(注１）原価償却年数資産（家屋・機械など）が使用するにつれて財としての価値を減ずるのを費用に計上し、新しいのと替える場合に備える会計手続き
（注２）IFRS－国際会計基準審議会（IASB）によって設定される会計基準である
（注３）建物経済耐用年数－継続使用するための補修・修繕費その他費用が、改築費用を上回る年数

日米住宅投資累計・住宅資産額【３】 1969-2016

ノンリコースローン （基本）米国(州規定による） 英国（50％） オーストラリア、中国	融資に伴う求償権の範囲を物件担保物件以外は、担保物件を売却して債権額に満たない場合でも、それに対する一切の債務から免責される。 借り手の属性に関係なく不動産の担保価値だけで貸すローンなので保証人など不要、勤務先の会社名なども問われません。返済できなくなっても、最悪、家を手放せば残債はなくなる非遡及型融資ローン。   審査基準の厳格化を図ったり、金利を高く設定したりと、リコースローンの融資条件よりも貸付側にとって有利な条件を設定します。融資サイドではリスクはあるが利息として高収益性が見込める 債務残額が責任財産の処分価 額を上回る場合に発生する。その意味で、貸主が責任財産の値下がり リスクを負っている	【メリット】 債務責任範囲を限定できる 万が一返済できなかったとしても、他の事業や資産に影響が及ばない。責任範囲が限定されるため、申込ハードルが低い。他の資産や事業に影響を出すリスクを避けつつ資金を調達できる。投資家にとってメリットが多い。米国は政府機関による証券支援機構が成立している。  【デメリット】 リコースローンより融資条件面では不利。審査基準が厳しい。利率が高くなる傾向。選択できる不動産担保ローンが限られる。通常自己資金20％以上は必要とされ、LTV（担保掛け目）を常時レバレッジ管理（家計債務）をローン購入後も米国は監視 事業基盤や生活基盤まで失うリスクを低減できる反面、追加のリスクを負うことになり金利等の上乗せがある
リコースローン （基本）日本・ドイツ	不動産融資で担保物件を売却しても借りた額に満たない場合、借り手は、他の資産の処分によって返済を求められます遡及型ローン。 債務者の信用力や、不動産担保などの重点を置いたローンで、返済できなかったときには、担保不動産以外に債務者の全財産を処分してでも返済が求められることになる 保険による債務免除となる	【メリット】　 貸付リスクが少ない 日本では100％ローンを人的信用で行う 基本はリコースの先進国が多い 【デメリット】 責任範囲が限定されない 他の事業や資産に影響が及ぶ

米国のノンリコースローン史	世界恐慌後1930年から、20年の長期住宅ローンの創設とともに反・担保不足法が作られた。 担保物件を競売したあとは担保不足額の請求を制限、阻止できるようになる。      金融機関の返済請求権に対する制限を課すという思い切った規制を行っていることである。    米国国民に、現況の当然のローン形態となる。米国、家計債務の3/4を占める。米国経済指標となる
米国税法の違い	残債の支払い義務を債権者が免除することが多く、税務当局へ届け出ることによって放棄した債権を損金として扱うことができる。弁護士費用が高いなどのコスト意識から、残債務を損失計上したり、債務者と話し合って売却する任意売却を選んだりする傾向が強い。低所得者はいざとなれば売れば良いと勘違いや住宅上昇がない場合米国経済は、ローン債務は増える。州規定によりすべてがノンリコースローンではない。むしろ現況はリコースローンの州法も多い サムプライムローン（低所得者ローン）は米国の歴史と証券業界の発達と共にアメリカンドリームが生んだ産物でしかない。
日本のリコースローン史	戦後、焼け野原となった進駐軍、連合軍総司令部(GHQ)が取り組んだのが住宅の復興計画、建築三法が確立されたのが1950（昭和25）年、日本でも住宅金融の専門機関住宅金融公庫により住宅ローンが策定されました。GHQが持ち込んだノンリコース住宅ローン債権の証券化は、不安定な国情では金融界から拒否され、ノンリコースの策定が困難になり固定金利リコースローンが始まり日本に浸透するローン体系となる 金融機関の返済請求権に対する制限返済請求権に制限がなく物件担保以上の請求権の制限はない。    日本国民の当たり前のローン形態となる
日本税法の違い	日本は債務者が破産しない限り、残債の貸倒れが税務上基本的に損金として認められない。 日本がノンリコース取り入れた場合、キャッシュフローによる利払いの裏付けがないだけでなく担保の値下がりリスクも金融機関が取らなければならなくなるため、貸出しのＬＴＶ担保掛目は大きく下がり、金利は大きく上がることになる。 実質米国のノンリコースローンは利息は高く、日本は土地担保価値の上昇度による判断となる。

