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白崎建築企画
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    87        専門家にとって優良住宅とは
はじめまして。何年か先には住宅の建築を検討中なのですが、住宅選択ができず結論が出ません。
(メール内容中略)
素朴な質問なのですが、素人目で見る住宅と専門家がみる住宅にはどのような違いがあり、専門家にとって、よい住宅とはどのような住宅なのか?
ご意見解説をお願いいたします。


建築に携わる専門家にも、好みはあるもので、一概には言えないですが、設計士と監督とでは好みも違うと感じ取れます。建て主側からみる住宅は、設計士よりの考え方が多い。
携わる順序もありますが近年はデザイン性が強く要求されています。
行政は、震災や構造偽造事件等により 構造の規制・士法の改正などより厳しい方向になります。
デザインと構造の強度は、決して相反するものではないのですが、予算やその建物に携わる専門家の見解により変わるものです
私的見解としては、良い住宅は長持ちする住宅と考えます。
どういう住宅が長持ちするのかは専門家たちの、見解の違いで変わり多様です。
建て主が建物の重要部分の選択事項を明確に順位づけすることで、専門家の選択も変わり迷いがなくなるのかもしれません。
連絡いただけましたら、詳細な内容をお聞きできればと考えます。



    88        同じような家なのに価格が違いすぎるのは?
初めてメールします。
住宅建築に疑問があり、メールいたしました。
知り合いが住宅を2年前に建築しました。その隣の敷地に今年、住宅が建ち建物の価格を知ることができました。同じような建物のように思えるのですが、500万以上の差があるのがわかりました。
(メール内容中略)
細かなことはわからないのですが、住宅建築の単価の差は、他業種に比べてあまりにもあるのではないかと思います。
高い買い物だけに、単価は余計に気になります。
これから住宅を建てようか迷ってしまいます。
こんなに価格に差があるものなのでしょうか?



私的な見解として、他業種より価格差は少ないと思います。
建築業は日本では就業人口の多い職種です。
建築業の数が多ければ多いほど、価格設定を極端に高く安くすることが容易でないと一般的に考えます。(単価自体はわかりやすく、比較しやすくなるため等)
施主側から考えると、建築の見積もり(詳細の場合)は項目多いため、理解しにくいのと金額が高額なため、疑問を抱きやすいと考えます。
高規格住宅や企業努力による価格差はあります。建築業で利益率が70%などはありえない話です他業種や個人事業種ではありえるかもしれません(比較するものが少ない等)ですから、同じ建物でしたら500万円の差額は本来はありえない話になります。
同等の建物をメーカーと工務店では一般的に利益幅がありますが、500万円まではないと思えますもし同じ建物として考えると、値引きや何かサービスやモニター住宅として限定商品でないかと考えます。
(推測ですけど)建物規模・内部仕様などが同等ではないと思われます。
詳細な内容がわかれば、もう少しお答えすることができると考えます。



    89        2x4住宅の利点は?
こんにちは、ホームページを見させていただきました。
今すぐではないのですが、何年後には、住宅を持ちたいと考えています。
ホームページを見て2x4工法に詳しいことがわかりました。
在来工法と2x4工法のメリットとデメリットを教えててください。



マッチ箱の箱で考えるのが2x4工法でマッチ棒を組む工法が軸組み(在来工法)です。
構造の考え方で、壁全体で強度の2x4工法に対して柱の負荷強度の在来工法では違いはあります
2x4工法は、床・壁・天井の六面体の外部合板と内部石膏ボードで覆います。木造の耐火構造を容易にさせています。(三階建住宅等)
六面体の組み合わせで、間取りが出来上がります。躯体に釘の種類も約15種類の長短釘を使用し、それぞれの、釘打ちに重要な役割があります。釘の打ち方によって建物の構造耐力が決まります。
現場サイドは釘の打ち方や本数は注意点です。
在来工法は軸組み(マッチ棒)の梁や柱の接合部は、継ぎ手(端部に凹凸による接合)を用いて、金物(羽子板ボルト等)と釘と合わせて接合しますので、継ぎ手や接合部に要注意です。
1棟の躯体に使う材料は2x4工法は、規格寸法の六種類だけに対し、在来は、何十もの寸法の違う材料を使わなければなりません。
このような観点からは、合理性や経済性を考えると2x4工法のほうが利点が多いと考えます。
設計計画では、在来工法の方が間取りに自由度があり、増築がしやすい利点はあります。
近年の在来工法は、法の改正や、壁量を増やし在来工法の弱点を補う工法になってきています。
また、2x4工法は在来工法の端部金物を使用したり、互いによい構造利点を使うことにより、独自の工法として行っているメーカーも増えました。



