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白崎建築企画
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  165           建物解体後の税金について
素朴な質問です。
建物を解体した場合、市役所に提出するのですか
ほっておくと建物があるままの固定資産税なのですか
土地の固定資産税がどの位高くなりますか



固定資産税は、毎年1月1日現在を基準日として課税とになりますので、解体した年の翌年から税額変わりますね。建物を解体すると、建物滅失登記が必要となり申請済でしたら法務局から各市役所(区役所)に通達されます。
滅失登記を申請しない場合でも、区役所地区担当(数名)により12月まで現地調査をしています
税額については、建物・土地規模や用途によっても差額ができます。
小規模宅地特別減税で建物がある場合土地は宅地で1/6の軽減(実質は都市計画税と合わせると1/3位の軽減です)ですが、更地になれば建物規模により差があり、小規模の建物・土地であれば、解体後は多少固定資産税が高くなると考えたほうが良いと思われます。

最近、固定資産税の課税標準額の誤りが問題になりつつあります。
詳しくお持ちの納税通知書の内容を区役所やネットなどでの評価額の考察も必要と思われます。




  166           解体・土地固定資産税・空き屋対策について(2)
ご返答ありがとうございます。
(中略)
建物は築32年の木造で、140㎡ほどあります
土地は、225㎡で、区役所にも確認しましたらやはり増額になりました。
まだ解体はしていません。
駐車場や土地の有効活用も考えています。
建物に居住してる者はいませんので空き家状態です
空き家の法律について、区役所にも聞いて見ましたがあまり詳しくないため解体したら登記して下さいとの回答でした。
空き家についての法律についてお聞きしたいのですが、詳しく解らない。
このまま、空き家にしても大丈夫ですか
よろしくお願い致します。



空き家の状態にもよりますね?
空き家対策特別措置法のことですか?
この法律は27年施行しましたが、まだあまり動きがないのが実体ですね。
よほど老朽化かごみ屋敷、地域に迷惑な建物などは自治体が動きますが、この法律も解体してないからすぐに撤去とはならず、各自治体により、空き家マップができつつあると聞きますが特定空き家と認められた建物ですので慌てることはないと思われますよ。

今後、法的には厳しくなると考えますが、土地をお持ちでしたら資金の許す範囲で有効活用も考えたほうが利得かもしれませんね?
(メールでは細かな内容まで把握できませんので、できましたら電話にてご相談して下さい)



  167           断熱について(4
断熱についての特集を読ませていだだきました
(中略)
今の住宅の断熱材の性能は上がっています
寒い地方での住宅の200㎜断熱は必要ですか
断熱材グラスウールの熱伝導率は100㎜でも断熱等級4はできません
外側に25㎜のポリエチレンが必要です。
100㎜はウレタンフォームなどではグラスウールの価格が3倍です
建物価格から200㎜の壁厚は合理的でないと思いますが、設備の向上により100㎜でも200㎜に相当する性能ができるるのではないかと思えます
真空断熱はその後どうですか?寒冷地ではまだ見受けられません

壁厚を厚くする工法の木造はどうですか
200㎜断熱や外断熱は充填断熱より不合理で外壁面での木造独自の動きが起こりやすいと思うのですがいかがでしょうか?
北方地域の寒暖差には200㎜の断熱は必然なのでしようか
断熱と結露の関係は工法的にどう解消してるのでしょうか
建築を志す者として寒地住宅の断熱や結露について実戦的なことを教えて下さい
よろしくお願い致します


北海道は、1950年代中半から壁に30mmの断熱を入れたのが始まりです
その後は寒さはしのげても結露の問題が起こりました。独自の気候帯による窓による表面と壁内部結露の問題です。
断熱自体の熱伝導率が低ければすべて快適とはならず、結露については、1980年代前半位までは壁内結露による木材の腐蝕が寒冷地で起こり試行錯誤、通気層と壁内外の防水紙(タイペック・外側)(透湿性)・ハイゼックシート・内側(半透湿性又は防湿性)(市販名)を用いる工法となりました。