【３】米国の住環境についての考察 ■　都市計画・地区計画・資産向上としての違い アメリカの多くの都市は都市計画(土地利用計画）が、需要＞供給＝年価格上昇数％を超えないバランスをとり、住宅の需要に応じて新築の供給数が抑制的にコントロールされています。欧州も同様です。アメリカの都市計画は、アメリカ連邦政府で都市計画の法律を定めておらず、憲法で規定された基本理念に基づいたものを州法にて規定する。州による授権法(州が一つの国単位の発想）よって、自治体に都市計画 の権限を委任、 ゾーニング（注1）やサブディビジョン（宅地分割基準）・コントロールの内容は自治体が自由に条例で決めるため各州による規定となる。ゾーニングによる例として、店舗規定を例に上げるとリテールサイズキャップ制(注2）事前影響調査（ＣＩＲ）（注3）があり財産権の保全計画・排他性が日本の規定はなく、都市計画においても資産価値を高めるビジョンが明確化している（他：長文になるため簡略） 米国土地利用規制制度 米国分譲住宅 住宅金融機関が融資した後、長い融資期間中に融資額より資産価値が下がらないための担保が必要となり、 建築三法・分譲地内における住宅地管理組合環境管理約款・管理組合・正しい販売価格を評価する公的な不動産鑑定評価確立による金融機関にとってはリスクを回避するため、分譲地の資産価値の維持と向上を図るこれらの仕組みができあがり、債権の証券化を可能にし、これらが連携・確立されて長期ノンリコースローンが実行できた。 海外の住宅が分譲住宅多いのも管理組合制度、環境管理が、法的権限があり分譲内での環境設定により資産上昇の仕組みが多少異なることもあるが、欧州もおおむね同様であり地区計画による不動産価値が確立されているところが多い。 日本の建築三法は現況は高度化した法律だが分譲地の環境管理約款には法的な縛りも建築するだけの法になり、建築後は住民との間に立つ自治会任意団体で、法的な権限は一切持たぬ組織による管理となる。 米国の地区改善例　(官・民による地区政策） ニューヨークのスラム化改善等などのためＢＩＤ・ＴＩＦ(特別地区制度）をもうけて、指定された地区でその事業者から(不動産所有者から）強制的に負担金を徴収し、事業者の利益を代表して付加的なサービス提供し事業環境を向上するシステムを創り（ＢＩＤ）、税収だが資産税が固定され評価額が上がれば開発財源に還元するシステム（ＴＩＦ）は近年の米国地域開発財源として活用されている。 ＢＩＤはＮＰＯに近い組織だが影の自治体としてのの性能があり、民間による法律に基づく組織運営と民間発想の事業運営団体であり連邦政府への集権を嫌い、行政サー ビスが出来る限り身近なところで実施されることを好むアメ リカ 国民にとって、支払った負担金が地域にそのまま還元される。 また、BIDは資産所有者である会員負担金で運営さ れてはいるが、その活動は地域の活性化とい う公的な目的を持つものでもあり、米国は都市開発や地区計画においては、マネージやファイナンスの仕組みを創るが大事であり日本の第三セクターやＰＰＰ（注４）の多くがうまくいかないのは、自治体へのおつきあい事情で出資することが多く、建築はその場しのぎの利益でしかなく長期的な地区展望が薄いため日本は不動産評価を上げるすべが土地でしかない場合が多く、地区計画としての資産ビジネスの損失もしている。 米国の地方自治制度はきわめて多様のため、州ごとに事業に要する費用を便宜的な付加税方式ともいうべき強制的な方法で徴収することが地区活性民間マネージを可能にして還元方法を構築する。日本は模倣するが地方自治体権限が薄く建設的発想が抜けず米国ＢＩＤ等の規模組織は生まれない。 （他：簡略）（米国と日本の都市計画・建築等の差違については機会があれば掲載したいと考えます） （注１）ゾーニング地区計画－米国は連邦政府は限定された権限のみを行使可能な法制度とな っている。土地利用に関する規制権限を有しない。州政府及び州政府に権限 を委任された郡や市町村の権限、市町村の都市計画法となる。日本より遙かに厳しい地区計画となる。 （注２）リテールサイズキャップ制－一定規模以上の小売店の出店を認めない制度。 （注３）事前影響調査－地区計画に・既存店舗への影響・低所得者用住宅の減少の可能性・公園・緑地、コミュニティセンターの取り壊しの可能性・低価格・高品質な云々・経済活性化の可能性・撤退空き店舗の事後利用に対する制約など、財産権の保全・排他性を重視している （注４）ＰＰＰ－小さな政府を志向し、民間にできることは民間に委ねるという方針により、民間事業者の資金やノウハウを活用して社会資本を整備し、公共サービスの充実を進めていく手法。 ■　住宅ローン組織体簡略図 金融機関が押さえている債権に対し、融資保険制度により政府が債務保証を行うこと、現況は米国の住宅ローンは70％～80％が証券化され住宅ローン担保証券(RMBS)として販売されます。ファニーメイ（連邦住宅抵当金庫：政府支援機関）、フレディマック（連邦住宅貸付抵当公社：政府支援機関）、ジーニーメイ（米国政府抵当公庫：政府機関）で、プライムローン（高所得者から中所得者主）を一部金融機関にを引き受けさせ、不動産担保保険発行して資金調達をはかり、証券化によりオフバランス化して流動化を図っているのが、米国では一般的なローンである。近年約30億ドルずつ準備金を追加し住宅ローン債務の支援もリーマンショック後は強化されている。 （詳細：簡略） 日本も90年バブル時、住専のち公的資金導入・廃止となったが同系統の会社ではあるが内容は異なる(詳細：簡略） 日本は住宅支援機構（旧住宅金融公庫等）による住宅融資保険はある 米国ローン概略組織図