    90        耐震・免震・制震の意味がわかりません
住宅の構造で、耐震構造とはどのような構造をいうのですか?
また、類語で免震・制震とはどんな構造なのですか?
住宅に適している耐震構造とはどのような構造なのですか
以前、ホームページを見て特集をしますと書いてたのですが?
簡単でいいのですが教えてください。


耐震は地震に耐えうる構造体(建物本体を頑強にすること)で、免震は地震を建物の伝わらないようにするため、建物と地盤の間に積層ゴムなどを用いる構造です。制震は、地震の揺れを制御する(吸収)する構造で、建物の変形や損傷を少なくする構造です。おもに、筋交いの部分にダンパー(クッション)を用いて地震時の衝撃をクッションで吸収する構造となります。
住宅規模で考えると耐震構造は、法の改正等で耐震性があがりました。
耐震性能等級が平成12年度から設定しています(品確法とともに)住宅建築時に等級と比較するのもよいと思います。
ここ数年間で耐震に関するして、メーカーや関連業者は、高い耐震性を表示している商品が目立ちはじめました。
現況の住宅建築を考えると、耐震性高い住宅はあたり前のようになりつつありますが、免震・制震が標準には至ってはいません。
メーカーなども、試行錯誤の実験の検証による商品なのですが、商品のよさが認識することができず、現実性が乏しい気がいたします。消費者意識では、予算もありますが、現時点では免震・制震までのことは、地震多発地域をのぞいては、住宅の大きな関心事ではないのではない考えます。(語弊がありましたら申し訳ありません)
法の改正等で免震・制震があたりまえになることもありますが、一般化になっている国はありません。
地震国がどのような耐震構造住宅に変化するのか、考察していきたいと思います。



    91        新築の監理委託は可能ですか?
住宅を新築する予定です。業者と話しを進めて、最終結論までこぎ着けた
のですが、見積もりの正当性や建物の検査の委託も考えています。
検査していただくことは可能ですか?費用はどれ位かかるのですか?
新築する時の注意点なども、できれば教えて下さい


以前にも同じような、ご相談がありましたが(建築一般35)見積もりや建物の検査をすることは、自社でも可能なことです。
施工業者納得の上する場合と、施工業者に知らせないでする場合とで変わります
見積もりの正当性については、自社の基準単価を標準として考えるため、誤差は生じます。
明らかに単価に違いがあったり、不当な項目があるのであれば、住宅建築に携わる人であれば、見積書をひと目で見てわかると思います。
検査に対することも同様です。
費用については、実際、他社の見積もり・検査を業とはしておらず、お断りをする場合が多いため費用については設定をしていません。
施工業者がどうしても不審なことがあり信用できないと判断した場合ご一報をいただければ伺います。



    92        確認申請の遅れで着工ができません
今年、住宅を新築するのですが、8月に着工予定が来年になるかも知れないと
いわれました。建築基準法の改正で、建築の確認申請が遅れている原因らしとのことです(メール内容簡略)
建物の設計や某メーカーさんには良くしていただきこのまま続けて着工に行きたいのですが、主人と話をしてみると、私達には何も問題がないので、某メーカーさんに、たとえば、契約の違約金の請求などをすることはできるのでしょうか。
どのようにすれば、もめごともなく家を建てれるのでしょうか?
主人も黙っている事もないということで、知り合いを尋ねて決断する事になりました。
お忙しいところ申し訳ないのですが、よい解決方法がありましたらをアドバイスをください
お願いいたします。


建築業界・設計業界が重要事態になっていますね。
今年の6月より、基準法の改正により確認申請提出時の書類審査が厳しくなり、確認申請が下りるのが遅れています。
住宅規模(4号認定)では、私の地域で知ってる範囲では遅れることはないのですが、木造3階や高層マンション等は、構造認定に時間がかかります。遅れによっては何ヶ月も審査が下りない場合がありえます。
施工業者は、着工が遅れ、完了検査も同様に遅れてがちになります。
契約によりすでに、金銭の支払いがある場合、明らかに契約違反であれば、違約金請求はできると考えられます。メーカーさんと話し合いも解決できない場合は、第三者(弁護士・紛争委員会)に仲介
を依頼することになります。メーカー側も故意に遅らせているわけではないので対抗すると思いますが契約内容と施主の考え一つで変わると考えます



    93        北海道の寒冷地住宅との差異
素朴な質問で申し訳ないのですが、北海道の住宅は進んでいるといわれています
どのように私達の地域とことなるのか疑問があります。
北海道の住宅の特徴とはどのような住宅ですか?