RC造より熱容量が小さい木造の内部結露は、近年の施工法で内断熱も木材が腐ることはほぼないと私的には考えます。日中の温・湿度差がある地域には内外熱抵抗比の違いにより断熱基準が変わると、適材適所に微妙な工法変化はありえますが、木造ではどの工法でも防湿紙の役割が内部結露防止策として現況は不可欠です。(内断熱は気流止め・土台・胴差周りのシート張りが必要)又、通気層は、壁内からの湿気を外部に逃がすと共に、外壁密封状態による外壁裏面からの結露防止にもなり木造寒冷地の必須工法とは言えます。
(詳細:メールにては長文になるため簡略させて頂きます)

木造は、RC造に比べ外断熱にした方が良いとは限らず、外断熱は木造躯体内部に優しいという表現が適切と思えます。(壁内、高温の均一化:詳細:略)
内部結露防止論は、建物躯体内部が緩やかな温・湿度差にする事(飽和水蒸気量をなくす)・壁内を一定の高温度を維持する事・内部からの湿気を通気層に逃がす事が木造では一般的な考え方です。
(壁内内部から湿気を逃がすことが難しい。又、逃がさない理論もあります。本来は外断熱でも必要なはずです:夏型結露問題:合板結露:詳細は長文のため簡略)

200mm断熱も、100mm内断熱よりは外断熱ほどでないが躯体内部には優しい。
壁面外に断熱を入れるため、柱材x2になるため柱材と付随材の接合が安易だと外壁面の、木材の乾燥よる曲がり・反率が高くなり外壁劣化が起こりやすい。外断熱も同様ですね。
OOさんの言うとうり、合理性はないと私も感じます。
内断熱100mmの断熱性能を上げるには、プラスチック系断熱材や吹付断熱は、グラスウールに比べ透湿性が低く内部からの湿気を逃がす原則からは内部結露を起こしやすい。グラスウールの経年劣化も指摘されますが、施工法により改善は可能と思われます。(欠損不良の改善)
現状では、寒冷地の内断熱ではグラスウール高密度が最適と私的には判断します。
(内外併用断熱も同様ですが、併用の場合は外面は特に欠損不良が起こらない断熱材を使用:断熱基準4は寒冷地では内断熱グラスウール100mm使用の場合外併用になります:内外併用住宅も増加傾向で内断熱の厚みを薄くし半外断熱工法も微増)
壁耐力は、木造では構造用合板・筋交・内壁石膏ボードによって壁量倍率が決まりますが、構造用合板は透湿抵抗が高い。
本来はダイライト等(高分子透湿のある)壁材が必要だが材質強度が弱い。
構造用合板の改良は、内部結露的には今後必要かもしれませんね。
外装材も種別により通気層の中で夏型結露防止(外壁ヒートテック)のためには改良が必要。

木造壁内を考察すると、どの工法でも理屈では多少の矛盾は生じます。
資材や工法開発等の期待もありますが、試験・材料数字により木造建設費が高騰する事にも問題点はあると思えます。

真空断熱材は、まだ卸売(流通)の域までなりませんね。(簡易ボードは温暖地域で販売はあります)
家電からの開発でメーカー等で実験住宅をしていますが、一番のネックは耐久性の寿命ですね。
(家電は10年前後・住宅は30年は必要)まだ先と私的には考えます。
冷蔵庫が内部結露してる話は聞かない。
改良により建築にも活用できるのではと考えてしまいますね

30年後には、建築も3Dプリンターの時代になるかもしれませんね。合理性があっても建築業がなくなることはありません。新築は多少減少してますが建築業者(新築以外でも)は増えているのが現状です。心配しないで、建築を志して下さい。

(内部結露の観点の断熱工法についての考察で、工法別熱損失や断熱性能による比較ではありません。長文のため再度メールにて承ります)



