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白崎建築企画
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   138         2階がリビングにすると光熱費は下がるの?
私の家は築14年目で2階がリビングです
光熱費は高く設備の交換も検討余地があると思い相談致します
設備は給湯・暖房共に灯油です。築7年後、ガスコンロからIHクッキングヒーターへ変更
オール電化にはしてません。現在ガスは使っていません
灯油と電気代の高騰のため都市ガスの検討をしています
熱器機はまだ保ちそうですが、年間の光熱費が新築時より2倍にふくれ上がりました
電気器具はLEDに変更しています
寒冷地ではないのですが、貴社ホームページを拝読し2階リビングの光熱費は下がる傾向と書かれていました。私の地域では、いまだにオール電化が多くリフォーム会社により熱源設備が違い
良さの比較が明らかでなく理解できません
知人は電気関係者なので電化にした方が安く済むとのことですが、他の方法で光熱費の下がる方法がありましたら教えてください
10年後を見据える設備交換は今必要でしょうか
ご返答宜しくお願い致します



南西地域にお住まいですね
寒冷地とは建物は少し異なるかもしれませんね
北海道はエアコン普及率が日本で一番低い地域です。エアコンを補助暖房に使用することは少なく新築住宅に限っては、エアコン導入は近年になってから微増していますが、冬中心の施工観点から考えます。(真夏30度越えは10日間はない、冷房意識は少ない。 エアコンの必要性の問題)京都が97%に対して北海道は15%と断トツで低い結果ですが、札幌は徐々に増えつつありますが、温度が多県より上昇しても通風しない統計結果もあります。梅雨期がほとんどなく乾燥してる結果ともいえます。(札幌の夏期は高環境と言えます)

地域特性により建物躯体の相違もあります
(例:台風の多い沖縄はコンクリート住宅が多いなど)
光熱費も地域により格差ができるのはあたりまえの事で、一概に2階がリビングだから光熱費が下がることではありません。寒冷地では可能性があるとの見識です。
地域格差はあるにしても経済状況としては、住宅は灯油・電化よりガス化の比率は高くなる傾向ですね。10年先はどうなるかは正確な判断はできませんが、灯油の減少傾向・電化比率は高くなると考えますが、省エネ設備の急速な進歩により激変するかもしれませんね?

個人的には、蓄電システムの確立が消費者にとって願うことですが、実際、蓄電能力の低さやイニシャルコストの高さなど非常時にしか役立たないのが現状で、太陽光の売電のほうが現状は損しない傾向です。電池寿命などを考えると現行の蓄電システムは取り付けるべきではありません(住宅規模でも蓄電寿命が30年持つ位現に開発中ですでに試作されてると聞きます

光熱費を下げるには、建物の設備交換などによるイニシャル・ランニングコストの比較を詳細に検討するしかありません。2倍にふくれ上がった光熱費の原因(電球1つから検討)を明確にしてからの判断になります。一概にこの設備がよいとは言い切れません。地域特性、建物特徴・規模・入居人数も加味して総体的な判断になります
省エネ志向と世間では光熱費ゼロを謳ってますが、数年間ランニングコストは太陽光発電などにより可能と思えますが、イニシャルコストを越すには10年以上はかかります。電気代の上昇や買い取り価格の減少・発電パネル価格低下などの考慮が必要で、新築には薦めますがリフォームでの個人購入の太陽光発電については私的にはあまりお薦めしません。数年後のほうが現況のブーム意識が薄れ商品選別がしやすいと考えます



   139         建築条件付き土地の購入について
建築条件付きの土地を購入を決意しました。
土地を探して3年目でやっと希望の土地が見つかりました。
建築条件付き。いわゆる、ひも付きということで、土地と建物のセットでの販売です
特に建築業者は決めていないのですが、土地だけ押さえて2年後位に新築しようと思います条件付きは土地の契約後3ヶ月以内の建物の契約が、延長期間はあまりないと聞きました問い合わせて見ると、契約変更はできるが、5ヶ月以内にしてほしいのと一筆入れなければならない状況です。土地を決めて、名も知れずの建築会社に任せるには少々時間が欲しいのが本音ですが無駄な諸経費も必要なく建物も安心できるなら、土地の契約を早めようかと思っています法的にも年数などの取り決めはあると思い調べたところ、ケースバイケースなのが分かり少し安心しました。
交渉次第ですので、まず土地の契約をしようと思うのですが、交渉する上では、土地の契約をして進めてから考えればよいのか、まだ悩むところです。
若干33歳にて、新築をするには家族との長年の夢であり、できれば失敗のない家造りをしたいのと、消費税が上がるため今年しかないと思い決断しました。
ご相談したいのは、建築条件付きのメリット・デメリットと期間延長や解約条件はこちらで
提示する事ができるか教えて下さい。



建築会社・土地の所有者・融資方法で延長ができるかが決まります
土地の所有者が建物の請負建築業者の場合、土地の契約を先にする事はあまり聞きません
建物のプラン等を決めて、土地建物を同時契約すると考えます。(建売形式:諸費用等の軽減実質は注文住宅です)注意点:建売形式は設計変更は軽微どまりになります

土地所有者が、請負業者と違う場合は、土地の契約期限はあります。
残金決済で、土地の支払いが現金支払いですと建物請負契約の延長期間は延ばすことも可能ですが土地・建物を合わせて融資する場合は、残金決算が竣工後となるため、土地の支払期限により、むだなつなぎ融資(諸費用)もかさむ事になります。
この場合は、延長する事は不可能でしょう。推測ですけど、後者の場合と考えます。

一度、資金の流れを確認した方がよいと思われます。
(建築会社により資金の流れは少々異なる場合はあります:一般論としての回答です)5ヶ月まで有効ですので、手付け金を打ってプランを先行し5ヶ月後に土地建物の契約が可能か交渉してみましょう。(この様な契約はあまり聞いたことはありませんが?条件がそろえば可能です)無理なら、本人次第土地の契約をして、5ヶ月間建築会社との打ち合わせをして白紙にしてもかまわない契約形態を確認しておくことです。
(5ヶ月というのもあまり聞いたことはありません:資金繰りがどのようなのか再度メール等でご連絡ください)

あまり恐れることはありません。よほどの悪質な業者でなければ、業法上や民法の範囲で守られています。ただ、土地契約時(まだ建築打ち合わせをしてない)に建物請負契約を同時にすることは、請負契約解除の場合違約金が発生する場合があります。(宅建業法と建築業法の相違)契約形態の確認が重要です。

建築条件付きのメリットとして、諸経費の軽減、ローン設定(土地・建物一括)土地の価格が通常より安価の場合が多い。デメリットは期間が短く建物の自由度が少ない傾向がある。土地の購入の注意点として、仲介業者立合・重要事項説明書の内容、測量等などありますが詳細な部分は再度ご連絡下さい。



   140         土台・柱が腐る。集成材は大丈夫?
ご相談お願い致します
古い木造住宅の土台や柱が腐っているのを新聞・報道や解体の現場などで見受けられます
(中略)
柱・土台の建物構造耐久度は集成材と無垢材とはどの程度違うのでしょうか
私の家は構造材は全部集成材です。
住宅寿命は短いのは木材の耐久性が劣ることが一つの要因とも思えます
気候・湿度にも関係すると思いますが、木材そのものの耐久性はどの程度あるのか明確な回答がわかりません。
使われる木材で、建物の寿命も大幅にかわるものでしようか


私的見解でお答え致します

建築資材として、木材は、熱伝導率が低く、軽量、材質のばらつきが起こりやすい
水分に弱く材質と含水率で強度が決定する。乾燥加工精度は重要項目です。(木材部所・製材加工精度により材質が同等でも変わりやすい資材といえます)
強度の一定化・均一性が重要になり集成材が現在の主流になります
(築後の建物内部乾燥による内装・建具枠などの影響を最少限度にする)

近年、製材・構造材は9割方輸入材に頼っている状況です。
強度的には、集成材はJAS規定では柱1本あたり曲げ強度約1.5倍になります
ヤング係数(たわみの度合)は約1.5倍となります
(無垢:松材と集成材:米松比較、あくまで単純設計強度としての比較:その他詳細数的比較は日本農林規格等のHPを参考にして下さい:集成材も等級性により材料強度は変わります)

住宅規模の集成材は、ホワイトウッド・レッドウッド(北欧・ロシアのスプルスによる集成材)大半をしめ、メーカー・工務店が使用しています。ホワイトウッドには、賛否両論あります。
外材の集成材が水分に弱い試験指摘などがあり、長期的には日本の気候・風土に合うのか?問題視されています。
ホワイトウッドは集成材にして構造材として活用を可能(材質そのものは割と軟質)にしていますが、土台は硬質・透湿性低いヒバ集成材等を変更することも考えられます。
(私的には構造材は同一材で行う主義ですが、適材適所で変更も必要です)
無垢材の国産柱材等は減少傾向でしたが、わずかに増えつつあります
(無垢材の製材・乾燥精度が以前より向上しているため均一化がしやすいが、
実際、現場では大工による柱の交換は未だにある)