北海道の歴史から考えます。北海道は開拓140年しか歴史がありません。
他の地域に比べると、必然と新しいことを取り入れざるを得ない環境下でありました。
住宅で考えてみると、いち早く北欧・北米の住宅の特徴を取り入れたのも北海道の歴史や風土や気候に関係していると思います。
寒冷地のため断熱が必要になります。ここに、大きな違いがあります。本州、特に南部は断熱の考え方がありません。必要性がないからですね。

寒冷地は冬から住宅の発想が生まれるため、高断熱が必要不可欠になります。暖かい地域は、夏場の発想から考えます。必然と冬場を考えるため、高気密も必要になります。建物の気密性は思考錯誤の末、現在の建て方になりました。高気密・高断熱になることで、結露が起こりやすく、本州からの寒冷地に建てる業者は、結露で建物の寿命を短くしていたことをよくお聞きします。
建物全体の結露を防ぐ、通気層工法(外壁と内部の温度差・湿度差をなくすため外壁、内部に小屋裏まで外気を通す工法)を取り入れたのも、寒冷地ならではの考え方です。
現在は、外断熱プラス通気層工法が最も適した工法として北海道では使用されていますが、今後も少しづつ変化していくと考えます。



    94        床下の水漏れをどのように解決したらよいのか
ご相談お願いいたします。
10年前に建売住宅を不動産業者から購入しました。
1階洗面所の点検口(収納庫)から春先に床下を見てみると、風呂場付近の
床下に水漏れがありました。
すぐに、設備業者に連絡して配管を見てもらったのですが、水漏れしていませんでした
お風呂からの漏れだと思い、お風呂場の下も見てもらったのですが、もれてる気配はありませんでした。
不動産業者は、施工業者が倒産してメンテナンスしをしてくれる業者は有料になり、親身に相談にのってもらえません。(メール内容中略)
お風呂はユニットバスです。
基礎は、通常の床から40㎝の高さです
(写真を添付します。)
業者の話では、土地かもしれませんと言いました。どうしたらいいのでしょうか


住宅産業は、クレーム産業でもあります。手直しがない住宅は私の認識してる範囲ではありません。
個々(施主様)が危機管理・情報収集が最も重要になることと考えます。
水漏れですが、住宅で最も多いクレームが雨漏り・水漏れです。次に結露問題。
20数年変わりません。業者が、水漏れしてないと判断したのであれば、地盤からの春先に外からの雪解け水や水脈があるとしか考えられません。
分譲地ですので、地盤の問題があるとは思えないのですが、雪の割と多い地域ですので、外からの水でないかと思います。夏場になると、床下に水があるかで判断できます。
水周りの、基礎の施工状況や仕様により、水が漏れる場合もありえます。
写真からの判断からは、水溜りがあるとは思えず、結露の可能性もありえます。
詳しく調査をしなければ、正確な判断はできません。建売住宅ですので、隣家に同じようなことがあれば、判断も早く解決できるかも知れません。
自宅を拝見したいのですが、遠隔地のため簡素な解説しかできませんが、設備の業者だけでなく、広く地域の住宅建築業者に聞いてみるほうが良いと考えます。

不動産業者に対しての瑕疵や保証問題に対しては、まず、水漏れの原因がわかってからのほうが良いと考えます。メールの内容から、不動産業者の契約内容や保証内容がわからず、現に不動産業者が存在するのであれば、なにかすることができるかも知れません。



    95        建築士との契約について
今年、紹介で建築士との新築計画を依頼し契約を済ませて、施工業者の選択するところまでになりました。悩んだ末契約を解約したいと思います。
内容
1)要望が却下されて、妥協を余儀なくされた。自分の考案たプランでは建築構造に問題があるとのこと
(メール内容中略)
2)設計料が、全部で200万円で、すでに一部金として60万円支払っています。
確認申請はこれからです
3)後からの他社への依頼のほうが、良く思えてきたから
優柔不断ですが、一生ものですので、60万捨ててもいいと思うようになったから
メール上での相談で誠に恐縮なのですが、他社に変えたときの一部金を返してもらう事ができるのでしょうか。
主人と子供も同意見でまとまり解約の方向ですすんでいますが、契約内容からは返金は無理と思っています。
(メール内容中略)
また、建築構造上、私が考案したプランに問題があるのでしょうか?添付ファイルで参照して、できればご意見をお聞かせください。
契約した、建築士事務所は評判も悪くはありません
事務所の方々には問題はありません。誠に勝手ですが宜しくお願いいたします。



他社の金銭が絡む相談は、メールでお答えすることは控えております。
電話か直接お会いして、詳しい事情をお聞きしてからの判断になります。

添付ファイルを拝見させていただきました。
構造上は不可能ではないように思えました。(詳細は検討していません)
どちらかといいますと、予算的な問題のほうがあるような気がするのですが?