  168           クロスの亀裂・目違い(1
新築住宅を購入して3年目です
入居1年目、冬にバキバキ音が鳴りました
施工担当者に、2年目にクロスの補修をして一冬過ぎ木材の乾燥が納まりますから問題ないですと言われました。3年目同じカ所でひび割れが起こり、その後担当者がコーキング処理をして帰りました。冬期の暖房温度と24時間換気の活用について言われ各部屋の温度差をなくすように
指示していただきました。
ですが、どうも納得しない。
その後、同じ場所で亀裂まで行かないですが筋ができているみたいです。
クロスの補修数年はあると聞くのですが、新築3年目なのに何カ所もあるのでしようか?
(中略)
ご相談よろしくお願い致します



クロスの目違い・亀裂ですね。
表面上のクロス・プラスターボード(下地:石膏ボード)によるものか、建物本体なのかメールでの判断は差し控えます。
できましたら、写真・図面等を送って下さい(PDF・JPG・xls・doc等)
よろしくお願い致します




  169           クロスの亀裂・ 目違い(2)
写真・平面図・相談内容について届きました。
(平面図から)
建物伏図(梁図)木材の仕様(材質)がないため、大まかな検証ですが平面図からの凹凸がなく、外壁や内装材の仕様に問題点はあるとは思えません
伏図があれば、荷重の流れが解り建物躯体も関係があるか判断はできます。
(写真から)
2階2カ所からのひび割れ、段差が数ミリ見受けられまね。
クロス品質・クロスパテの不良・下地材プラスターボードの施工不良が原因の可能性あり。
躯体構造材・下地材の乾燥と共にクロス自体の品質も伸縮対応できない状態と判断
構造体の乾燥状況の把握は写真では不可能
(処置)
施工店に、何度も同様な手直があるのであれば、クロス・パテをはがし下地材目地部分にメッシュテープ材(グラスファイバー)を入れて、目違いはサンダーで平滑にし、再度パテ・クロスを貼ると直ります。
(補足)
構造材の詳細材質・クロスの品番・パテ品質などが解らず、明確な回答は現地調査をしなければなりませんが、写真での判断では、下地材(石膏ボード)の目地にメッシュ材を入れることにより伸縮作用に持ちこたえる事が可能です。一般的にクロスは塩化ビニール主原料ですと、夏場が伸び冬場に縮む性質があります。
室内の夏期・冬期の温・湿度差 により価格体の安いクロスの場合はひび割れが起こりやすい。
建物の荷重的要素(建物本体)による目違いはOOさん場合写真からは判断しづらく、何度か補修してもひび割れカ所が増えるのであれば、他に原因があるかもしれませんが、現状の判断では木材・下地材の乾燥とクロスの伸縮作用によって起こるものと思われます。




  170           耐震について(4)
はじめまして
耐震についてお尋ねいたします。
1981年以降の住宅が新耐震と思うのですが、熊本地震のときは2000年が新耐震と00新聞で掲載されていました。どちらが正しいのですか?
どのように変わったのか教えて下さい

よろしくお願い致します


1981年以降の建築基準法・施行令改正が新耐震基準です。
耐震診断では、基本的に1981年以前の建物となります
1978年宮城沖地震があり、同年改正案、81年施行。
前耐震基準は水平力(地震力)の改正、建物重量約20%の水平力に対する応力計算で、関東大震災の地震被害に基づいています。現行で気象庁震度5程度の損傷を想定

後耐震基準も同様に水平力(地震力)の応力計算ですが、大地震想定の場合二次設計として、小・中規模建物は前応力計算のままでよいが、規模により建物の靱性・崩壊を規定に入れて大地震想定に損傷がねばり強さを考慮した構造設計になります。(保有水平耐力・剛性率・偏心率・2000年限界耐力度)

住宅は、壁量・軸組の種類倍率(筋交い)・面材倍率・金物基準・無筋基礎の廃止等です。
(当時は、住宅規定は詳細になくハウスメーカーは公庫:木造住宅仕様書等を使用)
1981年改正により軸組工法が一つの施工の基準にもなり、阪神大地震の建物被害状況から新耐震基準となりました。

