住空間お手伝いいたします　マンションコンサルティング　白崎建築企画

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　　　　　　　 Architecture Caunceling 白崎建築企画

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　お気軽にお問い合わせ下さい　

マンションRC・鉄骨造50年・木造30年

マンション老朽化に伴い木造マンション・四層ＲＣ・鉄骨マンションをメインに
リノベーション（リフォーム）提案による総合コンサルティングを行っています。
的確調査し、何が問題点なのかご提示します

　入居率が悪い・入居者のクレームが多い、管理会社にまかせておけない　!!

　マンションでお悩みのオーナー様に、建築の観点からご提案しています　!!

築年数の経つマンションを所有する個人オーナー様へ
空室が激増・各部屋リノベーションする前に空室激増理由はなにが問題点なのか
建築の視点から実質管理業務も行う弊社が詳細に提案
不動産会社にない実質的な建築の立場からリノベーションにより賃料アップ・入居者増になるご提案

　人気マンションにするには、個人オーナーさんが所有の不動産に自信を持つことです

リノベーション提案CGパース・Ｐｈｏｔｏ

ファミリータイプ/2LDK/6戸
全324m2提案プラン

シングルタイプ/1LDK/1ｋロフト/20戸
全630m2提案プラン

シングルタイプ/1LDK/1ｋロフト/20戸
全630m2提案プラン

　築年数の経つマンションの賃料アップ・入居者増の建築として問題点を考えられること

　土地・利便性

地下鉄沿線で築年数のマンションは建物次第で賃料はＵＰは見込めます。コストパフォーマンスを考え最小限度の建築投資で最大限の賃料入居率の可能性があり、建替え、リノベーション化による入居率ＵＰは最も見込めます。札幌の地域性を考慮し信頼できる不動産業者選択も必要になります。

　建物

建物の老朽化、必要リノベーションを提示します。入居率を上げるには外観・外壁ではありません。建物内部です。建物内部を入居者のニーズ（単身者・ファミリー・入居人数)に合うよう洗練された内装にすることです。

派手な壁クロスなどいりません。入居者が限定されます。広いニーズに対応もできる内装にすることが第一で、外壁補修等は、構造別になるが築15～20年経てば一度補修・改修は必要（改修診断による必要性）ですが、多くの費用をかけず老朽化した建物の入居率ＵＰは建物内部をシンプルにいかに新築時に近づけるか、設備機器等の変更付加価値は一カ所以上は過剰な価値は生み出しません。

持っている不動産・建物に自信を持つことが大事です

個人管理オーナーの場合、広告はインターネツトや雑誌等でもできますが、一般的には不動産業者による広告となります。
個人管理として行うことは人気のあるマンションにすることで、不動産業者におまかせだけでなくオーナー自身でも営業活動もすることです

　地域性

札幌は開拓から150年歴史が土地オーナー歴も中央都市に比べ相対的に浅い。個人所有が多分散所有しており大地主の割合が低い。近年賃貸では本州・中国オーナーや等ニセコを含め不動産景気と共に札幌の手頃感購入者も増加傾向であり、個人所有者は不動産委託管理率も高くなる傾向です。

札幌の特徴として、東京都と比較するには愚問ですが、家賃は東京全域のおおむね半額以下・各部屋退室の内装にかける金額やリフォームは札幌と一桁違うことも多い。敷金2ヶ月礼金1ヶ月は当たり前で退出時の内装費用に充てる。東京は昭和50年代のマンションの老朽化が多く、札幌は新築物件が多いが10年～20年後は、同様となり、リノベーション・改修か解体を余儀なくされます。

札幌も人口増であり道庁予想と違いがあり、客観的には将来的に大きな人口減にはならない。

老朽化をリノベーションによる賃貸マンションの活性化も必要になります。

大地主の少ない土地柄や総所得・人口の関係もありますが、地域的には賃貸管理業務は札幌は遅れているところがあり管理体制の杜撰さも多少なりとも耳にします。
釧路などは特質で、賃貸物件が少なく家賃相場は札幌より高いなど、地域性により賃貸マンションの相場や管理方法に違いがあります。
一般的に春3月・秋9月に入居者の移動が多いですが、札幌は単身者の場合、春入居者を前年12月までに決めておく方が入居率が上がる傾向なども地域特性の一つでもあります。

　豊平川上空より札幌市街

　不動産業者

札幌市でも多数の不動産賃貸業者・管理業者さんがおります。委託管理をするか個人でするか迷うことがあります
不動産を持つことは、ビジョンを持ち覚悟も必要です。個人所有者が管理を行う場合、副業意識では収益は上がりません。
副業でしたら信頼ある不動産に委託管理をすることで、本業に専念することです。

ただし賃貸収益は管理料含め収益は少なくなり不動産を所有しているだけとなりがちです。
自主管理の良いところは、入居者に直接会い問題点を早期解決し、常時清掃を施すなど、管理面の杜撰が少なくなることで入居者の信頼感が持てることがあり人気物件にもつながり収益も上がり副業感覚ではできません。

不動産業者の管理は一人あたりの担当棟数が多く細かな配慮ができない場合もあり、時間に少しでも余裕があるのであれば自主管理も可能です。

　その様な、お悩みの個人オーナー様に自主管理と委託管理の中間的管理法を実践的な提案をしています

弊社では個人管理のオーナー様に、お持ちの不動産の問題点を

土地・建物・不動産業者・地域性・広告性・資金にわけて考察し、建築の観点からリノベーションの必要性と入居率と賃料ＵＰの方法論等を個人管理オーナー様と一緒に考えご提案をしています。

　オーナー様提出書類

土地建物測量図・既存建物設計図・土地登記簿謄本閲覧　場合により法務局に弊社が出向いたします
融資の必要の場合は所得証明・融資残金書等

　主な自社提案書類

ご提案設計図	ご要望に応じ新築・リフォーム・リノベーション別にご提案図面の作成（内容はオーナーさんのご要望により変わります）
地域別ﾏｰｹﾃｨﾝｸﾞ書	土地・建物の将来性等、現地の地域性のマーケティング調査報告書
事業収支計画表	新たな事業収支表を作成します。新聞広告などの利回り計算でなく、損益決算に基づく固定資産税・減価償却費・剰余金・留保金まで実践的で明確な収支計画を行っています

提出書類の料金について

設計料・提出書類の実質的料金については、初回面談時にあらかじめお伝えして、内容により実務料金が発生する場合は一時金として設計料等をいただくこともあります。
金額等は建物規模・書式内容により変わりますが、簡易的な相談による実務や書式が発生しない場合は料金がかからない場合もありますのでご安心してご相談してください。
提出時に所有者に印鑑捺印を頂き、提出種類の受け取り書をいただくことをご了承していただいております

キャンセル料

実務料金が発生した場合、実務料金の精算をしていただいております

■ 2021年特集17 新特集、温暖化・脱炭素について詳細考察しています

温暖化・脱炭素社会についてClick

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