輸入材による集成材はここ7年位で使用頻度が急速に伸びていますが、土台・柱が水分による腐蝕はまだ聞いたことはありません。(国産材はあります。自己認識の範囲です)
長期的判断でなければ、正確な結論は現段階ではできない(国内産は実績があるため、認知度が高く安心感を与える傾向はある)

木材が腐蝕するのは、施工にも関係します。高断熱・高気密になるほど内部結露により腐蝕が起こりやすい。通気層工法・土台スペンサー・防湿シートの施工・基礎外断熱の必要性など正しい施工考が必要で、寒冷地では要注意と言えます。

築年数の経つ住宅と腐蝕に対する比較することは今の建築技術の進歩から確率性は低くなりますが、上記、高断熱化による内部結露の対処方法により数年で土台・柱が腐蝕までなるとは私的には考えづらい。

ご意見等がありましたらご連絡下さい




   141        基礎床下浸水補修について
布基礎56㎡(一般基礎:基礎高400mm)
内部床下の浸水:今年6月の雨量の 多い日後・以前から浸水形跡は不明。
大雨による被害ではない。.工務店に修繕依頼・費用290万円:外部防水工事・暗渠工事
現建物内部は布基礎に敷き砂利(内部に浸水防止は可能と工務店)
内部スラブコンクリートに変更予定
添付ファイルと写真もメール致します
記載事項の問題点や改善案を望みます
ご検討のほどお願い致します



写真と添付ファイルの現地報告書・見積もり等を拝見しました。
明らかに水の溜まりやすい地域か水脈があることと判断致します。
湧き水か大雨の浸水かで施工方法も異なる場合もあります。
見積もりは床下ベタ基礎(鉄筋あり)に変更でなく押さえのコンクリート80mm敷き詰めですね。
施工時に、基礎床の土の堅め方などどのようにするのかなど、調査報告では理解不能の部分がありますが、一次的な雨水侵入と書かれていましたので毎年この様な状況でなければ、工務店の施工方法で可能と考えます。
保険の適用も考えられます(資金内訳は明記ない:290万は融資か否か)

防水方法が詳細に記載されてません。できれば再度こちらまで送って下さい。
電話でもかまいません

工務店の見積もりや報告書を拝見する範囲では、問題はなさそうにも思えます。
ご自宅に伺えないのが残念ですが、詳細的な事がわかれば自社での判別もできます。
電話・FAX・メール等のご連絡お待ちしております。 



   142        リフォ-ムの保証問題について
新築に比べますとリォームの保証期間についてまちまちです
国で定められた基準とこれからリフォームをする予定での注意事項などを、教えていただければ幸いです。



本来、基準法は確認申請(10m未満の増築・大規模修繕等など)がないリフォームでも法令は守る義務が業者にあります。法の遵守が絶対条件です
リフォーム業者により小規模工事の場合、申請しないで施工する業者も多いと聞きます
施主と施工店、信頼の上での施工しているとの判断となり瑕疵などの問題も当事者責任として第三者が中にはいる問題では基本的にはありませんが、当事者は瑕疵担保責任に対しては民法でも規定があることを熟知してなければなりません。(詳細:簡略させて頂きます)

小規模のリフォームは、行政の検査や保証機構の保険加入がない場合も多々あります、
(基本的に行政はそこまで目が行き届きようがない:第三者民間専門機関などが増えつつあります)

リフォームも様々な業者がありますが、瑕疵担保険はほとんどの業者が加入してますが、約6割が独自で保証期間を決めて施主に保証書も発行しています。
保証書は保険機構と同様、構造耐力上5年最大で10年・雨水侵入・実務施工部分が1年最大で2年の範囲と認識しています。
この場合ある程度は信頼できると考えてもよいのですが、書面上の事ですので、業者選択には他方面での調査も事前にしておくことも必要と考えます。

保証と瑕疵と混合しますが、保証には損害賠償がありません。各リフォーム業者の補修期間の設定になりますので、補修がなされない、補修義務がない等で紛争も多々あるのが実状と言えます

私共もリフォームをする場合、施主との打ち合わせ内容や契約事項など詳細に注意を払う必要があり行っています。



   143        建物の色彩について
注文住宅を計画中です。
(中略)
外壁が決まらず悩んでいます
鋼板とサイディングのどちらかで金額設定しているのですが、悩んでいるのは色彩の事です最近はブラック色の外壁が目立ち、建築会社さんからもネイビーとブラックのサイディングをすすめられました。私は、全く違う色合いと建物を想像しており、近頃の住宅は白と黒と茶とグレーしかないのかと思うほど色彩感覚に乏しい感じが致します。私もクリエイティブな仕事をしているためどうしても色彩にはこだわります。塗装に変えるには追加工事や金銭問題など。。うまくまとまりません。
海外の住宅事情に詳しい訳ではないのですが、色彩感覚は暖色系が多く華やかです
全く白紙に戻して一から品物選びから始めようか?
今までの2年間の計画は台無しか。。できればこのまま進めたいのですが製品の限定があり納得するまでにはいかないところがあります。
お聞きしたいのは、特注でもよいので私の決めた色でサイデイングなどを依頼する場合の費用と業者があれば教えて頂けないでしょうか?メーカーさんだけでなく幅広く知識を広げたいと思います。お薦めする外壁材又は素材はどのようなものがありますか教えて下さい
よろしくお願い申し上げます



現況サイディングは多様にあり業者さんも他に推薦できると考えます。
色合いについては、コストの面からは無塗装板にアクリル樹脂塗装(多様にあります:注意:塗り厚)が安く仕上がります。ウレタン・シリコン・フッ素系樹脂の順に価格が高くなります。一般的には、後者(フッ素系樹脂)が耐用年数が長いと言われてますが、アクリル樹脂でも素材や塗り方次第で耐用年数が長くなります。

塗装板(サイディング)でも築10年後に外壁劣化により塗装をしなければならない場合もあります。20年間、築時のままなら外装材予算が高くても長持ちする材質・素材(詳細は予算により推薦板が異なるため特定しません)を選択すべきでしょう。施主の判断基準も明確にしておくことが重要と思います。特注は割高になり同質で色が変わるだけになるため、材質をワンランク上げたほうが良いでしょう。(材質の厚さと品質保証の確認)特注の金額は業者により差があり、あまり推薦いたしません。

色彩については、最もな意見ですね。色彩感覚では特に日本人は黒色が好きと思えます。車・ファッションにおいても同様で、特に車は黒・白・シルバーが大半をしめます(北海道は特に同系色が多い。他地域では割と多色と聞いてます)住宅の外壁黒色(純粋な黒色は外壁に少なく、茶、グレーを混合色)は、以前は禁じ手で違和感が強かったのすがガルバ鋼板を使用するようになり違和感が少なくなったようです。

材質(外壁)と色とも関係します。石材・RC(コンクリート)重量感のある材質は、暖色にしても材質の重さがあるため違和感が和らぎます。逆に木造でサイディングや鋼板を使用する場合強い暖色系にすると建物がよけい軽量に見えまね。重量感のある材質に寒色にすると重すぎて海外でも石壁による黒色はあまり見受けられません。(黒色でも少し暖色系が混ざる等はあります)
白色は半永久的に一般的に好まれますが、黒色外壁はどうでしょう?個人的には10年周期の流行かとも思えます。

色覚は、個人により異なり感覚の違いや目・脳の錯覚など大変複雑な面もありますね。
色の選択する場合の注意点は、彩度・明度です。小さいサンプルなどは施工時より彩度・明度が低く濃い色に感じます。色合わせなどは実物を見て判断する方が失敗はないでしょう。
何色かの組み合わせによる色の調合はしない方が良いと思います。
(実物による決定のほうが正確)

他国より、暖色系が少ないのは、文化の違い(石と木材)や行政規制、日本人の気質、経済状況などにも関係しますが、個人的には、私も欧州の石文化の暖色系の外壁色も好みまが、重量感やたたずまいが日本の住宅には寒色系も必要かとも感じます。(色による表面温度差や劣化速度等の違いは詳細的な解説の時にご説明致します)

業者さんと持込み製品や業者の選別などのラインを決めておくことでしょう。ある程度は融通は利くと思います。予算設定によりお薦め商品も異なりますが、商品名や上限金額が明確であれば個人的にも推薦品を提示することができます。



   14        塗装太陽光発電とは?
ホームページにて次世代発電で塗装太陽光発電について具体的に内容がわかりましたら教えて下さい。これからの発電として期待しています。遮熱効果の高い塗装についても教えて下さい