2000年は、さらに壁量規定・壁量充足率(簡易偏心率)・筋交・柱端部金物規定・基礎基準等1981年の改正強化となり、品確法により耐震等級性ができました。

地震後改正になるため、数年後、耐震基準が変わるかもしれませんね。

耐震について軸組木造の場合の特集を掲載しますので参考にして下さい



  171           2階建を3階建に増築の可能性
現在築年数33年の一戸建てに住んでいます
数年先には、増築したいと思っています
今は2階建てなのですが、3階建てにしたいと考えています
私は建築の方はまったくわかりませんが、建築基準などで階数を増やすことは可能ですか

よろしくお願い致します



築33年木造と思われますが、現況の住宅を診断をしてからになります。

敷地面積・建物の規模㎡・現在の建物写真・確認申請時(建築時の図面)等と増築規模がわかりましたら可能かどうか判断はできますが、2階建てを3階建て増築の場合、制限と構造的問題があると思われます。
費用も規模により、補強で済まない場合が考えられメール内容からの判断は差し控えます
再度上記内容を明確に送って下さい。(PDF.ZIP・JPG等5MB位に分けて添付ファイルを送って下さい)
よろしくお願い致します。



  172           耐震について 5
はじめまして
住んでいる地盤や耐震に対しての参考になりました。
地震被害による検証などは、御社で掲載なされないのですか。
できましたら、検証事例などの内容も知りたいのですがどうでしょうか


次回の特集にて、木造軸組、2x4工法の施工的耐震比較、CLT工法についてを予定しています
その中で、被害の検証の一部を掲載予定にします。(実質の検証でない場合もあります)
わかりやすく掲載予定ですが、ご質問等もありましたら電話でも承っております
よろしくお願い致します。



  173           図面と違っている
注文住宅を建築中です。
建築中の現場が図面と違っていることで相談いたします
先日現場に行ってみると、図面上に収納スペースを設けるのになくなっていました。
そのことについて、工務店に問い合わせると設計上どうしても造れないと言われました
少しでも収納を多く造りたいと思っていたので、どうしても納得がいきません
設計の打ち合わせ時点で伝えてほしかったと言うと、工務店は謝るばかりでこちらも困ります
(中略)
その他小さいミスもあり、OOOへの信頼もなくなっています。
今、工事は中断しています。
これからどのような対応をしていけば良いのでしょうか教えて下さい。


打ち合わせのミスは、営業、設計、監理による人の分業性は、有り得ることですね。
図面との違いが面積に関係するものであれば、大きな問題となりますが、建物内部収納部分ですので面積等の変更はなさそうですね。
設計上造れないのであれば、構造上に支障があるとも考えられますが、メール内容からは特定はできません。
収納でしたら、おそらく多少の支障があっても補強等できるのではと推測はしますが、もう一度OOOさんの各担当者全員を集めてに詳しく話し合ってはいかがでしようか。



  174          第三種換気について
(電話にて)
築3~5年
3度の住宅建築を経験している。
今度はOOO地域に土地を110坪あり計画中でもある。
現在の住宅にクレームがあり、第三種換気を使用(一種でない、全室熱交換換気ではない:詳細は把握できず)
1階(天井上)スペースにダクト(配管)があり、ブローイング(断熱材)をいれている
換気の排出口からブローイング(断熱材)が噴出し部屋内に断熱材が充満した。
業者手配と工務店と話をし現況はブローイングを抜いてダクト内の清掃をして解決はしました。
換気工法に問題はないのか?
新築時に換気工法施工でのお薦めは?
(以下電話でのご質問のため割愛)