日本	戦後 　住宅史概略	戦後、政府は住宅を直接供給する策よりも国民の所得向上による間接的な住宅の自己所得策、持家政策。 1950年に設立された住宅金融公庫がその大きな役割を果たしている。公営住宅法も制定されたが公的賃貸住宅の建設は少ないままで推移 した 。 日本戦後のめざましい経済成長により、1968年には住宅数が世帯数を上回り、量的な充足は得られた。平行して、産業の大都市集中による住宅問題が表面化してきた60年代後半以降は、住宅不足緩和や居住環境向上のための対策として、5カ年毎に住宅建設計画が策定されることになる。新たに住生活基本法となり現況に居たる。住生活基本法は全国法による10年計画、平成22年～32年までの計画書があり、毎年報告書が国土交通省より閲覧できる。
ドイツ	戦後 　住宅史概略	戦後、旧西ドイツ政府は国民のすべての層への安定した住宅供給を戦後の政策の中心課題に掲げ1950年以降住宅建設法に基づいて国庫融資による賃貸住宅建設を始めた。 助成による社会住宅と呼ばれるもので、1970年頃までに建設された住宅のほとんどが社会住宅である。 1953年法律が改正され、最低居住面積が２割以上増加しこのころから既に住宅の質を求める住宅政策が始まっていた。 1970年代に入ると、住宅は量的に充足し質向上のための政策が始まった。 1977年には既存住宅の住宅の質改善のための助成、石油ショックの経験から省エネルギーへの助成も始まった。取り組みは1970年代に始まり現在に至っている。東部ドイツは、ドイツ民主共和国として社会主義政策をとってきた。1990年のベルリンの壁崩壊後は、ドイツ連邦共和国に吸収される形で統一がなされた。それまでは社会主義による住宅政策がとられ、低廉な家賃で労働者に住宅が供給されたが、西ドイツに比べると内容は粗末なものであった。統一後は旧西ドイツの住宅政策を取り入れている。

＊日本とドイツの住宅に関する比較研究　沖野桂子　引用