いずれにしてもメールでの意見は控えさせていただきます。



    96        地盤は問題ないのでしょうか
お世話になります。
住宅建築に先立ち地質調査を行いました。
結果、粘土質及び砂質で20KN/㎡未満を判断され地盤対策工事が
必要と言われました。
建築予定している同敷地には、約140年経つ母屋が建っており
これまでの台風、地震等に耐えてきており、また、不動沈下の状態です。
個人的には心配ないと判断しておりましたが、許容支持力等について
国に基準などあれば教えていただきたいと思います。
宜しくお願い致します。



築140年とは、明治初期か江戸時代の建物なのですか?
そこに住まれていての建替えなのかはメールの内容からは判断しかねます。
隣地や付近に、最近の新築時に地盤改良やくい打ち工事があるかを調査することが最も早い解決になります。
地盤についてですが、許容支持力20KN/㎡(国際単位)以下ですと2t/㎡ですので、調査方法によって違いはありますが、粘土質及び砂質とも良い地盤とはいえません。
ただ、許容支持力と許容応力度とは本来違いがあり(ここでは述べません)、基準法の数値は、地盤許容応力度が20kN/㎡以上の場合べた基礎、30kN/㎡以上の場合布基礎とすることが可能です。
地盤は許容応力度として算出しています。

数値的な見解では、地盤支持力としてどのように算出しているかは、メールでは不明のため正確な判断はできませんが、20KN/㎡が高い数字でないので、地盤改良工事かくい打ち工事が必要でないかと思われます。

また詳細的に、地盤調査の内容・敷地の形状・地質・建物規模等により地盤改良の工事が必要ない場合がありますので、一概に、数字だけの判断はせず付近調査や不安になるのであれば、第三者の専門機関にお聞きすることをお勧めいたします。



    97        詐欺でないでしょうか
はじめまして(挨拶文:メール内容簡略)
建物が古くなりリフォームを、知人の紹介の工務店で行いました
はじめは、台所と食堂の内装をする予定で金額も決まり工事を始めると、台所の床の張り替えや床下の補強工事が、工事をしている最中に追加工事になり90万円ほどかかりました。当初の予定が台所と食堂の内装費で160万円の見積もりでしたが、知人の紹介のこともありまして、工務店のいわれるままにお願いしました。
かかった費用の支払いも済み、新しくなった台所や内装に喜びを感じていました
しかし、よく細かいところを見ると仕事が雑でタイルのはがれや床鳴り床下収納庫のふたが閉まりにくいなど、床下の工事なんかは、きちんとした工事をしたのか心配です。
細かなことは直してくれたのですが、再度追加工事代で3万円かかりました。
(メール中略)
このようなことは、建築ではあたり前のことなのでしようか?
私自身建築に疎く主人はじめ家族も同様で知人の紹介でしたので黙ったままにしていました。
できましたら一度見ていただいて、ご指導していただきたいのですがいかがでしようか?建築紛争処理センターも考えていたのですが、インターネーットで検索している最中に貴社のホームページを見て、メールのご相談をしているのがわかり良い方法がありましたら教えていただけないかと思います。
お忙しいところ、お願いいたします


ご丁寧なメールをいただきありがとうございます。

メールだけの判断では、業者が悪意があるかないかの判断になります。施主様が、悪意があると判断するのであれば、民事なりの用意はすべきと考えます。
そのための私達でお手伝いできることがあれば、ご自宅を拝見することはできます。
メールでの判断ですので、多方面の方々にも意見を聞いて事をなすべきと思います。
詳細ことは、お会いしてからでないと一概によい解決方法を簡単に導けると思えません。
電話番号がわかりませんので、是非ご一報を下さい。宜しくお願いいたします。



    98        融資ができない
住宅を購入するに当たり、住宅ローンの仮申し込みは通ったのですが、設計・見積もりがすんだ状態で、本申し込みをしたところ融資不可になりました。
現況、施工業者、その他、建築関連の方々に相談しようと考えている矢先に、ホームページを拝見して、メールをいたしました。金融不況のせいで住宅を購入することが難しいのか?
保証会社の審査が厳しいのか?正確な答えがわからない状況です
(融資内容その他:メール内容簡略)

