに合理的であってほしい。新築住宅品質では高い水準であるが、中古になると建物価値基準が低くなる。木造の経済耐用年数は本来高く、補修・保護により長寿にできる。

根本的な物に対する価値判断が住宅に限らずあり、物のリサイクル価値を低く見る傾向が成熟した先進国より日本はあるのかもしれない

建物による資産損をなくすこと、依然と土地の値上がり期待でしかなく建物評価が根付く土俵がまだできていない、歴史的にも住宅産業での米国まねはできない。改正評価も原価法による建物償却延長は、修繕履歴が高くし長期優良住宅でも日本の建物は、まだ償却度が高くなり資産価値が低いのが現状で、評価改正案により償却が伸びたに過ぎない。金融機関は木造建物を担保として判断せず日本は人的保証を超えない。欧米のように建物による取引事例が優先する市場でなければならない。又、原価法は不動産売買に金融査定もなくし取引事例法による建物価格上昇を目指し、金融で建物担保の道ができれば活性化は早い
実際、木造築25年以上の建物で建物査定(基本:原価法)でも高く建物の評価をし融資する銀行も、ごくわずかだが増えつつはある。

日本の不動産業は土地の原野商法から建物を付随する産業となり、豊かさを建物に還元する能力を他先進国より劣ると言わざるを得ないが、木造償却25年の修繕等を行っておれば評価自体は建物資産ゼロにはならず、建物資産向上は以前と比べて見込めることにはなり、将来的には中古住宅先進国に近づく可能性は期待値としては多少ある。建物資産価値が上がれば建物補修等も独自で行うが、結果売買時に建物の価格調整となり建物価格が下がることにもなり市場活性化は最重要とはなる。マンション一棟では会計上減価償却では建物価格は高い方が、毎年の減価償却費も高くつき会計上有利になる利点もあるが、すべては売買の価格で決まり利点により土地と建物の価格の微調整を行い、建物価格が安くなる場合が多い。売り手と買い手の両方が、建物評価が高くなれば利点になる市場でなければ建物の評価は上がらない。融資の問題もある。過剰になると米国サムプライムと同じことになる。不動産業者もわかってはいるが、総体的には利便追求等による都市部分譲マンションは中古では高値がつきやすい傾向であり海外都市部も同様であり、木造は特に低く扱われる場合が多い。

不動産業における囲い込み営業等による情報の非対称も問題はある。買い手が情報収集を依然としなければならず、表にでる情報との違いがあり仲介時の価格差ができるのは不動産鑑定による適正価格の妨げとなり、建物で考えると評価の必要性がなくなる。
日本の高い水準の建物が正当に評価されず中古になると激減する。

情報非対称による買い手の判断によるが、不動産仲介業における最後に誰かがババ(トランプ)を引く構造は、小さいバブル構造と類似し本来素人が不動産購入を安易には行うべきではない。信頼関係をより深くしなければならない。すべての不動産業が悪い訳ではなく、人による情報化産業が市場拡大すると情報の非対称が顕著になる。不動産に限ったことでない。金額が高く問題点が大きくなりやすいため、仲介業者一社で賄うのは疑念を抱きやすい。米国も90年代囲い込み等も多くシステムが改善された。米国、欧州のような中間的なエージェントは世界基準に不動産業の規制は将来的に活性化するのであれば必要になる。

米国はこの不動産罰則規定に厳しい面もあり中古住宅の最先進国でもある。建物は、国・州単位でインスペクター評価基準を重視した建物価格査定となっている。
不動産業の囲い込みは海外でもあるが日本ほどではない。建物を重視した価格設定が根付いている
中古住宅産業が住宅神話が米国に日本の土地神話のようにあり、金融貸し付けの面ではサムプライズローン等の事が繰り返し起こる懸念はあるが、米国の成熟した不動産業は2度同じ事は繰り返さないとは思われる。
ノンリコールローンは欧州・他国も半々位の活用だがドイツの9%(近年増加傾向)は日本に近く中古住宅の手本にはなるが、いかんせん日本は土地を上げすぎた。いまさら、公示価格を決めてる国の不動産鑑定士に土地の価格を下げて中古住宅の活性化しましょうと言っても、ゼロ金利・量的緩和・円安(近:円高傾向)で土地の価格は下がる訳がない。これで下がれば、まだデフレのまま不況で日銀もなすすべもない。実際、実勢価格(売買価格)は公示価格ほど、首都圏や一部の都市だけで全国的には上がっていない。まだデフレ感があり、バブルの後遺症は重い。