電話での回答:
三度の住宅をお建てになり、色々な事があったと察します。
図面、現地を拝見しなければ判断はできませんが、1階~2階の懐階高の差は普通30cm~40cmあり寒冷地でも、下屋(2階がない1階屋根)の場合ブローイング(断熱材)を入れるが、2階がある1階天井上はブローイングは入れないのが一般的です。
工務店や地域より施工方法も変わりますが、木造特に2x4工法等は2階からの音の遮音的要素が多く、1階天井懐のブローイングは不合理であり暖気の遮断にもなり温度差を生み寒暖差のある地域では部屋ごとの結露にもつながる。
玄関・風呂等の熱を逃がしやすい箇所での天井断熱は必要ですが、部屋の直下は必要とされていません。
遮音効果ならば、遮音シートや天井上を音の伝わりづらい構造にして音を和らげることは可能ですが、断熱本来は、魔法瓶のように建物の床・外皮屋根を包むことが基本です。

換気は、寒冷地の24時間換気システム(第一種換気・強制吸排気)は必要ですが、安価にするため(第三種換気・自然換気強制排気)にする場合が多く、日本の換気システムは天井懐にダクトは、一種の場合換気口が吸気になりブローイングを吸い上げることもありえる。お電話では3種換気と言っていましたがおそらく1種換気と思われます。
ブローイングが部屋に充満するほどですから、ダクトの損傷があったと思われます。
海外の住宅換気吸気ダクトはスペースを確保し1階天井上にあまりもうけない、ダクトを
鋼板製で直列が多い。掃除のしやすさ老朽化も考慮しているが、日本の住宅ダクト管は曲がりや安価のためアルミ性・塩ビ管を多く使う。
三種換気の吸気(自然吸気?)は、部屋まで断熱材が充満するとは思えないが、一種の熱交換型の古いダクト管にはあり得ると話とお聞きしていました。
いままで断熱材が部屋を充満する経験は私はしてませんが、今後寒冷地でも換気システムは3種換気の変形型(デマンド換気:換気量の自動調節)が今後コストを含め主流になるのではと思えます。
(中略)
最後に、四度目新築のご計画話を少々して終了



  175           在来工法、筋交・合板の耐力差
在来工法の耐震について論述されていましたが、質問がありご回答をしてください
在来工法の筋交いの有効性が少なく構造用合板を使用する方が耐震性が上がる理由はどうしてでしょうか。
筋交いや合板の倍率設定の理由について建築基準法上1.5倍と2.5倍の差は耐震にはどのように違いができたのでしょうか?そもそも、倍率の差がどのようにできたのか知りたくご回答をお願い致します
建築見習者000より


建築基準法上の壁倍率(躯体下地材基準法46条)は主に新築時に壁量計算に使用することであり、実質の建物強度とは異なります。
本来は躯体壁量(内装材含む)+外壁強度と建物の荷重が水平力に耐えうる許容せん断力となり、躯体壁量だけでなく外壁の強度も重要になります。建物の診断には躯体壁量だけでなく、壁基準耐力を用い外壁・躯体下地材・石膏ボートによる壁量計算になります。
詳細は長くなりそうですので時間のあるときに特集で掲載します。

筋交30x90の1.5倍と構造用合板の2.5倍の違いは、1倍が1.96kN
/m(≒200kg)x1.5=2.94kN/mとx2.5倍=4.9kN/m数字上は構造用合板が高いですが、倍率決定は現基準法は軸組工法昭和56年告示1100号から筋交い、合板はその後に改正認定となっています。昭和56年(1981年)前は筋交い45x90は3倍でしたが以降から現行は2倍に下がっています。筋交いの強度不足、金物補強も1981年の新耐震法の改正で現在に至っています。
工法選択には、躯体壁倍率だけを重視する比較は安易にしないほうが良いと思われます。

簡易的に説明すると、短期許容せん断力の算定で壁量倍率を決定しています。降伏耐力・終局耐力・最大耐力・特定変形時(1/120rad 等)の4つの耐力を3体以上基準の試験体による結果に、ばらつき係数を乗じ算出した値の最も小さい値を係数として、せん断力決定をし倍率化しています。あまりピンとこないですが、試験体基準も変わることもあります。
今後の大きな倍率変化はないですが、新工法認定や特殊合板等の追加改正は多少なりともあると思われます。










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