塗装により遮熱・省エネになる等、塗装での効果が注目を集めてきてますね。
住宅に限らず、すべての分野で期待してますね。
住宅でも古くから塗装は遮熱効果として活用され、樹脂系溶剤に粒子を混合させて遮熱効果を高めているのが一般的ですが、近年注目を集めているのがガイナ・ネオス(特殊セラミックによる多層化と溶剤の混合)は断熱兼用で使用されていますね。寒冷地でも断熱効果として室内で試してみたい商品の一つですが従来の断熱材との特質が異なるため併用すると効果が薄れないか、コスト的にも割高で、色彩(彩度)に変化があるか、塗り厚による効果の違い・耐用年数などに問題点があるのかなど、詳細的な調査や実例を検討してみる価値はあると思います。

住宅では新築時に、遮熱・断熱塗装を標準にしている建築業者はほとんどいません。
断熱性能・遮熱性能の耐久性はまだ未知数であるのと、コストの面で優先順位が低いためと考えます
リフォ-ムにおける室内結露防止などに効果の実例は何度か聞いています。

太陽電池の開発は、材料ではシリコン系・有機系・化合物系とあり、現況のソーラーパネルは結晶シリコン系パネルです。塗装太陽光発電とは液体シリコンや有機半導体による発電を総じて言われています。現況は試作段階で発電変換効率は結晶シリコン系のパネル発電の20%には及ばず10%を越えるまでになっています。
材質が軽量で湾曲など現ソーラーパネルなどに比べると活用範囲が広くなる利点がありますね
金額的にはソーラーより安価になるとの事ですが、まだ実態はつかめていません。
私も興味があるので三菱化学に問い合わせたところ、2015年に実用化です。
実用化が、ソーラーパネル同様まで活用できるか軽微な発電機で終わるかの問いに明確な答えは避けていました。(研究所のため実用化とは別問題)

三菱での開発は、有機薄膜(フタロシアニン有機化合物:有機半導体)によるもので現パネル系と発電変換効率は同等水準になりますが、半導体が大気に当たらないよう閉じ込める工程が必要で、耐久問題が課題でしたが、ほぼ問題はクリアーしてるとの回答でした。
(私もここまでの認識です、後は直接三菱さんにお聞き下さい)

発電開発は震災以降、各分野にて研究・実用化に向けて盛んになっていますね。
成長産業まで発展するには時間がかかると思いますが、住宅には太陽光発電に限らず、省エネ設備が加速度的に進歩増加傾向であるとは思われます。



   145        外装材の推奨品は?
ホームページを読ませて頂きました。
外装材について回答をなされて参考になりました。ありがとうございます
推薦する外装材についてお答えできないでしょうか
私の地方と北海道とでは違い があると思うのですが、建築関連のホーページも参考にした結果、材質と表面塗装の剥離など、築10年で補修や全面の塗装をしなければならないのであれば、高くても長持ちする外装材を選ぶ方が得利になると思えます。
私の地方は海岸沿いですので、塩害の被害も多少の影響もあります
当時、サイディングは珍しい方でした。
価格も高いのか安いのかわからず、言われたまま外壁材はあまり気に止めずにいました
今は、再塗装か、外壁を含めリフォームにしようか、長い目で見ています。
予算云々より建材として外装材のお薦め品をお聞きしたいのですが宜しくお願い致します

1997年に新築、OO会社のOOOO13mmの塗装板サイディング塗装板使用
(:社名品番は掲載しません:HP管理より)


写真拝見致しました。(HP上は掲載しません)
写真は、塩害の被害を感じ取れませんでしたが、(塩害によるさび基礎の白化現象等:略)表面塗装の光沢がなく劣化は多少あります。継目のコーキング切れは、写真では判別つきません。数年後までには、再塗装は必要と考えます。(塗装種類により耐用・耐候年数は変わります。)
現況のサイディング材質(窯業系(セメント質・木片加工質上・多種類の焼付塗装)は、当時では割と使用頻度が高く寒冷地でもよく見受けられました。
正確には塩害地域の現地視察・調査しなければなりませんが、当時のサイディングは表面劣化の耐用年数に対しては築15年位で再塗装・補修が必要と思われます。

住宅の外壁材は主にサイディング(窯業系・樹脂系・アルミ・他金属)・ガルバニウム鋼板
左官上塗装(塗装:多種類、近年:軽量モルタルメッシュ入り左官上ジョリパット等(アクリルエマルジョン樹脂による耐久性がある塗装)・タイル(磁器質・乾式・湿式)等があり順に後者が価格高になります。
メンテナンスフリーでお考えでしたら、お薦め材は乾式タイルです。(磁器質・せっき質・陶器の表面劣化は数十年は保ちます:磁器質が吸水性が低い)
6年ほど前にも同様な質問がありました。塩害被害がない場所には特にお薦めです
価格は、サイディング(窯業系の13mm約2倍~4倍になります(施工共)コーナー開口部役物や使用するタイルにより変わります)(近年:サイディングメーカーで下地とタイルの一体化販売で現場施工の短縮によるコストダウン化で値下がりはしてます)
乾式タイルは、接着によるタイル工事になります。(窯業系サイディングの上にタイルを貼るイメージです。下地材とタイルの2重構造となり壁面の耐力も向上します。
(建物申請上の建物躯体耐力とは無関係ですが)
デザイン的要素では、タイルに限られる部分もあるため、他種と混合も予算に応じて行うのがお薦めです。(モルタル・セメント系サイディングは塩害には要注意詳細:略)
数年前の回答の補足しますと塩害による建築基準法による区域はありませんが、土木・道路協会などでは海岸からの距離による塩害地域があります。橋等のコンクリート・鉄筋等の指針はあります。
建築基準法ではありませんが、各行政や学会等の指針は多少補足であります。

塩害おそれのある外壁面では、水洗浄を繰り返すこと再塗装をする場合は、高耐候性(光触媒等)の塗装を選ぶか、張替の場合は樹脂系サイディング(詳細:略)もお薦めします
(メールでの回答に限界がありますので、再度ご連絡ください)



   146        リフォーム、耐震補強しました?問題ないですか
(電話にて:相談)
リフォームと耐震補強を致しました
別紙ファイルにて、リフォーム時の耐震補強診断内容をご検討をして下さい

補強構造強度等に問題点があれば指摘をしてほしい
料金も合わせて一度内容を判断して下さい


(電話にて)
耐震補強は、基本的な補強と、任意的補強要素があると説明
住宅規模に限っては、躯体の検討(特に基礎部と土台・柱材)から現地(以前の住宅)の調査が重要で木造の古い住宅は構造計算だけに限らず任意的補強の必要もあると説明
(木材の劣化や建物の納まり方により構造以上の計画をする場合もあります)
詳細ファイルの検討前に、前住宅調査の診断内容が乏しい
ファイルにての構造上の問題は、詳細に検討はしてないが、等級3の記載事項
(なぜ、第三者に補強の確認を依頼したいのかを聞きますと、施工の雑さを一番に上げていました
その他、耐震補強を主の施工店でないためで、不信と思う部分があるためと回答
他にも設計を主とした業務の方々に依頼したいと思っているとの事)
ファイル自体の簡易的な判断からは、診断の方法と数値は問題ないように思えますが、
お会いして詳細をお聞きしてからでないと答えは出ないと説明。
規模的には診断が大きく間違えるとは考えづらいと説明
OO県までの費用と前住宅の写真や現場写真等が必要と説明
ファイルの診断だけ依頼したいと回答
自社も耐震補強のスペシャリストではないが、診断内容を自社で検討する事を約束
費用は構造の確認のみで承諾。(その後メールと電話でのやりとりで終了)



   147        不同沈下の施工方法について
OO県OO市に住んでいます
不同沈下のなりやすい場所として警告もあります。
地盤を改良してしてリフォームにするか、いっそう実家に移り、家の売却移転も考えています
近所や親戚、知人には、まだ誰にも言っていません。
個人自営をしているため子供の通学や慣れ親しんだ所なので、移転はしたくないのですが
建物が心配で、元々地盤のあまり良くない町で地震による液状化の心配もあります
周りは年配の方々が多く、土地がらを気にせず暮らしています。私の家は、6年前に中古住宅を購入して、内装をしています。近所でも何件かは基礎に亀裂が入っていますが、建物が傾くほどではないので気にしていないようです。
1キロほど離れたOOに、油圧ジッキアップで地盤改良をした家があり工事状況を見ていましたが、地盤との調査次第では全く違う施工をしなければならないのか、素人では、建築業者にいいように言われそうで、考え中です。
知人や町内会の方々などに相談してから建築業者を決めたいと思います

相談内容は、地盤改良工事が適切か費用はOO万円が上限として検討していますが
基礎や建物の不同沈下の恐れのある場所での対処方法の基本的なことを、素人でもわかるように教えて頂きたい。(内容が不十分したら、こちらから必要資料を送ります)

住所:工法:木造在来工法:2階建て:店舗兼住居:近隣商業区域:特定地域なし
築20年:6年間居住:写真なし:商店街:図面なし:隣地離れ50

 