日本は東洋の片隅の島国で、、和洋折衷文化になり、戦後、米国影響が強く地政学的にはメリットも多いが、欧州のような石造国(建物が永遠に残る文化と宗教観の違い)でない。欧米人の思いが住宅にあり日本は土地に思いある独自の文化にしてしまい最終的に価格に反映される。建物に対する思いがないのではないが、土地の有限物として価値を高め、木造建物は朽ち果てる固定観念が根付ている。本来、木造は長持ちを可能することができ固定資産となるべきである。欧州の新築技術を日本に取り入れることも多いが、中古住宅になると特典が少なく、一般的なリフォ-ム工事となり、都市形成は市場頼みで終わる。年間90万戸の新築工事(全工事)を建てる日本の新築文化がそうさせてるが、いまだ新興国的発想と言わざるを得ない。土地から建物のシフトが成熟した先進国には必要と思える。

実質の空き家率も10%以下であると海外との統計方法の違いで、現況の15%でなく、海外と照らし合わせると10%を下回る計算とはなる。
すべての統計学は、どちらかというと日本の方が細かくなり信憑性があるが、海外と統計の統一は難しいところもあるが、数字のインパクトは高く洗脳性がある。
国は、まだ大丈夫と緩やかな中古住宅の活性を望んでいるとも思える。ドイツも90年代、都市により空き家20%超えがあったが現況全体で1.1%まで下がった。東ドイツを抱えたせいもあるがドイツの都市形成の規制と市場動向は現況は、かみ合っている。いますぐに日本が同じことをするには市場混乱となり緩やかな改正が望まれる。

米国は移住民族でもあり生涯平均七回の移転するが(ノンリコールローンが可能にしている・国民性・証券国家)、日本は住宅を建てると生涯一度も住み替えはしない。本来、建物重視の民族である。ドイツ型中古活性を一つの手本にするべきところもあるが、歴史観の違いが一筋縄ではいかない。米国は資産運用の一つの方法として不動産があり資産の分散化の方法論が多様化しているが、欧州も同様だが経済リスクが少ない方法をとるドイツの中古活性化のほうが日本向きとは思える。

中古市場の利点を理解しているため米国は住み替えも容易にするが、住宅の住替えが容易であり資産価値が上がる利点を国民に植え付ける今後の建物の評価基準の指針が実施となれば多少の建物評価の上積みになるが、日本のねじ曲がってしまった不動産理念は、欧州・米国のように消耗品価値を資産に変える価値観が、今後市場を大きく変わるとは考えづらい。土地優先の不動産理念・新築政策の方が経済がうまく回るのかもしれないが、中古住宅の活用は縮小し空き家は増える。現況の空き家対策はこれからは必要になり、やはり、リサイクル理念は必要とは思える。

逆に考えれば、買い手は木造中古住宅は狙い目になる。質の高い住宅が現況は安く買える場合もある。新築価格が届かない場合や新築にこだわらない場合は、個人利点となる場合もある。質の高い中古建物の情報開示や広告的要素、国の本気度があるのであれば中古住宅の特典をドイツ並みに補修費助成・規制を行うべきである。2018年度の中古住宅の補助金制度(Click)に変化があり中古住宅に対しての多少の明るい兆しはある。



家には魔力がある。重度の喘息や健康が良くなることも私は目の当たりにしている。特別に建物の科学物質を減らしている訳ではない。
人は病院で亡くなることを好まず必ず家に帰えることを望む。更地に、このような思いは起こるすべもない。
土地は建物のためにあるものであり、人の英知の結集である建築の価値を他の先進国は理解している。
人の思いが建築にはある。年間90万戸(全工事)世界三位住宅着工戸数の日本が建物に思いがないのでなく、建築での古物やリサイクルとして価値を見いだす方法を怠っていたとも思えます。
日本人よ、家に対する考え方を、もう少し目覚めた方が良い。




(日本の木造中古住宅に対する一考察)
一考察のため、企業、政策を中傷するものではありません


次回特集 建築費について・近年の建築・不動産価格の推移【1】全工事偏
建築費について・近年の建築・不動産価格の推移【2】木造住宅偏
金融・為替の歴史による建築と不動産の関係-バブル経済の金融による建築と不動産の影響
現在進行中です。平成30年末迄に随時更新致します

計画なき都市再開発大方潤一郎「市民合意なき都市再開発を推進する都市再生本部の誤り 引用
日本とドイツの住宅に関する比較研究 沖野桂子 引用
日本住宅漂流記    澁谷 征教 参照






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