建築の相談ではないのですが、わかることがあれば教えてください
宅を購入するに当たり、住宅ローンの仮申し込みは通ったのですが、設計・見積もりがすんだ状態で、本申し込みをしたところ融資不可になりました。
現況、施工業者、その他、建築関連の方々に相談しようと考えている矢先に、ホームページを拝見して、メールをいたしました。金融不況のせいで住宅を購入することが難しいのか?
保証会社の審査が厳しいのか?正確な答えがわからない状況です
(融資内容その他:メール内容簡略)

建築の相談ではないのですが、わかることがあれば教えてください


今年、私のお客様でも同様に、融資不可のお客様が2件ありました。
今までの感覚では、融資不可にならないではないかと思えるのですが、確かに民間住宅融資の審査は厳しくなっているといえます。
ちょうど、私も詮索している途中ですが、個人の与信審査の内容がわからない限り詳細的なことは専門職ではないので明確にお答えすることはできませんが、10年前と比べると、公庫が廃止になり住宅融資は民間化により多様化したことも一つの要因です。
多様化により、各自銀行自体の審査による融資が乱発し、米国のサムプライムローンのようになる懸念があるため、審査の厳格化があるような気もいたします。
自己資金・年収比率(借り入れ年返済と年収の比率)・保険加入に問題がなければ、融資はできると思われるのですが、自己資金がない融資の場合不可になる場合が多いのは事実です
余裕のある資金計画をするしか方法はないと考えます。
詳細的なことは、お答えすることはできませんが、施工業者や専門職の方に任せて、あまり個人で考えない方が、結論は早く解決するのではないかと思います。



    99        セルフビルドの家を建てたい
はじめましてHPを拝見してメールさせていただきましたハウスメーカーが信用できなくなったのも自分が勉強をすすめていった上でのことです。家はずいぶん前から建てようと思っていたのですが誰に頼んでよいのかわからなくなりました。
それで「よっしゃ、自分で建てよう」と思い受験資格があるので2級建築士に独学でトライしました。学科は無事に合格し、実技はこの12月に合格発表があります
もし合格していれば自分で設計しようと思っています。
鉄骨造2階建て(構造計算が必要なため悩んでいます)建坪117㎡、総2階ですが吹き抜けがあるので延べ198㎡土地は受験前に取得済みですが、かなり特殊な土地です(傾斜あり、砂地、湧き水出る)構造は部屋を大きく取りたいため鉄骨を考え図面も書いている最中です。
ここで構造計算なるものをしなければならないので本を5冊購入し構造設計を勉強していますですが、非常に難しい・・・自信が無くなってきました。
それと基礎です状況を考えると支持杭(PHC)になりそうですまた、段差のある土地なのでどういった構造にすればよいのか、正直しろうとのわたしには手に負えません(いっそ平屋にしてしまおうかとも考えてます)構造設計、基礎工事、鉄骨建て方までを外部に委託した方がいいのかなと考えています。
あとは自分の会社でできる状態ですこんなわたしですがなにかアドバイスいただけないでしょうか?知り合いに詳しいものはいません。


セルフビルドで思いつくのは、ログハウスの規格型の住宅を連想いたします。
自分で家を建てたい建て主さんが、最近多くなってきてるような気がいたしますね。
私も、建築士を取得して、早く設計をしたい気持ちになり、自分の家も設計・施工も自社で行いました。
メール内容から、判断させて頂きますと、施工も自社で行う考えですので、予算や資金繰りを明確にしてからのほうが、建物の規模や仕様が決めやすく、詳細な部分も早く解決すると考えます。
総2階建てですと、木造の方が経済的ですし鉄骨までしなくても、十分構造的に吹き抜けも、集成材で補える範囲と考えます。建築基準法の3号認定(鉄骨)から4号認定(木造2階500㎡未満まで)になりますので、構造計算が必要なく、余分な設計費用や日数も必要なくなります。
来年(平成21年度4月)からは4号認定の法の改正があるとお聞きします。

4号認定も構造計算が必要になるかもしれません。独学で建築士を取得することは、偉いことですね。2階建ての鉄骨構造計算書(申請上)は、複雑な建物でない限りそれほど難しいことではありません。
しかし、専門の構造屋さんに頼んだ方が無難と考えます。基礎においても同様に外部委託する方が無難と考えます。本来、名前・住所を明記してなければ、相談は受け付けていませんのでご了承下さい。










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