不同沈下の警告とは立ち退きなのでしようか?
行政の警告ならば、地域にはいられない状況ですが、OO県ですので、その様なことはないと思うのですが?警告とはおそらく文面から、防災計画の地震や液状化の災害設定のことと解釈致します
現に居住している住宅・店舗が不同沈下しているかはメールからの判断はつきません

現地視察・調査を念入りにして業者と立ち会いをしなければどの工法が良いかの判断はできません。地域の特性も重要です
実例等の考察も必要で、メール内容からのお答えは差し控えます。
詳細的には長期滞在するなどをしなければ適切な答えはできないと思いますが、
第三者的に進行状況の経過の過程を考察する事はできるかと思えます。
まずは地域、知人と相談してから、それでも、問題点があるのであればご連絡下さい



   148        マンションの水道について
賃貸マンションの4階に引っ越して4ヶ月になります
水道水が入居から気になり直接飲料する事はさけて、洗浄に使ってます
飲料はミネラルウォーターですが、以前は分譲賃貸マンションの8階に住んでいて管理会社等に聞いても飲料にも問題はないと言われましたが薬臭い苦さを感じ、それ以来洗浄に使っています
過剰反応なのか、実家(一軒家)は飲料できるのですが、マンションは無理みたいです
こう思うのも私だけでなく友人も同じです
友人は浄水器を使用して飲料にもしていますが私はできません。
最近ミネラルウォーターの金額もかさみ浄水器にしようとも思いますが、なにかいい方法はないのか探しています。
できれば水道水を飲料できるようにしたいのですが、無理でしょうか?

 

マンションは直圧式と受水槽と直圧の併用、ポンプアップによる高所貯蔵タンク等の水供給に分けられます。受水槽、貯蔵タンクの清掃等に古くから問題があり、マンションで住まれている方々は、飲料使用をしない入居者も多いとお聞きします
直圧式併用は、現況15階まで可能です(各都市条例で不可もある)直圧式に変更してるマンションと防災で貯蔵タンクにする傾向に分けられます。
(飲料として貯蔵・規模的に防災として貯蔵:法の詳細は略)
タンクの水質検査は、水道法・浄化槽法・等で年に一度義務づけられています。
分譲と賃貸で違いがありますが、管理組合・管理会社に確認して、水道局に水質検査の依頼か同入居者の同意を集め、ビル管理法等に基づく水質検査等(特殊建築物ですが:細かい事項はあります)を民間企業に実施して判断するのも良い思います。
高浄水器でも、水質の限界があり、水質自体も地方格差があるため本人が納得できるかは、本人次第でしかありません。
簡易的な市販されている水質試験紙等で定期的に検査する事も、割と正確に判断できます
まずは、水道局・保健所に依頼するのが良いと考えます



   149        省エネ基準、ヒートポンプ、今後は?
省エネルギーの設備についてお尋ねします
暖房システムが多様化しています。ヒートポンプによる暖房のシステムを奨める業者が多く、電話の勧誘も頻繁にきます。寒い地域の暖房や給湯のシステムはヒートポンプは不向きと思えたのですが、灯油の高騰などより光熱費を削るには必要と思いますか?。
ネットなどで調べているうち、どの暖房システムが良いのかわからなくなりました
中古住宅を購入して9年経ちますが、新築に限らずリフォームとして暖房を変える場合、高断熱にしなければ暖房設備を変えても意味がないのか?疑問だらけです。
オール電化は、光熱費も高いように思えます。
これからの、省エネについてどうお考えですか。
広く一般的なことでよいので教えてして下さい



原発問題から、住宅も基準の改正、省エネルギー化が進んでいますね。
住宅の熱源設備から考察すると、化石燃料・石炭・灯油・ガス・自然光・風力・地熱等(一次エネルギー)を高効率化(二次エネルギー化・電力・熱等)にし無害(CO2削減含む等)にすることを基本的な省エネ主旨としていますが、水素系燃料など(二次エネルギーから)の発電も熱効率と価格が需要等による低価格化が進めば、蓄電も含め個人レベルで活用範囲は広くはなります。
(天然ガスによる水素発電エネフォームはありますが、エコキュート(ヒートポンプ)の方が熱効率は上ですが水使用量により温水効率が悪い等多々問題はあります)
今後、広くエネルギー化は、化石燃料に限らず、環境考慮の上多種にわたり増加します。
(詳細は電話 .メール等でお願いします:認識の範囲でお答えします)

CO2削減が温暖化の制御につながるとは私的には考えづらいが(温室効果ガスに対する問題)、大気汚染・公害的観点ではCO2に限らず人体有害物質(化学物質)の削減は住宅(密室)には必要です。人体に影響する物質をあげればきりがない話になり、最低限度は法的規制の遵守と設計プランによっては人的影響がなくなる場合も考えられます(設計プランによる影響はあります・採光・換気・内装材選択等)

ヒートポンプ暖房については、15年前頃は外気温が低く寒冷地では熱変換が無理と活用されませんでしたがオール電化の流行と効率化改善(空気圧縮機・流体ポンプ等の改善)で使用可能なりました。.電気のヒートポンプによる熱源機はイニシャルコストが高く補助金や深夜電力蓄電による売電でランニングコストを下げることにで流行ましたが、近年、深夜電力を使うと通常時の電気代が割高のため補いができないのと、一般電気代の上昇と共に電気離れの傾向に進んでいると思えます。
以前の解説で、電気温水器よる電熱熱源機については住宅規模では熱出力能力の高い熱源機がなく、一台で暖房もまかなえないと解説しました。エコキュートでも補助熱源機が必要になる可能性が高く暖房には適さない。熱源機のみの選択であれば個人的に住宅では、現行でエコジョーズ(天然ガスの潜熱回収型・湯沸し器の改良型・排熱利用により性能・出力・熱効率CO2削減が比較的高い)を基本に考えます。暖房は熱源交換可能の温水パネルヒーターを使用します

最近のエアコン暖房(一般的には熱効率が高いが、光熱費が高くなる)全室暖房には向かず、梅雨のない北海道とって快適な冬になるとは考えにくい。
(瞬時の暖房でかつ広範囲の必要性:マンションの方が比率は高い)
消費者意識からは未だヒートポンプ暖房には、北海道には根付かない。
地熱・天然ガスによるヒートポンプ暖房のイニシャルコストが下がれば、一般化する要素はあるが、エアコン普及率最下位の道民は、必要ないの判断がまだあるように思えます。
(ドイツなども、気候が日本より乾燥しているためエアコンは使用していない)
(個人的見解です:各熱源には一長一短あり、数的な比較は信憑性のない場合がありメールにての設備器機良否の回答は差し控えます。個人生活の快適さは人により異なり、過剰設備になる傾向も考えられます:熱源機による光熱費だけの問題でしたら現行の住宅(断熱性能・規模等を加味)に各設備のシュミレーション等を見積もり比較で判断できます)

住宅の省エネルギー化の今後は、ドイツ・北欧・カナダ等の省エネ・環境先進国(実質は気候・風土等により他国と同基準にするには多くの問題点はあります。日本が低水準ではありません)や日本の寒地住宅の冬基準の考え方が基本となり断熱化傾向(さらに高気密・高断熱化)は高くなるでしょう。
地域性を考慮した各行政による省エネ化の条例ができ地域特性が多少はいかせる。
U値の基準値(特集断熱)によるメーカーの数字争いに惑わされ本質がわからなくなる傾向もある。
個人住宅も設備の向上は年単位で進歩する傾向と思われます。



   150       省エネ基準の展望・変貌は
設備の省エネルギー基準について掲載されてました
参考になりました。有り難うございます

設備以外に住宅の省エネ基準は今後どう変わるとお思いですか?
教えて下さい。


私的考察にて回答します。
現況の省エネ基準は、住宅規模では高断熱・高気密・暖房・換気設備の高効率による基準に偏りすぎて建物本体(躯体)の一定化(凹凸がない)、窓の限定化につながり建物本体のデザイン・住みごごち等を損なう面もあります。躯体における偏心率やU値 の基準も施工との対比で基準値を超えなければよしと判断しがちになり数字上での判断は正確と言えない場合も多々あります。
きりがないといえばそれまでですが、闇雲に数字を厳しくするのもどうかとも思えます

地球温暖化は2050年には、現況より平均温度が2~3度上昇、真夏日が30日が60日(東京)に変わると言われています。また、太陽の日射の減少により軽い氷河期(江戸時代初期)にさしかかっているとも言われますが、過去100年比較では1.2度の温度上昇からは温暖化傾向とは考えられます。
建物・衣類等は、自然と少しずつ南方化になりますね。
高断熱化は逆行しているかとも思えますが、日本の気候帯からは東北・北海道が亜寒帯それ以南は温帯湿潤地帯になり、前者は季節の寒暖差が高く冬場の気温が低い。
高断熱化は不可欠な地域であり東京以南は、体感温度(寒さを感じる温度)およそ10度以下(外気温で
室内適正体感温度とは別)になる日が南方になると少なく、断熱基準も緩い。
温暖化により、断熱基準の変化はあって当然であり2020年の義務化以降は日本特有の地域の気候格差による地域自治体による基準変貌があって不思議ではないと思えます。

個人的にはエアコン(温暖化の一因?:ヒートアイランド等)に頼らない自然換気・自然通風の改善が必要であり、窓面積等が省エネ基準が妨げになる場合もあります。
窓の熱損失に限界があるため、機械換気・空調機器が当たり前の風潮となりイニシャルコストのUPになる。住宅規模では機械換気・空調機器に頼らない方が、エコ的観点では正しいと判断はします。
(住宅はマンションと比較で四方向に窓設置可能により自然通風がしやすい)
(天窓・シーリングファンなどの一時的活用で熱効率・通風等が容易である)

従来、北欧・ドイツ等の省エネ先進国の住宅は、窓面積が日本より小さく、模倣では気候的に無理があるように思えます。
古来の、南面雨戸昭和時代の夏主流の建物で、通風が行き届く住宅は梅雨のある日本では今後見直されざる負えないと、近年の気温上昇からは感じます。
住宅も、事前に敷地の風向き・通風のシュミレーションをしてプランする時代に入ってます。
(寒冷地などでは、冬の積雪量の建物方角による偏りの改善も可能になる:現に境界線に平行でなく角度をつけて建築する住宅も近年僅かですが増えています)

2050年には札幌が一番住みやすくなっているかもしれませんね
(非住宅の省エネ基準とは異なる部分はあります。詳細的なご質問でしたら電話にてお願い致します)

省エネ基準の義務化は2020年ですので、行政の判断により建築業者が冬の時代にならなければよいのですが?今後の動向に私も注目しています。



   151       見積もりをお願いしたい
はじめまして。00と申します。
この度、御社のホームページを拝見し、住宅の建築費用」の見積もりに関する業務を行っていることを知り、是非お願いしたい物件がありましてメールさせていただきました
私は、今札幌00区の00付近に一戸建てを建てる予定で、設計図のほうもほぼ出来上がりましたので、是非御社にその建築費用を見積りしていただきたいと考えています。
ご多忙中恐縮ですが、ご連絡を頂ければと思います。
どうぞ宜しくお願い致します。


見積もりのご依頼有り難うございます
弊社は、基本的には設計・施工共で行っております
見積もりに関する業務は、他社の見積もりに疑問等があり納得がいかない場合は
ご相談に乗らせて頂く事はあります。

設計業務を主体に施工業を行っております。
施工業のみによる業務は基本的には行っていませんが、お会いしてお話の中では
請負させて頂くこともあります。

一度、詳細な内容をお聞きしたいのですが、いかがでしょうか?
ご連絡お待ちしています。



   152       中古住宅の評価は?
(前略)
住居は賃貸です
中古住宅の購入を考えはじめました。
妻と子供二人、四人家族。
家賃と諸経費の支払いで検討しています。
建物についてのご相談お願い致します
中古物件の土地による評価は、理解できるのですが建物の評価がわからない部分が多く
同築年数でも建物の評価金額が***万円の違いがありました。
内装や建物面積もさほど変わらないのですが、2階建、木造一部RC造とRC造による違いだけです。
建物評価が中古市場は、RC造の評価は高のかと思い不動産営業マンにも確認しましたが、物件によって不動産鑑定による金額の差額で、RC造だから高い訳ではなく木造でも評価のある物件は高くなりますとの説明です。
(中略)
建物の評価額は、どのような査定で決まるのか知りたく、不動産の方々以外に建築士さんの建てる方からご説明していただけないかないかと思いご相談致しました。
よろしくお願い致します。


建物の診断の依頼はありますが、不動産鑑定士ではないので的確ではないのですが、認識の範囲で回答致します。
基本的に、売りたい、買いたいで成立するため価格差はRC造に限らずあります。
自国の中古住宅の建物評価は、原価法(原価償却の評価:木造22年RC造47年)による評価と取引事例比較法(地域成約取引価格:土地価格)があり、建物は原価法により木造はおよそ25年で資産価値が0になります。
実質売買の場合、築25年でも5%~10%それ以上に建物価格がある場合もお聞きします。
(土地・建物の合計から振り分けると買い手側は建物金額(建物評価)を高くしたいため)
(金融機関:融資担保と鑑定士の査定価格とは多少違いがあります)
木造とRC造では原価法評価(償却年数評価)ですと、RC造の資産価値評価が高くなるのが一般的とは言えます。

近年、耐震性や診断性を重視して建物の評価が変わりつつあります。
アメリカの中古市場の流通は、土地評価と建物評価は売買金額のおよそ2:8の割合になり建物の評価が高い。
建物インスぺクター制度の確立、診断義務・行政関与による修繕監査等、欧州も同様です。
日本が建物評価が低くなる背景は多々ありますが、 アメリカ・欧州の建物は資産で日本では消費財として考えられます。

他国のように、建物と土地合計の評価割合を同等にする事は不可能ですが、今年より建物評価の見直しがあり中古市場の活性化を図るべく、建物履歴・構造体・修繕・設備等の細部における性能に応じて耐用年数の延長や償却法の改善を可能にすることが行政指針となりました。
数年後に多少の反映はあり木造住宅も性能により 資産価値のある物件が増えると考えますが、中古住宅の流通がアメリカのように住替え平均7回に、日本がなるとは考えづらい。

物件の調査は私達も行っています。金額の査定は行っていませんが、不動産業者に建物を診断する業者がいないのであればご連絡下さい。



   153       中古住宅の評価は? 2
(早々にご返事いただき、有り難うございます。
これからの計画の参考になりました。
(中略)
中古住宅より長期的には新築の方が資産価値には得か自分で試算してみると、私なりに新築RC造が高い結論になりました。新築予算を考えると建物は2倍近くになるため中古購入にする考えです。
木造で資産価値が高い物件を選択するには建物の性能基準その他での違いはどこにあるのでしようか?中古不動産に建物金額の確かな回答をえられないのが本音です。
今年度からの行政指針について触れてましたが、不動産業者の方々もお聞きしたのですがあまり納得はしていません。
投資目的でないため、価格の高低でなく、建物の診断によってどのように建物の差額ができるのかをご認識の中で理解する事ができればと思います。
お忙しい中、宜しくお願い致します


私的解釈にて回答 します
現況20年は、買い手市場です。土地は総体的に下がる傾向で建物は物件により多少の価格差が以前より出始めているとは思えます(各地域・土地特性等で差異はあります)
経済状況・市場状況により変化しますが、投資目的でなく、売り手の診断がないのであれば、第三者的に建物診断をするのが良いのではと思います。
建物の診断は金額設定をするのでなく、あくまで建物の良否の判断になります。
売り手側の診断リフォーム済はある程度信頼できますが、建物価格は高くなる傾向ですね。
不動産の価格は売り主・不動産業者により特に売り手側の意向が強く、あまり地域取引事例とかけ離れていれば問題ですが、流通物件(指定流通機構レインズ・アットホーム等)は割と事例との差が少ないと認識しています。

不動産の評価額は、公示価格・路線価・固定資産税評価額等ですが実質売買価格よりは低い設定です(詳細は簡略させて頂きます)
中古の融資担保評価はさらに低くなる場合が多く、融資評価から逆算する買い手が大半を占めます。(金融機関と建物・収益物件等により差異はあります)

建物診断の内容は主に、目視・計測による診断で、売買主に報告書を提出し報酬を得ます。
(第三者的診断を業としている会社を選択)
前回同様、不動産業者による原価法(償却の評価)や取引事例に診断内容を加味することになります。金額の一律増でなく不動産業者の価格設定を売り主の意向で売価格が決定するのが一般的です。診断は金額査定の参考として扱われます。

耐震診断の判断では1881年以降の新耐震基準が一つの目安となり、耐震基準以前の建物は適合書によりローン控除減税が受けられます。
(築20年までの建物は適合書がなくても控除可能)

中古住宅の評価の良否は建物性能にもよりますが、売り主の建物修繕や住宅の扱い方 により細部の診断内容の評価が以前より価格に反映するものと考えます。
(詳細は明確ではない、又、明確にはなり得ず)
行政指針の中で、どう中古市場に変化が出てくるかは誰も予測はつきません。
不動産売買は経済状況に左右されやすく、個人での購入はより多くの情報収集が良い結果になり、目当物件があれば、各専門業者(地盤・建物)に現地での判断を伺う方が間違いはないと思えます。
(不動産業は本業でないので認識の範囲での回答です)



   154       床材のお薦めは?
年初に外装材のお薦め品について相談しましたOOです
有り難うございました。
(中略)
塗装はしない方向で外装材を選び数年後までにリフォームをする予定です
塩害の地域ですので、慎重に進めています
地域柄、地場工務店に相談する人が多いのですが寒冷地の住宅に関心があり様々なホームページを愛読させて頂いています
(中略)
リフォームを私なりに検討しているうちに、床材や建物内部(柱など)などのに適している
商材がないか模索しているところです。
二度目の相談ですが、OOさんの見解で塩害地域での特に床材に適している商材があれば
教えて下さい。


床材は、住宅に重要ですね。
消耗材として耐久性が必要で、歩行による表面劣化・汚れ・塵・ほこり等の付着等の考慮や張替えの場合は容易でなく(合板接着のため)上張りの場合が多いですね。
劣化が目につきやすく選択には慎重になりますね。

床材は私的選択でしたら、ランクの高い複合フローリング材(化粧合板と合板による積層板)ですね。
(木材としての選択でタイル・石材は省きます)
耐久性か質感の二択で考えると、無垢材の質感より耐久性の複合フローリングを選択します
特に表層加工と積層強度は数十年前とは格段に進歩していますね
無垢材同様な風合いも多様に近年出始めていますね

無垢材は、本物志向・柔らかい・質感等で複合フローリングにないところがありますが、築2~3年後には選択する無垢材により、反り・傷・が目立つ事になります。
これも家の風合いと思うのは建前の話で、実際は築年数による劣化(一枚板ゆえの乾燥・吸水の調湿作用による変形)は複合材に比べ早くなり、床材に対して神経質になる施主が多くなると認識しています。
今後の住宅は、床暖房の需要が増え、寒冷地でも床暖房プラス補助暖房の傾向が強くなると私的には考えます。無垢材は床暖房には不可です。

統計建築全体では、単層フローリング(無垢材)はフローリング市場の数%に過ぎず、実質的に無垢材は騒がれている割には使用頻度も少ない。住宅に限っては多少増えますが、床材メーカー(複層板)5社の独占・無垢材の中小企業製造輸入・安心料・価格等が市場を変えるまでには至らない。

材質では針葉樹(杉・桧・ヒバ等)柔らかい、広葉樹(ナラ・かば・ぶな等)堅い、床材は広葉樹のナラ材が一般ですが、近年は商材が多様にありすぎて品質の把握がわかりづらいため現物を必ず確認する方が良いと考えます。商品によりコーティングも違いもあり多様化しています
(特定の商材は選択しません)

塩害地域でのフロアー材は木質系では、釘と接着剤の選択が重要で屋根や外壁にも必要ですが、ステン釘・タグロ処理釘(高防錆加工 詳細:簡略)・樹脂系加工等を使用するのが防錆効果が高いと思われます。



   155       床なりについて
OOです。
床材についてご返事ありがとうございます。
今の家は床鳴りもひどく1階リビング 2階リビング上の子供部屋もなります
工務店に聞くとリフォームするには張り替えした方がよいと言われましたが、
私は張り替えしないでする方法がないか、フロアー上から釘打ちでなく床下からの補修できないものか考えています。
できるだけ思考を巡らし塩害地方で長持ちする住宅をと試行錯誤する日々です。
仕事柄、OOにでる日が多く計画はあまり進んではいませんが、焦らず行うつもりです
親と同居ですので2世帯増築になる予定です
(中略)
床の工法は、根太材・地板・フロアー材(複層材です)ですが、何分築年数が経っているせいか塩害被害なのか床鳴りが建てた時からします。
タグロ処理釘ですが高錆釘で塩害効果はあると思いますが、価格が高くフロアー直接の釘はないと工務店も張り替えを奨めてきます。
OOさんで貼り替え以外の方法で床なりを直す方法はありますか?
教えて下さい。


今度は床なりですか?

何度か数年前に同様な ご質問があり返答しましたが、床下からの補修は私も聞いたことはありません。現況の接着剤(フロアー・合板)の精度が高くなってると思われますが、床下からは補強として考えられますが、床なりの補修には効果がないと私的には思えます。

近年は、床レス工法(24mm構造用合板直貼り・根太がない)仕様が多く、床なりはあまり聞きません。根太材を省く事により、接合面が2カ所なくなり釘からビスに変わり接着精度の高さや合板の厚み等で床なりの減少と思われます。
元々、私的には現場等で木造在来工法は床強度が不足ではと数十年前から思っていましたが、剛床になることで構造体の補強にもなっています。
近年の在来工法は2x4工法等の利点を取り入れ、高壁量・剛床になり、根太工法の減少と言えます
床レス工法も合板の精度や乾燥により、巾木(壁面)とフロアー面の隙間ができやすい指摘もありますが施工による対処は可能です。

塩害地域ですので、床なりの原因が何か拝見しないとわかりませんが、工務店さんの指摘どうり、床の張り替えが良いのではとメール内容からは考えます。(写真等を送って下さい)

(次回より、電話にての相談でお願い致します)



   156       建物診断内容は?
建物診断についてご返答頂きましたOO県に在中のOOです
物件診断の依頼も思索し、家族と購入期を延ばして情報量を増やす考えです
診断依頼のできる会社の選択する場合、ネットで検索すると専門的に行う会社もあれば、建築会社・設計会社・不動産業者ですが、私の県では専門業者はいません
診断実績や費用の違いなど素人では判別がつきません
(中略)
診断には、耐震診断と建物診断があるとのご説明でしたが診断の内容により費用の違いなどネツトでは細かな内容が解らず、不動産業者でなく直接業者選択する上での注意点と診断の費用内容を教えてください。お忙しい中、何度もお手数ですがご説明をして頂ければ幸いです。

よろしく御願い致します
(妻も参考になり、有り難く感謝しております。)


Oさんも探求心旺盛な方ですね
中古住宅の診断として認識の範囲でお答え致します
耐震診断・建物診断は、耐震偽造・地震・中古住宅の活性化等で近年僅かですが、不動産業者に限らず建築業者が直接関与するようになってきました。建築士による講習等で診断員は増加しています。
(平成18年度より、耐震診断の補助事業(補助金)が行政(札幌市)で始まり診断員の増加)
業として診断のみをしている会社は少なく建築・不動産の付随業務がまだ一般的とは言えます。

住宅耐震診断は、1981年以前(耐震改正前)の住宅を主に対象としています
現況の住宅に耐震基準診断(建築防災協会プログラム)の構造計算をしても、診断上の数値は問題ない場合が多く(基準値は満たされている)、住宅表示制度耐震等級3基準(建築基準法の1.5倍)になると筋交い・構造用合板・金物による補強が必要になる場合もあります。

数的には、木造2階建でも、許容応力度+保有水平耐力まで計算する方が良心的で的確にはなります。(実際、木造2階建て木造構造計算は、中層建築より数的には難しい面もあります。スキップフロアーや凹凸形状などは、各スパンごとの計算が必要で、混構造・木造を数的根拠を割り出すには本来は限界保有耐力計算までする場合もあります。)(詳細:電話にてお願いします)
補強による木造構造計算で数的判断は上記の範囲で十分です(法的根拠)
現況新築住宅は、ほぼ耐震等級基準2(品確法:基準法の1.25倍)以上を満たす住宅とは言えます。等級は、数百年に一度の地震力(震度6~7)に対しての倒壊・崩壊が基準です。(詳細:簡略)

診断員の建物細部劣化をどのように判断するかで、各チエック項目の的確な判断が必要で診断員の経験値も必要視されます。
プログラム計算は、建物躯体(構造)の全体像の認識で建物細部は、目視・計測・破壊検査(目視できない部分)等、特に土台と小屋裏の腐敗劣化等は要注意です。

耐震診断と建物診断の違いはありません。建物診断の中に耐震診断があると考えて下さい
リフォーム業者が診断する場合や、建築士・不動産業者等での差異はありますが、建物診断のみを第三者的に行うのであれば各県の建築協会・自治体等の推薦などで、細かく説明を受ける方が納得すると思えます。.
費用は、各業者より割高になる可能性がありますが、価値はあると思います。

(次回より詳細についてのご返答は、電話にてお願い致します)
補足:耐震診断の義務化による建築物とは異なり、中古住宅の耐震診断としての説明です。



   157       隣家の落雪
ご相談いたします
新築して3年が経ちます。隣家からの落雪が自宅までくることがあります。
落雪の音で驚き心配になります。
隣家は、三角屋根の勾配があり1階屋根から雪解け時は多くの落雪が
積雪して困ります。築20年位で境界から2m位の離れに外壁があります。
新居に移ってからは、隣家とは落雪については触れず友好関係を
続けています。
建築基準法では、違法でないのでしょうか?
隣家にどのような方法で雪を処理してしてもらえるか悩みます
何か良い提案がないか探しています。


隣家の相談は多いですね。
騒音・日照権・揺れ・境界線の誤測量・敷地内樹木・落雪等、隣家と友好関係になっている場合は相談しづらい面がありますね。
落雪は寒冷地ならではですね

札幌市では、勾配屋根(1/100以上)に雪止め設置をする条例があります。
(無落雪には無)
勾配屋根3/10以上の場合、屋根軒先より境界線の水平距離1階1.5m未満・2階で2.5mの場合雪止め設置をしなければなりません。築20年ですと、確認申請上同様な基準になります。
スチール・アルミのフェンスや、落雪が少量の場合、電気ヒーターなど融雪・軒先無落雪にする等で対処している家が見受けられますね。無落雪でも境界の離れがない場合、軒上笠木を逆勾配にし落雪防止をしてる場合もあります。条例等を満たしても、隣家との落雪は互いにあり、雪を遮断するには境界擁壁等を設置しなければ無くなりません。

隣家の雪が自宅まで影響を及ぼすのであれば、ご主人から隣家と相談して解決しなければ町内会等で助言して頂く人や第三者と同行する等をして対処はできると考えます。

それでも問題がある場合は、ご連絡ください。



   158       ZEROエネルギー・スマートハウスについて
(前略)
省エネルギー住宅についてご意見をお聞きしたい。
・ZEROエネルギー住宅はできるのか?
ハウスメーカーなどではマイナス光熱費の試算や、国土交通省のでは光熱費の削減及び収支プラスにしてますが、削減できても収支プラスにはなることはありえないと思います。
諸外国の、エネルギー基準の違いや今の推進方法などではZEROエネルギー住宅はできない。
(中略)
・スマートハウスHEMSについて
ZEROエネルギーに付随するのですが、HEMS(エネルギー監視システム)は、監視システムは節エネ効果を発揮できるが、蓄電含めて住宅での設備投資をすると元は取れない。設備費の拡大が大きく光熱費の削減は少ない。
(長文のため中略)
様々な、自然エネルギー開発や商品が近頃ありますが、個人住宅に反映できる光熱費削減はあまり効果がないのではと思えますがいかがでしょうか?

乱文にて失礼致します
ご返事お願い致します。


OO県では、こちらと地域性は異なるかもしれませんね。
ゼロエネルギーは寒冷地では無理と私的には解釈しています。(暖房費)
イニシャル・ランニングコスト等使用物(消費財)に常時公共料金がかかる以上、国単位で大規模な政策があっても個人レベルで光熱費収支プラスまでになるには、節約が基本になると考えます。
最大のネックは、世界一高い電気代ですね。(割高自然エネルギー導入先進国を除く)
ゼロエネルギーとは光熱費をゼロにするのでなく、年間での一次エネルギー消費量が概ねゼロになることが定義です。建物により補助金制度が平成26年度から実施、事例として本州団地形式のソーラーシステムで可能にしてると聞きましたが、寒冷地の個人住宅でのゼロエネルギーは、認識不足か地域性か私は聞いてません。

近年、電力会社不審から、電力契約せず自家発電(ソーラー)でまかなう建て主も僅か増えてきましたね。小規模住宅1日平均5KW位は可能ですが、寒冷地や商用・建物規模により現況は電力会社と契約することになりますね。(賃貸派の簡易自家発電も増えています)
小売り自由化・発送電分離しても、個人レベルでは多少の削減どまりと考えます。
ソーラー大規模発電にしても、インフラ設備投資等問題点が多くありすぎますね
自国の送配電網は97%と他国より高く安定供給されているが活用範囲が狭い。
インフラ送配電網再整備の方法論(スマートグリッド等、詳細:略)によって、再生エネルギー使用による系統安定化(電力需要・供給のバランス化)を行えば、個別蓄電システムの活用範囲が広くなるが、ランニングコストの減少をしなければ、結果個人住宅の光熱費の収支プラスは難しいと考えます
HEMSは、監視システムの強化による節電は、今後一般化し不用電力の削減は可能と思えます。

中国の自然エネルギー対策は私も感心しますね。
詳細に把握していませんが風力発電ですよね。
大気汚染払拭ゆえ、必然と自然エネルギー政策が必要なのですね。
国土面積・人口等の違いはあれ、国の自然エネルギーに対する政策は自国より上ですね。
(他の政策は感心しないのが多いですけど)
詳細にわかることがありましたら、私にも教えて下さい。

断熱での省エネ化は材質強化ですが寒冷地は結露対策があるため、一概に断熱を上げても問題点があり、私は外断熱を推進する方でないのですが数字上や気密・内部結露には良い工法といえます。
(実際、消費者意識からは外断熱の良さはあまり理解はできていないが、理論上は正しいと思います)

個人につけが回らないように、国の政策・電力会社に信憑性があってほしいものですね
ご意見は個人宛にメールして下さい
よろしくお願い致します。



   159       住宅計画・土地を探しています
はじめまして
OOといいます。
土地代と建築費込みの2500~3000万で4LDKの家を建てたいと思っています
場所は特に問いませんが、地下鉄駅から徒歩10分圏内で探しております

無知で申し訳ありませんが、よろしくお願い致します


はじめまして、OOです
OO市内で3000万までの予算で、土地代・建築費・諸費用で建物4LDK(35坪と仮定)は可能です。現在のお住まいのOO区ですと、土地面積が小さくなり建物は3階建てになる傾向ですね。地下鉄駅から徒歩10分圏内で場所の限定がないのであれば、土地の面積規模は上がります。
頂いたメール内容からは、土地の地域指定は差し控えます。

家族構成・ライフスタイル・土地重視・建物重視・資金繰りをお聞きできないでしょうか?
詳細的な計画内容を把握できましたら、土地場所の限定・建物規模のご提案ができると考えます。
建物は自由設計のため規格型建物とは違い、予算に応じた施主様のご希望に添うご提案ができます

お会いできて、住宅計画のお手伝いができればと考えます
些細なことでも気兼ねなくご相談下さい。
電話・メールにてご連絡下さい。
よろしくお願い致します



   160       住宅計画・土地を探しています 2
早速のご連絡有り難うございます

OO市の地下鉄駅徒歩10分圏内で土地を探しており、場所の指定は特にありません。
家族構成は独身で自己資金はほぼOですので
3000万円と書きましたが、少しでも安く出来るのならありがたいです

間取りとしてのイメージは1階リビングに住みやすい空間として重視したく、18~20畳位でキッチン・トイレ風呂があり、2階に4室の一部屋を10畳位とトイレ位と考えています。

このような書き方しか出来ず申し分けありませんが、よろしくお願い致します


OOです。
めぼしい土地は見つかりましたか?

資金繰りをある程度明確にするのが良いのではと思われます
自己資金ゼロで、土地・建物の計画はあまり感心できませんね。
個人での銀行住宅融資は、年収比率があります。年収(税込み:所得証明必要)の25%が限度で一般的です。25年ローン2500万の借り入れ固定金利2.4%と仮定、年支払い約133万円で532万円以上の年収が基準になります。
一般的な銀行査定は25%以内でも勤続年数・職種により比率が低くなります
(住宅支援機構:フラット35は銀行ローンより審査が割ととおりやすい。詳細:略)

頭金ゼロは不可能ではないのですが、私はあまり薦めません。
建設会社により提携ローンによるつなぎ融資の方法や、固定金利や変動金利の当初年数を少なくしたり、逆に、借り入れ年数を35年にして年収比率を下げるのはお薦めできません。
(変動金利と固定金利は、状況に応じますが基本は固定金利で計算いたします)
建売り形式にして土地・建物をセット販売する方法から、頭金をゼロにする事もありますが、期間によるつなぎ融資も必要になります。(自社土地の場合は異なる場合はあります)
一般的には、総額の20%以上の自己資金のなかで住宅計画するのがベストであり、諸経費は自己資金で行う方々が大半を占めます。

希望の間取りは床面積35坪を多少大きくなりそうですね。プラン的には予算に応じて可能と思えます
年収・年齢・勤務先・勤務年数・現況のローン(車等)の残高がわかれば、土地・建物の総金額の予測ができます。余有のある資金繰りにして考えた方か将来的な展望としても利得です。
(両親同居・贈与・結婚予定で共有名義等)
又、些細なことでも気兼ねなくご相談してください。
電話・メールにてご連絡下さい。



   161       混構造・木造、2階建ての場合どちらをお薦めしますか?
個人経営の設計士さんに依頼して工務店選択をする場合
ハウスメーカーとの比較では、2階建てを混構造にした場合、工法選択を考えると直接設計士さんに依頼した方が希望が叶うと思うのです。
1階 RC造 2階木造を希望するのですが、予算により木造も考えたい
木造と混構造では価格差はどの位なのでしょうか。
構造的には、RC造の方が木造より好んでいます。
まだ将来的見地でしかないのですが、2階建ての工法の違いや価格差などを比較についてと
RC造と木造の混構造の問題点をご教示して下さい


どの工法も一長一短はあります。
私的には、中層建築は別として2層ですと木造では在来・2x4・パネル工法とRC造、混構造は地階・1階RC造2階木造の設計経験があり、施工では各木造・RC造の施工監理の現場監理と設計監理はありますが鉄骨造による混構造の現場監理としてのは未経験です(軽量鉄骨造混構造平屋(店舗)はあります

近年の傾向として、住宅の2~3層のRC造が北海道でも増加してますね。
個人設計者も好む傾向もあります。
地域性があり、OOさんの住まわれてる地域とは多少異なるかもしれませんね
木造2階より1F RC造の混構造の方がプランニングの自由度はあります。
価格が高くなると思われ、木造より敬遠されがちでしたが、設計・施工のシステム化で以前よりは、RC造を安価で建てることが可能になってきたましたが、個人的には、北海道でのRC打ち放しの住宅はどうでしょう?気候的な改善点がまだあるのではと私的には考えます。
(マンションと住宅は別物としての解釈です)

設計として価格の比較すると、混構造(特に1階RC造・2階木造)と木造2階建ての比較では、混構造の構造計算料と確認申請料(4号から3号・1号)と意匠等の料金は、木造と同規模面積の場合、規模面積や構造内容にも異なるが数十万単位では高くはなります。
明確な回答でないのですが、構造適合認定が必要の場合(軒9m以上高さ13m以上、木造500m以上等:規模が大きいと考えて下さい)は、さらに保有水平耐力又は限界保有耐力の計算と構造建築士の義務等が必要となります。住宅は混構造でも規模的に200㎡を超えない場合が多く、申請には許容応力度の計算申請で済む場合が多いため構造用料金は割と安価で済みます(ルート2計算)
4号認定(木造2階)は、壁量・風力等の計算で済み、設計料としては安価と言えます。
価格は、ホームメーカー・設計事務所・工務店・小ゼネコン等で異なりますが、設計料のみで考えると設計事務所が高くなる傾向です。(一般的見地からで、各設計事務所のシステムで異なることはあります。)施工込みのデザインビルド(設計・施工)の場合は工事料の中に設計料が含まれる価格になり設計料が比較的安価の傾向があります。
施工込みになると一般的には規格型が多くなり、設計事務所窓口の方がプランニング自由度があると思われます

2層の構造選択は、ライフスタイル・将来的な増築・敷地面積(狭小敷地)等で、価格に関係なく工法選択をしなければならない場合もあり、特に敷地面積・形状・高低差によっては必然的にRC.S造になることが多く木造では不可になることがあります。
施工的には、混構造を検討する場合、異種構造体の接点(エキスパンションジョイント)や、異種構造材による強度や熱容量違いによるひずみやゆがみを起こさないよう考慮する事が重要と思われます。

多様な意見・見解があるため、OOさんの住まわれてる地域の方々にもお聞きして判断なさった方が良いと考えます。
詳細的にご質問・ご意見がありましたら、電話にてご連絡下さい。




   162       黒いサイディングどうでしょうか?
ご無沙汰しております。
OOです。
その後、建築会社と相談して外壁材を決めて今年のO月から新築に入居しました
色々悩んだ結果はOOのOOOO材ので彩度と明度のあるネイビー色に決定しました。
色合わせとか塗装はせず原色から選択しました。
内装にも少し弾んで、壁珪藻土・床無垢材に変更しました。
OOさんのご相談有り難うございました。遅まきながら、ご連絡と新築写真を添付いたします
(中略)
色見本より明るい色なのがよくわかります。
黒色にしなかったのは良かったと今になって思っています。
これからも、気づいたことがありましたらご相談させていただきたい思っています。
(中略)
お願い致します


良かったですね。
その後、どうなったのか私も知りたく少し気にしていました。
外装材(サイディング)は、20年前と比較で進歩してますね。
表面加工・塗装・耐候性は高くなったと思えます。
以前の外装材は、築15年には塗装しないと材の劣化による張り替えが必要ですが、メーカーも20年保証するなど、耐候性については高くなっていますね。

黒にしないで正解と私も思います。
黒い外壁は、私は戦時中に空襲を避けるため建物を黒色にしたことやカラスのイメージが
します。(言葉が悪いですが語弊がありましたら申し分けありません)
耐候性はどうでしょう。光を通しやすいく、劣化しやすいと普通には考えます。
(詳細に把握はしてません)
日本人は、黒色が好きですね。海外でも外壁を黒色にしているのは少ないですね。
今後、黒一色でなく対比する色と合わせた2色の外壁が流行るのではないかと私的には思います。

新居に住まわれてご気付きのことがありましたら再度ご連絡下さい。
(写真、拝見しました。リビングが広く落ち着いた内装ですね。外壁も思ってたより明るい色彩でサイディング柄と合ってますね)



   163       設備の交換はどの時にしたらよいのですか?
(前略)
設備交換時期についてお聞きします
私の家にも、いまだにボイラー交換の電話が来ます。
特に今は不十なく生活しているのですが交換の電話が私にもよく来るために替え時なのか
設備は、数年に設備業者が来てくださり、パネルヒータ用各室の暖房ボイラーと給湯用ボイラーが
1台ずつあり灯油で使用しています。
以前、灯油が上がり、オール電化や都市ガスの話も聞いたことがあるのですが、今のボイラーの故障も
なく、追い炊きスイッチの交換と不凍液の交換で済んでいます。
今の設備は省エネ化もできて効率がよいとは思われますが、無理して設備費をかけて交換するまではないのではと思います
機械音痴ですが、設備の交換はどの時期に行うのがベストだと考えますか?
(中略)
(築23年・木造2階・142m2)
某ハウスメーカー施工・改築・内装1回


築23年ですと、1992年前後ですね
時期的には、石油給湯機全盛で、その後オール電化に変わっていきましたね
当時の住宅用給湯機は、現在より故障頻度が少ないと私的には感じます
単純構造ゆえ、故障箇所の原因がわかりやすく直しやすい。
ただ、経済産業省で製造中止後は、補修用性能部品の最低保有期間は7年ですので部品調達できないことがあります。
7年経てば、自己責任のもと使用することが基本という考えが国基準ではあります。
(建築業者の瑕疵担保責任では、新築では主要構造部にあたらず各設備メーカーの保証範囲になります。中古住宅は、宅建業法や特例を含め担保責任期間はあります)
現在の住宅用給湯機は様々な熱源がありますが、故障頻度があるのはどれも電熱基盤です。(住宅用として他用途は別と解釈してください)
電源・燃焼の不可で、故障カ所はある程度把握できると思われます。
車・パソコン同様に、まず電気系統(特に基盤)の確認が必要と思います。
新しい給湯機では基盤が複雑になり2~3年で交換することが以前より多々あります。

交換時期については、メール内容からは明確なお答えはできませんが、10年使用したから交換しなければならないことではありません。現に20年以上給湯機を使用している方も多数おります。
自己責任の範囲ですが、信頼できる設備業者選択と機具劣化の認識も必要です。
(主に燃焼の不具合・点火プラグ・タンク清掃が多く、ポンプ交換など機具劣化は、まれにあると私的には認識しています)

今まで定期的に来ている設備業者さんに細かなことまでお聞きして判断した方が良いのではと思われます。
(住宅用給湯機としての一般回答です)



   164       耐震構造・診断について
耐震診断についてご相談いたします
昭和56年以前の建物が基準と書き綴いていました
旧耐震法と新耐震法の違いは素人にはわかりません
最近の耐震方法も様々にあるようでどの耐震構造が適正なのか
建築基準法や民間企業では耐震の意向がさまざまな媒体から見聞すると相違がある
地震国の耐震法や建物の構造など建築施工や耐震偽装などで建築不信感があり
基準法の耐震になっているのか疑わしくなります
私のマンションの管理組合では所有者合意により、水面下で耐震専門の建築士数名により調査中です
現状マンションでの私を含め不具合があるほどではないのですが、調査内容によっては施工業者に提示する意向です
素人には建築士の調査の内容も理解できぬ面もあるため、他方面からの所見を促したい考えです
(中略)
マンション耐震構造についてご見識を教えて頂ければと思います。

(特定のマンション名記載のため、ご相談内容を簡略させて頂きました:HP主)


(前略)
近頃の建築問題から不信が広がっていますね
阪神大震災により昭和56年改正以前と以後の建物の被害状況が顕著に違いがあり、耐震診断の基準になったものと思われます。
その後、法的には二度耐震構造が改正されています
以降は、耐震偽造等で構造設計上の構造計算適合判定の設定(詳細:略)や建築士・施工業者による品確法・瑕疵担保責任・建物表示制度等の法的規制となります

近年はマンション等のは施工業者による過失が問題視されています。

耐震構造の調査は、低層中心のため高層マンション(5層以上)設計・調査は、私は未経験のため的確な回答はできないので専門の方を紹介する事は可能と思えます。
現況、倫理や法規・規制除外視は本来あってはならないと私も思います。

建築士の調査団の方々の内容に不明な点があるようでしたらご連絡下さい
メールによる相談内容からは、詳細的なご回答は差し控えさせて頂きます。
よろしくお願い致します









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